如何估算开发项目的投资支出？

房地产开发项目要进行投资经济效益的分析，首先要估算开发项目所需的投资。开发项目的投资支出，既是销售、转让房地产的经营成本，又是出租房地产的价值，对销售、转让的房地产来说，它的投资支出就是房地产的经营成本，与房地产销售、转让的经营收入对比，据以计算利润。对出租房地产来说，它的投资支出就是出租房地产的价值，据以计算出租房屋的折旧和出租土地的摊销。因此，开发项目的投资支出，应按房地产开发的完全成本估算。它不能按房地产开发企业会计中的开发成本估算，除了包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费等开发成本外，还包括开发期间发生的管理费用和财务费用。

房地产开发项目的投资支出，按其构成内容，包括：

1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价

对征用土地，包括：土地补偿费；拆迁补偿费；安置补助费。对批租土地，包括地租和拆迁安置费在内的批租地价。

2.前期工程费

包括：勘察设计费；可行性研究费。

3.基础设施费

包括：七通一平费；环卫绿化费。

4.建筑安装费

包括：建筑工程费；设备购置费；安装工程费。

5.配套设施费(www.xing528.com)

包括：非营业性公共配套设施费；按规定列入投资支出的大配套设施费。

6.开发间接费及管理费

包括：为组织管理开发项目而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销，以及开发企业分摊的管理费。

7.预备费

预备费也叫不可预见费。主要指与施工图不相符的特殊现象（如地基出现古墓、废井、流沙等）和不可抗拒的自然灾害如冰雹、台风、水灾等所造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。在存在通货膨胀、物价逐年上涨的情况下，预备费中还应充分考虑开发期间物价上涨所增加的各项工程、设备、费用支出，否则，就可能使投资出现缺口。

开发项目投资支出的估算，一般是指在开发项目决策之前项目建议书和可行性研究阶段对开发项目工程建设费用的预测和计算。为了合理确定并有效控制开发项目投资支出，提高投资经济效益，必须力求提高投资支出估算的精确度。

开发项目投资支出估算的方法，取决于要求达到的精确度。而精确度又是由项目研究和设计所处的不同阶段以及资料数据的可靠性决定的。通常在开发项目建议书阶段可采用单位土地、房屋面积投资估算法。

单位土地、房屋面积投资估算法，是根据已开发完成类似项目的投资支出和开发的土地面积（公顷或平方米）或房屋建筑面积（平方米），算出单位土地面积或房屋建筑面积所需投资支出，再将它乘以开发项目的土地面积或房屋建筑面积，来估算开发项目投资支出总额的方法。

为了提高开发项目投资支出估算的精确度，在开发项目可行性研究阶段应采用概算指标估算法。概算指标是参照概算定额和各项取费标准，算出单项工程、设施投资支出，土地征用及拆迁补偿费或批租地价，前期工程费、开发间接费和管理费、预备费等，然后汇总计算开发项目投资支出总额的方法。