成本费用计划的制定和优化

1.项目成本费用计划发展历程

人们对拟建的房地产项目进行费用预算（或估算），并以此作为项目经济分析与决策、签订合同、落实责任、安排资金的依据。这样的项目成本计划已经有多年的历史。但随着项目管理理论和管理方法的发展，在现代房地产项目中，人们不局限于事先的项目成本估算和成本计划，而是在成本计划的实施过程中，根据项目的具体环境进行调整的成本计划管理模式。它是一种积极的项目成本计划模式，是一种广义的项目成本计划概念——作为项目成本管理的一项职能，贯穿项目管理的全过程。

积极的成本计划表明：随着市场经济的发展和市场竞争规则的规范化，现代房地产项目管理中成本计划的职能在不断地加强，在不断地得到重视和发展。在实际房地产项目成本计划中，应注意如下两种情况对项目成本计划的影响：

（1）对项目初期的成本计划要求过高

项目的业主常常期望尽快的准确的从项目成本计划中获悉项目的总成本，期望项目计划成本要尽可能低，要比项目未来的实际成本低，否则就认为项目成本计划是不成功的。但事实上，项目初期的技术设计方案、实施方案以及各项任务安排等是比较粗糙的、不具体的，项目实施过程中，业主、用户对项目可能有新的要求，项目的环境条件都在不断变化。所以，在项目初期难以得到详细和具体的成本数据，难以准确预测未来成本的变化情况，难以制定符合业主期望的准确的项目成本计划。这种不符合实际的较高要求，其结果会影响项目成本计划的过程和质量。

（2）项目成本计划过程的人为因素较强

项目成本计划是人们对预期项目成本的情况所做出的安排，在此过程中可能会出现项目决策者、计划部门人员受其心理因素或部门主义等人为因素的作用，而过分地抬高或压低项目计划成本。这种情况会影响项目计划成本和项目决策的正确性、科学性和客观性，影响上层系统战略决策的制定，影响项目有限资源的合理配置，甚至影响整个国家或地区的资源配置，从而导致项目决策失误和实施过程的混乱，损害项目的总体目标及其他相关目标。

2.成本计划过程

在房地产项目的目标设计、可行性研究、设计与计划、施工过程和阶段性结算的过程中，会产生不同版本的项目成本计划，它们依次在上一级项目成本计划目标的控制下进行不同程度的调整，同时又在项目成本计划的实施过程中通过反馈机制，对上一级成本计划目标进行适当的修改与补充，共同形成一个完整的项目成本计划体系。

在总体上，成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算、再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。其具体过程如下：

（1）确定项目总成本计划目标

在项目总目标设计过程中应提出项目总投资目标，并通过可行性研究对总投资目标进行分析论证，待项目批准立项后，该项目的总投资目标可确定为项目总成本计划目标。这种计划总成本是有约束力的，对以后每一步设计与计划起着总控制作用。

（2）对总成本计划目标进行逐层分解

通常按项目结构分解图对项目总成本计划目标直接进行成本的分解，拆分到各个成本对象，作为项目单元设计和计划的依据或限制，作为项目单元的设计标准，决定着项目单元的功能、工作范围、质量要求等。这个过程实质是一个由上而下的控制体系。

（3）成本估算

随着项目的深入、技术设计和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算（这个数值常常是比较精确的），以此估计值与限额值相比，结合项目的具体情况，对项目进行优化组合，寻求项目成本计划的最优组合。

（4）成本计划的调整

通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标进行对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的保证和反馈过程。当然，调整后的成本计划，必须经过规定的批准程序，才能够作为各层次组织的成本责任，并作为成本控制的依据。

但是，在项目总成本的分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内合理的配置。这种合理的配置是项目系统均衡和协调的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间平衡的保证。所以，房地产项目成本计划是与项目各阶段的其他管理工作融为一体的管理性工作，也是一项专业性很强的技术工作。

3.成本费用计划精确度的影响因素

房地产项目的一次性使项目成本计划没有精确可比较的基础，而房地产项目环境的不确定性，又使项目的成本计划与实际成本不可能完全吻合，所以要做出精确的成本计划是非常困难的。通常情况下，项目成本计划的精确度有如下主要影响因素：

（1）项目范围的确定性、技术设计的深度、技术标准的精细程度等。

（2）业主对成本计划的期望与关心程度。

（3）实施方案的形式及其确定性，如工期方案、组织方案、技术措施等。

（4）成本计划人员的素质及其参与项目计划的程度等。

（5）掌握的同类项目的资料的详细和精确程度及其对现有项目条件的可用性程度。

（6）项目环境的信息量和信息的准确度，特别是市场因素。

（7）项目的进度。

通常情况下，房地产项目的成本计划与项目最终实际成本相比较（不包括特别新颖、风险大的项目），其精确度为：目标设计阶段的成本计划允许，±30%的误差，可行性研究阶段的成本计划允许±（10%～20%）的误差，初步设计阶段的成本计划允许±（10%～15%），成本预算阶段的成本计划允许±（5%～10%）的误差。

4.成本费用计划的内容及形式

通常一个完整的房地产项目成本计划包括如下几方面内容：

（1）确定各个成本对象的计划成本值。

（2）绘制成本——时间表和曲线。成本强度计划曲线表示各时段的项目成本的完成情况。

（3）绘制累计成本——时间表和曲线。S 曲线或香蕉图，又被称为项目的成本模型。

（4）确定还有工程款收支计划、现金流量计划、融资计划等相关成本计划内容。

同时，成本计划应根据项目管理的需要采用简单易懂、便于成本控制的表达形式。常用的成本计划表达形式有如下几种：

（5）表格形式，如成本项目——时间表和成本分析对比表等。

（6）曲线形式，如直方图形式，累计曲线形式等。

（7）图形式，如各成本要素份额的圆（柱）形图等。

5.项目成本计划体系

项目成本计划体系是指具有不同分类标志的所有成本项目（成本对象）及其预期成本值所构成的系统。在成本计划体系中，为了对项目成本进行精确的计划和有效的控制，必须多角度地划分成本项目，以便形成一个多维的严密的房地产项目成本计划系统。

（1）按费用项目分解的项目成本计划体系

即按项目费用要素对项目成本进行分解而得到的项目费用体系。这种分解又有许多角度，在我国，建设项目费用可以分为：建筑工程费用；设备购置费用；工具、器具、家具购置费用；安装工程费用；预备费；投资方向调节税和建设期贷款利息等；其他费用，如土地、建设单位管理费、拆迁费用等。

（2）按成本要素分解的成本计划体系

通常房地产项目的成本可以分为人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等，每一项又有一个具体的统一的成本范围和内容。

（3）按项目结构分解的项目成本计划体系

即在项目结构分解图的基础上，以各项目单元为成本项目而建立的项目成本计划体系。这些项目单元必须是成本的估算对象，否则这种体系不利于成本模型的建立、成本责任的落实、成本的控制过程等有关问题。(www.xing528.com)

（4）按项目参加者（成本责任人）划分的成本计划体系

成本的责任通常随合同、任务书（责任书）委托给具体的负责单位或人，如工程小组、承（分）包商、供应商、职能部门或专业部门，他们是各项相关工作与任务的承担者，又是成本责任的承担者。这种成本计划可作为对他们工作的考核、评估、处罚的依据，如各工程小组的成本消耗指标，承（分）包合同价格，采购（供应）部门费用计划，各职能部门费用计划等。

（5）按项目分项工程划分的成本计划体系

通常是将项目按工艺特点、工作内容、项目所处位置细分的分部分项工程。这在招标文件的工程量目录中列出，承包商按此报价，并作为业主和承包商之间实际工程价款结算的对象。

在项目管理中，这种结构分解是很重要的，因为业主、监理工程师和承包商都需要这方面的信息。它是业主的投资管理系统与承包商成本管理系统的信息交会点。

（6）其他的分解形式，如按项目阶段分为可行性研究、设计和计划、实施、运行等阶段的费用计划，按年度分解的费用计划等。

6.计划成本的估算方法

项目计划成本的估算是专业性非常强的工作，必须由专门人员承担，且在不同阶段对不同成本对象的计划成本估算方法也有差别。

（1）前期策划阶段的估算

成本计划工作投入较早，在目标设计时就已经开始，并为决策提供依据。不过，前期策划阶段仅有总体目标和总功能要求的描述，对项目的技术要求、实施方案尚不清楚，所以无法精确地估算。一般采用的方法如下：

①按照国家或部门颁布的概算指标估算。概算指标通常是在以往项目统计的基础上得出的，它有较好的指导作用，尤其是在房地产项目的成本估算的过程中，其作用是非常显著的。但选择这种方法时，常需考虑特殊的环境条件可能带来的附加的、不正常的费用和专门开发费用（如占用农田或居民区，拆迁量和青苗赔偿量大，需要长距离的输变电设施，特殊的建筑基础等），考虑特殊的使用功能带来费用的增加（如天气的影响）。

②参照过去同类项目成本的信息，按照项目规模、生产能力或服务能力指标估算，如医院以“元／病床”，住宅小区或办公楼以“元／平方米”，公路建设以“元／公里”估算，但在使用的过程中应注意单位指标的适应性。这种方法在房地产项目前期估算中应用较多。

③专业人士咨询法。对没有系统的详细说明的新项目，或研究开发性的项目，可征询专业人士意见进行成本估算。这里的专业人士是从事实际工程估价、成本管理的工作者。在选定专业人士时，应注意估算意见的收敛性、专业人士选择的匿名性、专业人士意见的反馈性等有关问题。

在房地产项目中，由于投资的多方性，资金预算的紧张性，资金追加的困难性，项目较大的风险性等方面的影响，使人们常常以立项时批准的项目总投资作为项目投资控制的尺度，并在此基础上进行投资分解，进行限额设计，保证项目的顺利完成。

（2）设计与计划阶段的概率预算

在项目审批后，项目进入设计与计划阶段，尽管每一步设计的名目不同，但国内外的几步设计内容都非常相似，如我国的初步设计、扩大初步设计和施工图设计，国外的方案设计、技术设计和详细设计。但每一步设计都有相应的成本计划形式与方法，如概算、修正概算和施工图预算，且必须与项目其他设计与计划文件一起经过批准。

①类似项目的历史数据法。这种方法是采用特定部门（学会、政府机关）公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算。上述可供参考的资料一般是按照统一的工程费用结构或建筑工程成本结构的分项标准进行统计公布的，可以比较方便地使用，所以国外的业主、设计事务所、管理公司使用较多。目前，我国已经在开始进行这方面的工作准备。在使用这类资料信息时，应结合下列因素进行适当地调整：

◆项目产品差异。不同的房地产项目有不同的技术质量要求，不同的建造标准，使项目的成本相差悬殊。所以必须结合项目的不同要求进行适当调整。

◆时间与地区差异。不同时间、不同地区的房地产项目有不同的市场环境、价格水平、气候、运输条件、地质条件等因素影响项目成本。所以要对历史资料进行调整，才能够使用，或最好采用近期类似项目的有关资料进行适度调整。

◆另外，要对造价资料的“环境”真实性进行分析。即使作为标准项目公布的成本资料，人们也只能获得“硬信息”，如项目规模、面积、建筑装饰要求、建设工期、各成本项目的实际成本值，而很难获得其软信息，如承包商的企业方针、报价策略、合同双方友好合作程度、项目受到的干扰情况、项目的经验教训等，对实际成本有很大的影响。

②使用定额资料法。这种计算方法就是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的取费标准和规定的计划利润，再计算各种费用。当然，只有准确地确定项目工作量、各种资源投入量、费用支出量，以及有关的合同价款等，才能准确地计算出成本计划值。

从理论上讲，概预算定额可作为业主投资估算和制定标底的依据，但定额值是一定时间、范围内实际工程费用的统计分析结果，它代表常见的工程状况、施工条件、运输状况、设备、施工方案和劳动组合，如果拟建项目具有特殊性，那么按上述方法计算的结果与实际项目成本相比会存在一定的差距，所以在规定的范围内，要对上述计算值进行适度的调整。

③合同价法。这是业主在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨（标后谈判），修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同价格，并在双方签订的合同文件中加以确认，最终作为项目结算的依据。

采用合同价法时，业主的目标、技术设计方案和承包商的施工方案之间是相互作用的，对业主的标底和承包商的报价有重大的影响，业主必须先确定技术设计方案，在与承包商共同确定施工方案。此阶段成本计划者必须与工程专业设计入员共同工作，探讨技术设计、实施方案对成本影响的各种因素。另外，此阶段成本计划可能涉及众多的不确定性因素，所以应对风险做出评价，在成本计划中加以考虑，如适度改变风险准备金、合同暂定金额。

④询价法。这种方法是采取对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在它们的基础上，进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。无论是业主还是承包商都可采用这种方式，但业主应将项目的技术要求、方案、采购条件、环境条件等，向被询价单位或报价单位说明清楚，使询价和报价更准确。

（3）实施阶段成本计划的方法

项目实施阶段，成本计划工作仍在进行，其实质是对已完工的工程成本计划进行落实与修正，对未完工的工程成本计划进行重新调整。所以此阶段的成本计划包括以下内容：

①修正原成本计划。由于工程变更、环境变化、合同条件变化等原因而引起合同价款的改变，所以要对原计划进行修正，重新制作新的成本计划，以便调整后期的成本计划。

②落实已完成或已支付成本计划，并计算项目实际完成的进度。

③剩余成本计划，即按当时的环境，要完成余下的工程还要投入的成本量。它实质上是项目前期计划成本的调整和完善，是项目管理者对尚未完成的工程的成本、收益进行预测和控制的过程。

④最终实际成本和结算价格的计算。施工结束后必须按照统一的成本分解规则对房地产项目的成本状况进行统计分析，计算出最终的实际成本，作为储存资料，为以后项目成本计划提供依据。当然，还要计算出结算价格，便于与承包商进行工程结算。

7.成本数据库的建立和使用

房地产项目管理的实践证明：已完工项目成本数据库的建立不仅对项目成本计划工作有很大帮助，而且有利于项目成本计划体系的完善和发展。为了切实发挥其功效，在建立项目成本数据库的过程中应注意如下问题：

（1）保证项目成本数据库的有效性

项目成本数据库的有效性取决于内容的一致性和运作机制的规范化。其中，内容的一致性是指项目的成本数据库数据和实际成本数据在项目成本的核算、统计上要保持性质、内容、范围、口径等方面的一致，使其具有参考价值；运作机制的规范化是指要通过一定的行政规章、行业规范或法律手段，使项目成本数据库的建立、使用、调整等过程规范化，保证数据的可靠性。

（2）保证项目成本数据库体系标准的统一性、规范性

建立项目成本数据库时，应对已完工的房地产项目按统一的标准划分项目类别，按规范化的程序分析、统计、核算、汇集项目的实际成本，为后期项目成本计划提供可参考的资料，提供可对比分析的依据，也为成本数据库的后续工作具有良好的接口打下基础。这种标准体系包括名词解释、成本范围、内容说明、成本计划过程、成本项目分解及统一编码等许多内容。

（3）加强项目成本计划体系之间的沟通

只有这样，才能使项目的成本计划、合同价格、成本核算、财务评价、成本数据库的建立等方面保持一致性，使它们共同形成一个完整的体系，保证项目相关工作的顺利完成。

8.房地产项目资金计划

在项目建设期，业主必须在有限资金的范围内安排项目的规模、标准、进度，考虑特殊情况下的资金需求，如物价上涨、不可抗力、不可预见性因素等，确定合同付款方式和付款期，拟订项目资金支付计划，保障项目的正常实施；承包商也必须考虑自己的资金计划，是因为承包项目的收入与费用支出常常在时间上是不平衡的，特别是付款条件苛刻而必须垫资承包的项目更是如此，这势必会影响企业的财务状况，影响项目的正常实施。

（1）支付计划

项目资金支付计划是按照工期计划确定的项目成本消耗，包括人工费支付计划、材料费支付计划、设备费支付计划、分包工程款支付计划、现场管理费支付计划、其他费用计划（管理费、保险费、利息等）。但实际支付进度与资金支付计划并不同步，如：施工准备（调遣队伍、培训人员、调运设备和周转材料、搭设临时设施、布置现场等）需支付一些费用，这些费用的支付计划需在项目进度款中分摊；材料费是项目实际消耗的材料价值，但材料在使用前要经过订货、运输、入库、贮存等过程，材料款的支付由采购合同具体规定等，这就要求开发商必须提前支付项目的部分费用。因此，做好项目资金支付计划是非常重要的。

（2）融资计划

对一个房地产项目，特别是大型的房地产项目，采用什么样的资本结构，如何取得资金，对项目建设过程及其经济收益具有较大的影响。

在进行项目资金融资的过程中，必须考虑项目的融资计划与融资方式。由于目前可融资的渠道很多，如世行贷款、国内外商业银行贷款、外国政府各种形式的信贷、发行股票与债券、各种形式的合作开发等，但不同的融资渠道，有不同的项目借贷与使用条件，不同的资金成本，不同的权力与利益，不同的宽限期，最终都要承担不同的风险，因此，通常要综合考虑风险、资金成本、收益等因素，确定本项目资金的融资计划与投资方式。