精准估算开发项目经营收入、成本、费用和税金

1.商品房屋经营收入和成本的估算

开发项目开发的房屋，如果用以销售，应估算商品房屋的经营收入和经营成本。

（1）商品房屋经营收入的估算

商品房屋经营收入即房屋销售收入。房屋销售与其他商品销售不同：第一，房屋扎根于土地，属于不动产，它的购买者一般局限于所在地区的企业单位和居民，不易在开发后立即全部销售出去。除了代开发房屋外，大都要分层、分单元出售，销售时间较长。第二，房屋开发周期较长，它的价格要受开发后销售年份房产市场有效需求和供应量的影响，必须预测今后房产市场的景气度，充分考虑它的价格变动趋势。第三，房屋开发所需的投资较大，占用资金多，为了解决开发企业周转资金，国家允许在完成房屋基础工程并具备一定条件后，即可进行预售，如果预售房屋时购房者一次付清房款，往往要打一个折扣，以补偿预付期的资金占用费。计算公式为：

商品房屋经营收入=房屋销售面积×每平方米建筑面积房屋价格

（2）商品房屋经营成本的估算

商品房屋的经营成本，主要是房屋开发期间的投资支出（在会计中也叫开发成本）。由于商品房屋的销售一般是分年完成的，因此对销售房屋的经营成本，也要根据销售面积分年估算。先计算每平方米建筑面积房屋投资支出（包括开发期间借款利息），然后乘以销售面积。在房屋开发完成后如果借款没有偿还，应将后期借款利息作为各年财务费用。

商品房屋的经营成本可按照下列公式计算：

商品房屋经营成本=房屋销售面积×每平方米房屋建筑面积投资支出

2.出租房屋经营收入和经营支出的估算

房地产开发项目开发的房屋，如果不是用来销售，而是用于出租，则要估算出租房屋的年经营收入和年经营成本。

（1）出租房屋年经营收入的估算

出租房屋年经营收入即出租房屋年租金收入。出租房屋年租金收入，决定于房屋的租金，而房屋租金的高低，主要决定于房屋的价格。因房屋的租金与房屋的价格，是相互比较依存的。房屋租金主要是按房屋价格计算出来的，而在出租的情况下，房屋价格必须通过房屋租金才能真正实现。如果出租房屋各年租金收入之和的现值，小于房屋销售价格，房产开发企业一般是不愿出租的。因在这种情况下，它从房屋租金中回收不了房屋的投资，是一种赔本的买卖。况且出租的房屋，不可能常年全部出租，在漫长的几十年中，总会遇到房产市场不景气的年份，会有部分房屋空置的。

（2）出租房屋年经营支出的估算

出租房屋的经营成本，是指出租房屋经营业务有关的各项支出，一般包括下列各项费用：

①业务人员工资。指直接从事房屋出租经营人员的工资。

②职工福利费。指按上述业务人员的工资总额和国家规定提取标准计提的福利费。

③办公费。指房屋出租经营管理办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电等费用。

④出租房屋折旧费。

⑤差旅交通费。指业务人员因公出差的差旅费、住勤补助费、市内交通费和误餐补助费、上下班交通补助，以及经营管理部门使用的交通工具的油料、养路费、牌照税等。

⑥修理费。指保证出租房屋及其附属设施的正常使用而进行的定期大修理和日常维修养护的费用。

⑦低值易耗品摊销。指经营管理用器具、家具等低值易耗品的购置、摊销费。

⑧保险费。指为了使出租房屋免遭意外损失而向保险投保支付的费用。

⑨土地使用税。

⑩房产税等。

在估算出租房屋年经营成本时，应根据出租房屋经营业务人员定编、工资奖金标准、出租房屋折旧费、修理费率、保险费率、有关税率及各项费用开支标准逐项计算加总。

为了便于对出租房屋投资经营活动全过程的投资经济效益进行分析，在估算出租房屋年经营成本时，要将年经营成本中的出租房屋年折旧费单独列出。因为出租房屋折旧率虽属经营成本，但它的支出已包括在开发房屋的投资支出中，在出租房屋经营过程中，不发生资金支出，因而也不再将它算作资金的流出量。

这样，出租房屋经营成本就要估算包括出租房屋折旧费的经营成本和不包括出租房屋折旧费的经营成本。为了便于区分，可将前者叫做“经营成本”，后者叫做“经营支出”；前者用以计算出租房屋的经营利润，后者用以计算现金流出量。

3.商品土地经营收入和经营成本的估算

商品土地的经营收入即土地转让收入。它一般是指已进行七通一平、达到具备房屋建造条件的土地使用权的转让收入。

按每平方米土地价格计算商品土地经营收入时，其计算公式为：

商品土地经营收入=每平方米土地价格×转让土地面积

按每平方米楼面地价计算商品土地经营收入时，应先根据转让土地面积和城市规划中允许容积率（即每平方米土地可以建造的房屋建筑面积）计算可以建造的房屋建筑面积，然后乘以每平方米楼面地价计算。其计算公式为：

商品土地经营收入=转让土地面积×容积率×每平方米楼面地价

如果开发好土地要在不同年度分块转让，要分年计算商品土地经营收入。

商品土地的经营成本，主要是土地开发期间的投资支出，或开发成本。假如土地分年转让出去，要先计算每平方米土地经营成本，然后乘以转让土地面积。其计算公式为：

每平方米土地经营成本=项目土地投资支出或开发成本总额÷开发土地总面积

商品土地经营成本=每平方米土地经营成本×转让土地面积

4.开发项目费用的估算

（1）销售费用的估算

开发项目的营业费用是指开发企业在销售、出租、转让房屋、土地时所发生的各项费用。主要包括：

①开发房屋、土地销售、出租、转让过程中发生的广告宣传费、展览费、代销手续费，以及空房看护费。

②为销售、出租、转让开发房屋、土地而专设的销售机构的各项经费，包括销售机构人员工资、职工福利费、销售机构房屋设备折旧费、修理费、办公费、差旅费。(www.xing528.com)

③将出租房、周转房转为商品房销售以前发生的改装修复费等。

（2）管理费用的估算

开发项目的管理费用，是指开发企业行政管理部门（公司总部）为组织管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括行政管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、行政管理部门使用房屋设备折旧费、修理费、低值易耗费摊销、工会经费、职工教育经费、劳动保护费、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、资料费、等等。这些费用，与土地、房屋开发没有直接的联系，为了划清开发单位和企业行政管理部门的责任，在会计中不将它计入开发成本，而作为期间费用，直接由企业当期利润补偿。但这些管理费用，也间接与土地、房屋开发营销有关，在估算开发项目利润时，应将它列作一项费用支出。考虑到一个开发企业，往往同时开发营销若干个开发项目，而且各个项目只有在开发完成以后，才有经营收入，可以分摊管理费用。在这种情况下，只能根据企业若干年（3年、5年）的历史数据，计算管理费用与经营收入的费率，即每100 元经营收入发生的管理费用，然后根据这个管理费用费率乘各个开发项目的经营收入，来估算各开发项目应分摊的管理费用。管理费用费率和开发项目应分摊管理费用的计算公式为：

管理费用费率=企业前3年或5年管理费用合计÷企业前3年或5年经营收入合计×100%

开发项目应分摊管理费用=该开发项目经营收入×管理费用费率

（3）财务费用的估算

开发项目的财务费用，主要是指房屋、土地开发完成以后发生的投资借款利息。在开发过程中发生的投资借款利息，应计入投资支出或开发成本。如果开发企业采用发行企业债券筹集开发资金的，应将开发完成以后发生的企业债券利息计作开发项目的财务费用。

5.开发项目税金的估算

与房地产开发项目直接有关的税种，主要有营业税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、土地增值税、企业所得税等。

（1）营业税

营业税是按提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的营业额征收并将其税金包含在价格中的一种流转税。开发项目应纳的营业税以经营收入为计税依据，按照经营收入和规定的税率计算。其计算公式为：

开发项目应纳营业税=该开发项目经营收入×税率

按照现行税收制度的规定，销售房屋项目营业税以商品房屋销售收入为计税依据，税率为5%；出租房屋项目营业税以出租房屋租金收入为计税依据，税率为5%；转让土地项目营业税以土地转让收入为计税依据，税率为5%。

（2）房产税

房产税是以城镇和工矿区的房产为课征对象，由房产所有人缴纳的一种税。对自用房产的房产税，其计税依据是依照房产原值，一次减除10%～30%后的余值；没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参照同类房产税核定，自用房产的房产税税率为1.2%。其税额的计算公式为：

应纳房产税税额=房产原值×（1-一次减除率）×1.2%

对出租房屋的房产税，以房产租金收入即出租房屋经营收入为计税依据，出租房屋房产税税率为12%。其税额的计算公式为：

应纳房屋税税额=房屋全年租金收入×12%

（3）土地使用税

土地使用税也叫城镇土地使用税，用以调节土地级差收入，提高土地使用效益。

开发项目土地使用税以项目实际占用的土地面积为计税依据。由于各地的具体情况不同，土地等级不同，土地使用税实行有幅度交叉的定额年税率：①大城市每平方米0.5～10 元；②中等城市每平方米0.4～8 元；③小城市每平方米0.3～6 元；④县城、建制镇、工矿区每平方米0.2～4 元。

（4）土地增值税

土地增值税是向转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物即房地产并取得增值收入的单位征收的一种税。它是按转让房地产所取得的增值额和超额累进税率计算征收的。开发项目计算应纳土地增值税时的增值额，是指转让房地产时所取得的经营收入减除规定扣除项目金额后的余额。计算增值税时的扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用；②开发土地和新建房及配套设施的开发成本；③开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、财务费用和管理费用；④旧房及建筑物的评估价格；⑤与转让房地产有关的税金；⑥房地产开发企业还可按①、②项规定的金额加计20%的扣除。土地增值税实行四级超额累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

开发企业建造的普通标准住宅出售、增值额未超过上述①、②、③、⑤、⑥项扣除金额20%的，可以免缴土地增值税。

（5）城市维护建设税

城市维护建设税以缴纳的营业税为计税依据，并与营业税同时缴纳。

城市维护建设税税率依开发企业所在地的不同规定不同的税率：

开发企业所在地在市区的，税率为7%；

开发企业所在地不在市区，而在县城、镇的，税率为5%。

开发企业除了按营业税税额和规定税率缴纳城市维护建设税外，还要按营业税税额的3%缴纳教育费附加。营业税和按营业税税额的规定税率缴纳的城市维护建设税和教育费附加，叫做经营税金及附加。

根据上述营业税税率和按营业税税额计算的城市维护建设税税率和教育费附加费率，可知开发项目应缴纳的经营税金及附加的税费率是：

开发企业所在地在市区的为：

5%×（1+7%+3%）=5.5%

开发企业所在地在县城、镇的为：

5%×（1+5%+3%）=5.4%

如地区还规定要按营业税缴纳其他附加税费的，应另加计算。

（6）企业所得税

企业所得税是对我国境内企业，除外商投资企业和外国企业外，就其在中国境内、境外从事生产、经营所得和其他所得征收的一种税。国内企业应纳所得税额，按应纳税所得额计算，税率为25%。应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额。