中国房地产行业：十五年发展与前景展望

第一章课件PPT

学习目标

通过本章的学习，了解房地产发展的基本历程，熟悉房地产的基本类型，掌握房地产的基本概念和房地产的特征，形成对房地产的基本认识。

知识目标

1.房地产的概念。

2.房地产的特征。

3.房地产的类型。

4.房地产发展历程。

能力目标

1.会根据房地产的基本特征分析房地产的基本现象。

2.能形成对我国房地产发展历程的基本认识。

案例导读

中国房地产十五年发展报告

中国房地产TOP10研究组自2004年开展中国房地产百强企业研究以来，已持续进行了15年。15年来，百强企业研究成果作为衡量企业实力的准绳，见证了行业的成长，也得到社会各界的广泛认可和大力支持。越来越多的房地产企业参与到百强研究当中，研究成果在金融机构名单制管理、上市公司市场认证等资本市场领域及政府合作领域得到了广泛应用，也得到了国内外主流媒体的密切关注和持续深入的宣传报道。近 300家国内主流媒体进行了 5万多次的深度报道，电视台、纸媒、网络媒体等国内外知名媒体累计报道近7万条。

值此中国房地产百强企业研究十五周年之际，感谢积极参与的房地产开发企业、广大金融机构和媒体，祝愿中国房地产行业越来越好。随着中国房地产行业步入新时代发展阶段，我们也将继续为行业创造价值，用专业研究助力百强企业不断做大做强，促进中国房地产行业的健康发展。

一、春华秋实十五载：成长·贡献·分化

1.精准把握行业发展节奏，百强企业顺势而为引领行业前行

2003—2017年，GDP增长 5倍，全国商品房销售额从 7 956亿元扩大至 13.37万亿元，增长了 15.8倍；百强企业销售额从 1 113亿元增长到 6.4万亿元，增长了56.3倍；龙头房企销售额从60多亿元到突破5 000亿元；百强企业市场份额从14.0％提升为47.7％，TOP10企业市场份额从2.2％提升为24％。

时势造英雄，百强企业是站在时代浪尖的弄潮儿。1998—2003年，抓住制度红利敢于做第一批吃螃蟹的房企，成为行业的探路人和先行者；2004—2008年，识别城镇化巨大机遇并稳健扩张的房企，实现全国布局并迅速做大规模；2009—2014年，宽松的货币政策刺激了房地产市场高歌猛进，借此契机加大资金储备和杠杆的房企青云直上，千亿房企诞生；2015年至今，把握结构性机遇顺势而为的房企，在白热化竞争中脱颖而出甚至弯道超车。

华南和华东区域百强企业占比达到 64％，主力军团地位显现。百强企业十五年淘汰率达80％，抓住市场机遇发展铸就百强企业稳固地位。

2.紧跟城镇化推进步伐，百强企业与城市共成长

百强企业与城镇化同步发展，形成“城市深耕—区域深耕—全国化扩张—聚焦城市群”的布局脉络，15年来，千亿代表企业布局城市由5个增长到80个。百强企业15年深耕不辍，在重点城市积淀影响力，2017年在25个重点城市市场地位前五的企业之中，平均有79％属于百强企业，为持续发展提供不竭动力。

3.以居住改变中国为使命，百强企业持续引领行业产品变革创新(www.xing528.com)

15年来，百强企业销售面积市场份额逐年攀升，2017年占比达到全国商品房销售面积的29.4％，15年累计销售房屋建筑面积25.4亿平方米，占过去15年全国商品房销售面积总量的17.4％，共提供住房约2 540万套，满足了人民日益增长的美好居住需求。另一方面，百强企业由满足基本的住房需求转向提升住房品质和改善人居环境的升级换代，产品打造最初以大盘开发、产品思维为主，系列化产品带动全国住宅产品水平的迅速提升。随着人们消费水平提升，人居观念及价值不断升级，百强房企提供的住宅产品功能向“以人为本”不断进化，核心表现为向“客户思维”“用户思维”的升级。

4.金融制度改革创造机遇，资本扩张加速百强企业发展进程

截至2017年，百强企业中上市企业占比已达59％，较2003年增加了12个百分点，上市房企已成为百强企业的中流砥柱；其中，前 30企业 100％为上市公司，较2003年增加20个百分点。行业领先房企均已借助金融改革制度下的资本力量，实现了企业规模的大幅提升。

15年来，百强房企累计通过上市、增发、配股募集资金近 7 000亿元，通过发行国内信用债及海外债募集资金超1.7万亿元，为企业实现快速跨区域拓展与业绩提升提供持续动力。

5.革新管控模式增强内生动力，提质增效驱动百强企业跨越发展

15年来，中国房地产百强企业从内部管理体系入手进行管控管理机制创新，持续挖掘内生动力，从根本上提升运营效率和效益，实现企业的快速发展。一方面，围绕市场形势和企业规模、发展阶段革新管控模式，内部挖潜推动效率效益最大化；另一方面，从职业经理人向“合伙人”机制演变，2018年百强企业中共有48家企业实行合伙人机制，持续构建百强企业发展自驱力。

二、砥砺迈入新时代：升级·创新·谋变

1.增量市场空间仍足够大，行业优胜劣汰趋势将加剧

未来几年增量市场仍将保持相对高位，至少仍有年均12亿平方米以上的开发规模，市场空间仍然足够大；未来3～5年，中国房地产行业集中度将加速提升，超30家千亿以上规模企业将成为增量市场的主要角逐者；预计到2020年，中国房地产企业数量锐减，房地产市场将变成规模巨鳄们的激烈角逐场地，千亿以上规模企业数量将超30家，其中，将至少包括3家万亿以上企业、11家3 000亿～10 000亿企业、16家1 000亿～3 000亿企业。如图1.1所示。

图1.1　中国不同规模房企发展路径分化示意图

2.存量市场将成为新战场，集合优势资源、另辟蹊径将成为部分房企的选择

对比国外，中国存量房市场潜力巨大。美国进入存量房时代已久，二手房市场已绝对占领市场，2016年美国二手房交易额近6万亿元，是新房开发销售额的9倍，租赁市场容量高达5.19万亿元，租赁人口占比35％；日本自1985年起存量房市场开始明显占据主导地位，新房市场波动性加大，整体处于下行阶段，二手房交易规模为0.4万亿元，租赁人口占比为27.2％；而中国二手房交易规模仅是新房开发销售市场的25％。

未来，不同规模房企的发展路径将呈现出以下分化趋势：大型房企或专注于新房开发销售，继续提升增量市场份额，或转型综合开发运营商，双市场通杀，同时深化金融资本模式，实现产融结合。中型房企在继续提升新房开发销售规模的同时，依据自身资源积累和核心优势重点提升房地产某一细分领域的运营能力，充分利用资产证券化盘活存量资产。小型房企受规模、实力等因素的限制，将逐渐退出新房开发销售业务，围绕存量房市场转型为服务商，提供物业服务等。

3.专业化运营是存量资产盘活根基，快速提高运营能力是突围关键

中国城市已经陆续步入由增量发展到存量更新的转型期，有大量的存量资产还没有发挥其价值，长租公寓、商业零售、办公楼、养老医疗等领域均有较大的发展空间。其中，根据中国指数研究院的测算，2016年中国租赁市场规模为1.38万亿元，租赁人口占比为 13％，市场规模和人口占比均远低于美国等发达国家，未来发展空间巨大。

聚焦不同层级城市的核心地段，获取优质的存量资产项目；根据实际情况，选择合适的运营模式切入并快速抢占份额。具备资金实力的大型房企，可选择重资产模式下“持有+运营”“持有+托管”或“持有+净出租”模式，拓展存量资产领域；而部分资金实力较弱的房企可采用轻资产模式，输出“开发+运营”服务或只输出运营服务，减少前期资金沉淀，有效提高市场份额。

4.房地产资本逻辑向存量价值运营转变，资产证券化将驶入快车道

未来，随着存量资产的价值的不断崛起，尤其是“租购并举”住房制度的持续推进，房地产资产证券化将进入快速发展通道，其中 CMBS、类 REITs等资产证券化产品发展前景值得期待：房地产私募股权基金与 CMBS/类 REITs/REITs等资产证券化产品优化组合的“私募+REITs”模式，可以帮助房企打通房地产融投管退的完整闭环，适于具有开发运营、资产管理等综合实力的大型房企。转型 REITs的房企需要及早储备各类存量细分领域的优质收益性不动产，并培育专业运营能力，争取在某个或几个细分运营领域拔得头筹，成功转型以REITs运作为主的不动产运营商。

5.满足新时代下美好生活需要，“大破大立”升级高品质服务

中国向服务业经济时代转型，围绕美好生活的高品质服务市场领域机遇大，房企首先应彻底扭转粗放增长的发展逻辑，以工匠精神打造美好生活场景；其次，大中小型房企应明确定位，资金实力强、服务水平高或具备较强资源整合能力、具有较强抗风险能力的房企才适合转向服务领域进行拼杀；中小型房企可依据已积累的资源或专业化经营优势，选择某一个或少数服务领域打造核心竞争力，并通过长期专业化运营最终实现盈利，继而成为新的业务增长极。

（资料来源：大数据周刊2018中国房地产十五年发展报告；http：//www.bigdatamag.cn/yyal/3103.jhtml.）