如何制定目标利润？

1.制定目标利润的程序

目标利润制定的过程，就是在企业现有营销状况和财务状况的基础上，根据未来市场有效需求和企业开发经营规模，对企业财务状况和经营成果进行全面规划和决策的过程。从制定程序来看，大致包括以下三个步骤。

（1）考察基期目标利润的执行情况，分析影响下期利润变动的各项因素

通过基期目标利润和实际利润的对比，查明发生差异的原因，并尽可能把握基期开发、营销状况对下期利润的影响。此外，还需根据房地产市场调查预测等资料，分析影响利润的各种因素对目标利润的影响程度。

（2）预测各房地产开发项目目标经营利润

开发企业的目标利润，由房地产经营利润、其他业务利润、投资净收益和营业外收支净额组成。由于其他业务利润、投资净收益和营业外收支净额在利润总额中所占比重一般不大，在实际制定目标利润时，都不把它们作为重点。因此，目标利润的制定，主要是针对房地产经营而言。又因房地产经营利润，很大程度上取决于各个房地产开发项目所处地理位置、房屋类型、小区配套设施等，不同地区、类型、配套设施的开发项目，其盈利水平往往有较大的差异，所以在制定房地产目标经营利润时，必先预测各个开发项目目标经营利润。但是预测的目标经营利润，不是各个开发项目在可行性研究时的利润预测值，而是在利润预测值的基础上，参照房地产市场价格升降趋势和开发成本等其他因素进行粗略修正后的目标经营利润。

（3）通过综合平衡，最终确定企业目标利润

在各个房地产开发项目目标经营利润基础上，再预测其他业务利润、投资净收益、营业外收支净额和管理费用、财务费用，并综合考虑各项内部、外部环境的变动因素，制定企业目标利润。经过上述全面评价与综合平衡，最后确定企业目标利润。

2.目标利润制定的方法

制定目标利润的方法很多，现介绍几种常用方法如下：

（1）定额确定法

定额确定法是根据某一利润定额来制定目标利润的一种方法。一般在以下几种情况下使用：(www.xing528.com)

①房地产市场竞争激烈，企业房地产销售、出租、转让困难，而又必须保持基期或一定利润水平时，可把基期或一定的利润水平作为目标利润。它可用于房地产开发项目目标经营利润的制定，也可用于其他业务的目标经营利润的制定。

②如果企业实行了某种形式的经济责任制，如利润承包、经理任期目标责任制，可以把利润承包数或任期的利润指标作为目标经营利润、目标其他业务利润或企业目标利润。

（2）递增率确定法

递增率确定法是根据企业的基期利润和利润递增比率来确定目标利润的一种方法。它适用于生产经营稳定增长的其他业务（如建筑安装工程施工单位）的目标其他业务利润的制定。其计算公式为：

目标其他业务利润=基期其他业务利润×（1+i）n

式中，i——利润的递增比率；

n——利润递增的期数。

（3）利润率确定法

利润率确定法是根据各种利润率和其他相关指标来制定目标利润的一种方法。它适用于根据房地产经营收入和经营收入利润率来预测开发项目目标经营利润。其计算公式为：

开发项目目标经营利润=预计房地产经营收入×目标经营收入利润率

式中预计房地产经营收入是根据房地产开发项目销售、出租、转让收入的预测数来确定的。目标经营收入利润率对新开发项目可参照该开发项目可行性研究报告中有关数据和现实条件来确定，对已开发项目可参照已销售、出租、转让房地产的经营收入利润率和现实条件来确定。