银行贷款：房地产投资的两种方式

房地产投资方面的银行贷款，主要有银行信贷和抵押贷款两种。

1.银行信贷

银行信贷即指银行向房地产投资者发放的、不需抵押或担保的贷款。

按有关规定，银行信贷要用于补充房地产企业为完成计划内房地产建设任务所需要的流动资金，且不得挪作他用。

利用银行信贷，房地产投资者须具备以下条件：

（1）在贷款银行开立账户，并办理结算；

（2）房地产企业的自有流动资金占生产流动资金的30%；

（3）房地产企业具有健全的管理机构和财务管理制度；

（4）开发计划被批准；

（5）开工前预购房款不低于开发项目总造价的30%；

（6）其他。

银行信贷的贷款期限为借款合同签订之日起到还本付息为止所经过的时间，一般不超过2年。贷款利率按流动资金贷款利率标准执行。(www.xing528.com)

2.抵押贷款

房地产抵押贷款是指借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式。

房地产抵押贷款按其贷款对象的不同，划分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、住房抵押贷款等几类。这里主要讨论房屋开发抵押贷款。

根据有关规定，凡在当地注册登记的法人单位，符合以下条件，均可申请抵押贷款：

（1）借款人具备偿还贷款本息的能力；

（2）借款人应提供指定地块的土地使用权证、开发方案、项目可行性研究报告、偿还贷款本息的途径、批准的建设计划和其他要求提供的文件；

（3）借款人应以土地使用权及其地上建筑物、其他附着物设定抵押，向贷款人办妥抵押登记和登记公证手续；

（4）借款人应在贷款银行开立贷款户和结算户。

抵押贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款额和借款时间长短而定，一般不超过抵押房地产现价的70%。

抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率执行，并根据贷款期限长短实行浮动利率。房地产抵押贷款利率实行固定利率，在贷款期限内不变动贷款利率。利息按季结算，收取方法是由贷款方直接从借款方的存款账户中收取。