计划分配时期的历史背景（1998年以前）

中国房地产业历史长久，但是受到中华人民共和国成立初期社会经济条件的制约，房地产业发展长期处于停顿状态。直到20世纪80年代以后，中国的房地产业才逐渐起步，并在不断增长的经济大形势下迅猛发展。但是因为中国1998年以前城镇居民住房实行的是计划经济条件下的“配给”制度，作为福利由国家统一调配，因此，中国房地产业发展实际并未启动。

（一）启动时期

这个时期是1978年至1991年。

中国当时还实行计划经济，市场经济处于萌芽状态，政府对于房地产市场的发展缺乏管理经验，房地产市场的管理制度刚刚建立。1980年4月2日，邓小平同志为解决全国普遍存在的住房困难问题发表了关于建筑业和房地产业的谈话：“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋。也可以自己盖房。新老房子都可以出售。”这一重要指示的实质是指出了住房制度改革必须走住房商品化道路。遵循这一指示，中国1987年开始进行住房制度改革试点。1988年修改后的《中华人民共和国宪法》明确了土地有偿使用制度。1990年，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，解决了通过市场来配置土地的问题。

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

（二）快速发展时期(www.xing528.com)

这个时期是1992年至1993年。1992年小平同志南方讲话和党的十四大的召开，推动了社会主义经济体制的建立，整个国民经济呈现快速增长态势。另外土地批租审批权的下放，也进一步推动了房地产开发的热潮，大批房地产项目竞相开工，房地产价格飞速上扬。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行，其中1992年至1993年6月，房地产业超高速发展，投资超常规，1993年“安居工程”开始启动，尤其 1993年上半年，房地产业发展进入高潮，造成了通货膨胀，影响到国民经济的协调发展。

（三）调整时期

这个时期是1994年至1997年。

1993年下半年，国家实施调控政策协调宏观经济，房地产业是其中的重点，房地产业发展速度放缓。经过1994年的全面整顿，房地产到1995年进入平稳发展时期，房地产业的投资虽然还在增长，但增速已大大下降。回顾当时，1993年国家对房地产开发施行有限发展的宏观调控手段是符合经济发展形势的，制止了地方政府和房地产商的盲目投资，保持了房地产业的平稳发展。从1980到1998年的18年间，房改政策主要体现在逐步提高房租、以房改价出售公有住房等方面。这是住房制度市场化改革迈出的关键性的一步。