商品房屋开发项目投资经济效益的评价，应考虑资金时间价值来对项目投资经济效益进行分析评价，主要有净现值法和内部收益率法。
1.商品房屋开发项目现金流量的计算
要在商品房屋开发项目投资效益分析、评价中考虑资金的时间价值，必须对拟开发商品房屋项目在开发和销售期间的货币资金的流入量和流出量进行分析计算，以便通过折现系数把项目不同时期的货币资金收支折算成同一时点（通常为项目开发期初）的资金价值，然后进行对比分析。
开发项目在开发和销售期间资金流入和流出的数量，叫做现金流量或资金流量。现金流量的计算与常规的会计核算不同，它只按实际发生时计算货币资金的收支，不计算转账的收支。如开发项目经营成本和财务费用中借款利息，都不加以计算。开发项目的经营成本，是由投资支出即开发成本转入，只是项目内部转账，不是货币资金支出，所以在分析计算项目现金流量时，只将投资支出列作现金流出量，不再将经营成本列作现金流出量。对投资借款利息，由于已将投资支出列作现金流出量，在计算现值时，已考虑了资金的时间价值，所以也不再将投资支出中借款利息和财务费用中借款利息作为现金流出量。
商品房屋开发项目的现金流量是经营收入；现金流出量是投资支出、经营税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税。
在算得商品房屋开发项目现金流入量和现金流出量后，就可通过下列算式计算两者的差额，算得净现金流量：
净现金流量=经营收入-投资支出-经营税金及附加-销售费用-管理费用-应纳所得税
2.净现值法
净现值法也叫财务净现值法。它是把项目开发期和销售期发生的现金流入量和现金流出量，都按折现系数换算成现值收入和现值支出，然后对比现值收入和现值支出，来评价项目投资效益的动态分析法。
（1）先计算开发期和销售期内各年与拟开发项目有关的现金流入量和现金流出量，求出净现金流量（在实际工作中，可在开发项目现金流量计算表中进行计算）。凡现金流入量超过现金流出量，净现金流量用正值表示；现金流出量超过现金流入量，净现金流量用负值表示。
（2）再将各年净现金流量都按折现系数折算成现值，并加总求得净现值。(www.xing528.com)
（3）净现值为正值，表示发生投资净收益，有财务效益，该项目可取；如净现值为负值，表示发生投资亏损，没有财务效益，该项目不可取。
计算折现系数时的折现率，一般应采用行业基准投资收益率或行业平均资金利润率，而不宜采用市场利率或社会平均资金利润率。因为折现率的高低，直接影响现值的大小，关系着计算的净现值能否正确反映项目的投资财务效益。这在我国目前各行业投资收益还有差别的情况下必须加以注意的。
净现值法的优点，是考虑了开发项目开发销售期的收益和资金的时间价值。它的缺点是难以确定折现率。因为项目净现值的大小，很大程度上依赖所采用的折现率。折现率的高低，对开发方案决策起着非常敏感的作用。
3.内部收益率法
内部收益率法也叫财务内部收益率法。它是用内部收益率来评价拟开发项目财务效益的动态分析法。所谓内部收益率，就是现金流入现值总额与现金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。内部收益率需要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。净现值越接近零，求得的内部收益率越正确。它的计算步骤如下：
（1）在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用比这个净现值计算更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。
（2）再继续提高折现率，直接测算出一个净现值为负值，如果负值过大，就降低折现率再测算接近于零的负值。
当找到按某一折现率所求得的净现值为正值，而按相邻的一个折现率所求得的净现值为负值时，就表明内部收益率在这两个折现率之间。
（3）然后根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法，求得精确的内部收益率。但要注意正负值的两个折现率的间距不能太大，否则，算得的内部收益率就不会精确。
内部收益率法的优点是能够把开发项目的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目确切的收益率，便于同房产行业的基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得开发。如使用借款进行开发，在借款条件（主要指利率）还不很明确时，内部收益率还可以避开借款条件问题，先求得投资收益率，作为可以接受的借款利率的上限。因此，一些国际金融机构，如世界银行、亚洲开发银行等对项目财务评价均采用内部收益率法。但是，内部收益率表现的比率，不是绝对值。一个内部收益率较低的方案，可能由于其开发规模较大而有较大的净现值，因而更值得进行投资开发。所以，一个拟开发项目，如有几个开发方案进行选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。
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