开发项目财务状况分析优化方案

商品房屋开发项目财务状况的分析，是从项目微观的角度，对项目的盈利能力和借款偿还能力等进行分析计算，其主要目的是：分析项目销售后的盈利能力；估算项目投资借款的偿还能力。

项目财务状况分析和企业财务状况分析不同。前者是根据项目估算数据编制的利润表等分析销售后的盈利能力和投资借款偿还能力，后者是根据企业会计核算报表资料分析年度开发经营活动的盈利能力和财务实力。由于项目从设计、开发到销售，往往要经历若干年，因此，在进行项目财务状况分析时，必须收集并估算一系列财务数据。除了估算项目各个年度的投资支出、经营收入、经营成本、经营税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、所纳所得税外，还要估算项目销售后各年实现的利润以及分析投资借款偿还的可能性。

1.商品房屋开发项目盈利能力的分析

商品房屋开发项目盈利能力分析，是从项目微观经济的角度，不考虑资金的时间价值，对投资收益能力、经营收入盈利水平进行的静态分析。

（1）商品房屋开发项目投资收益能力的分析

商品房屋开发项目投资收益能力的静态分析，可通过投资收益率指标来进行。投资收益率是指项目收益额与项目投资支出总额的比率。它是从项目微观经济角度，按照国家现行财政、税收、会计制度，分析测算项目开发后给企业带来的投资经济效益。其计算公式为：

投资收益率=项目收益额÷项目投资支出总额×100%

公式中项目投资支出总额包括项目开发期间投资支出（开发成本）和投资借款利息。

项目收益额按其是否包括应纳所得税额，分为利润总额和净利润。考虑到目前开发企业应纳所得税税率并不相同，如果仅按项目不包括应纳所得税额的净利润计算投资收益率，往往不能将它与其他开发企业的项目的投资收益率相比较，也难以制定一个适用于行业的基准投资收益率。所以都同时按包括应纳所得税额的利润总额和不包括应纳所得税额的净利润来计算两个投资收益率。

在实际工作中，常将按项目利润总额计算的投资收益率叫做投资利税率，按项目净利润计算的投资收益率叫做投资利润率。(www.xing528.com)

（2）商品房屋开发项目经营收入盈利水平的分析

商品房屋开发项目经营收入的盈利水平，可通过经营收入利税率和经营收入利润率指标加以分析。

经营收入利税率是指项目利润总额与经营收入的比率，说明商品房屋销售的盈利程度。它的计算公式为：

经营收入利税率=项目利润总额÷项目经营收入×100%

经营收入利润率也叫经营收入净利率。经营收入利税率虽能说明项目开发经营盈利能力的程度，但在利润总额中还包括应纳所得税，只有从利润总额中扣除应纳所得税，才归企业支配，所以只有将净利润（利润总额减应纳所得税）与经营收入相比，计算经营收入利润率，才能说明经营收入所获净利的程度。经营收入利润率的计算公式为：

经营收入利润率=项目净利润÷项目经营收入×100%

商品房屋开发项目的经营收入利税率和经营收入利润率如高于同行业其他开发企业商品房屋开发项目的经营收入利税率和经营收入利润率，说明该项目在房产市场房价上有一定竞争能力，当房产市场不景气时，有降价空间，具有抗风险能力。

2.商品房屋开发项目偿债能力的分析

商品房屋开发项目如举债开发的，要对项目偿债能力进行分析。商品房屋开发项目偿债能力的分析，可以根据开发项目投资支出估算表、开发项目利润估算表及有关资料进行。一般按项目到债务偿还时的经营收入估算数，减去项目到债务偿还时发生的经营税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税额后的余额，是否大于投资借款本息来评价。如果大于投资借款本息，说明项目是有偿还能力的。否则，如小于投资借款本息，说明项目不能按期偿付投资借款本息，要设法延长还款期，或另行筹措自有投资，或在债务到期前另行向银行借款偿还。这也说明开发项目在举债开发以前，必先测算拟开发项目到债务偿还时的经营收入减去各项税费后，是否有足够的资金偿还投资借款本息。