房地产企业利润构成分析

房地产企业的主要经营目的，是不断改进企业经营管理水平，提高企业的盈利水平，增强企业的获利能力。只有向社会提供质量优良、价格合理的开发产品和良好的售后服务，最大限度地获取利润，才能实现企业的扩大再生产，促进社会生产的发展。

1.房地产企业利润的构成

房地产开发企业的利润总额是由营业利润和营业外收支净额组成的。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。营业外收支净额是指营业外收入总额和营业外支出总额之间的差额。

房地产开发企业利润总额的组成和计算公式如下：

利润总额=营业利润+营业外收入-营业外收支

营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变动收益（-公允价值变动损失）+投资收益（-投资损失）

房地产主营业务收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入+代建工程估算收入

房地产主营业务成本=土地转让成本+商品销售成本+配套设施销售成本+代建工程估算成本

营业税金及附加=土地增值税+营业税+城市维护建设税+教育费附加

净利润=利润总额-所得税费用

为了反映房地产企业利润总额和净利润的形成情况，企业应设置“本年利润”账户。作为所有者权益类账户，贷方登记期末结转的主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资净收益；借方登记期末结转的主营业务成本、营业税金及附加、其他业务支出、销售费用、管理费用、财务费用、营业外支出和所得税费用等科目；年终，企业应将本年收入和支出相抵后结出的本年实现的净利润，从本账户的借方结转到“利润分配”账户的贷方，结出的净亏损从本账户的贷方结转到“利润分配”账户的借方，结转后本账户应无余额。

（1）营业利润

营业利润是企业利润的主要来源。房地产开发企业的营业利润是指房地产开发企业一定时期内从事房地产开发生产经营活动实现的利润，包括土地转让利润、商品房销售利润、配套设施销售利润、代建工程结构利润以及开发产品出租经营利润等。还包括商品房售后服务利润、材料经营利润、无形资产转让利润、固定资产出租利润和企业从事工业、商业、饮食服务业等多种经营所取得的利润。

（2）营业外收支

①营业外收入。它是指与企业生产经营活动没有直接关系的各项收入。房地产开发企业的营业外收入主要包括：固定资产盘盈，外置固定资产净收益、出售无形资产净收益、罚款收入、非货币性交易收益、教育费附加返还款等。营业外收入应当按照实际发生的金额进行核算。发生营业外收入时，增加企业当期的利润总额。

【例4-10】天地房地产开发公司本月发生与营业外收入有关的经济业务及账务处理如下：

◆经批准，将盘盈设备的净值14 万元转作营业外收入。

借：待处理财产损溢——待处理固定资产损溢 140 000

贷：营业外收入——固定资产盘盈 140 000

◆收到××公司支付的违约罚金2 万元，存入银行。

借：银行存款 20 000

贷：营业外收入——罚款收入 20 000

◆月末，结转“营业外收入”科目余额。

借：营业外收入 160 000

贷：本年利润 160 000

②营业外支出。营业外支出是指与企业生产经营活动没有直接关系，但应从企业实现的利润总额中扣除的支出。房地产开发企业的营业外支出主要包括：固定资产盘亏、处置固定资产净损失、出售无形资产净损失、非常损失、罚款支出、债务重组损失、捐赠支出、计提的固定资产减值准备、计提的无形资产减值准备、计提的在建工程减值准备等。发生营业外支出时，在相对应的会计期间，冲减企业当期的利润总额。

为了总括地核算和监督营业外支出的发生和结转情况，房地产开发企业应设置“营业外支出”科目，用来核算企业发生的与生产经营无直接关系的各项支出。本科目应按营业外支出项目设置明细账，进行明细分类核算。

【例4-11】天地房地产开发公司本月向希望工程捐款8 万元，账务处理如下：

借：营业外支出——捐赠支出 80 000

贷：银行存款 80 000

月末结转“营业外支出”科目余额。

借：本年利润 80 000(www.xing528.com)

贷：营业外支出 80 000

2.利润总额的形成

房地产企业对在开发经营过程中取得的各项收入和发生的各项支出，均应于期末从有关收入类账户和费用类账户结转到“本年利润”账户。结转后，如果“本年利润”贷方发生额大于借方发生额，其差额为本期实现的利润总额；反之，则为本期发生的亏损总额。

为了总括地核算和监督净利润（或亏损）的形成情况，房地产开发企业应设置“本年利润”科目。期末，企业将各收益类科目的余额转入“本年利润”科目的贷方；将各成本、费用类科目的余额转入“本年利润”科目的借方。转账后，“本年利润”科目如为贷方余额，反映本年度自年初开始累计形成的净利润；如为借方余额，反映本年度自年初开始累计形成的净亏损。年度终了，应将“本年利润”科目的全部累计余额转入“利润分配”科目，如为净利润，借记“本年利润”科目，贷记“利润分配”科目；如为净亏损，则作相反会计分录。年度结账后，“本年利润”科目无余额。

3.在实际工作中，利润的核算方法

（1）账结法

账结法就是每月末应将各损益类科目的余额转入“本年利润”科目，通过“本年利润”科目结出本月份利润或亏损总额以及本年累计利润或亏损总额的方法。采用账结法时，“本年利润”科目每月都要使用；各损益类科目的余额月末都要结清；“本年利润”科目的余额在年末一次转入“利润分配——未分配利润”科目。

（2）表结法

表结法是指每月结账时，不需要将各损益类科目的余额结转到“本年利润”科目，只需要结出各损益类科目的本年累计余额，计算出从年初起至本月末止的累计利润额，然后减去截至上月末的累计利润额，求得该月的利润额；年末进行决算时，再利用账结法将各损益类科目的全年累计余额转入“本年利润”科目，计算出本年的利润额或亏损总额。采用表结法时，平时（1～11月）“本年利润”科目不发生记录，只在年终（12月末）将231 各损益类科目的余额转入时才使用该科目；各损益类科目平时有余额，年末才结清；“本年利润”科目的余额在年度终了时同账结法一样，需要一次转入“利润分配——未分配利润”科目。

【例4-12】天地房地产开发公司2009年12月1日“本年利润”科目有贷方余额303 万元，12月末，各损益类科目的余额如表4-1所示。

表4-1　天地公司科目余额表 单位：万元

该企业采用账结法核算本年利润，账务处理如下：

①月末，将各收益类科目的余额转入“本年利润”科目贷方。

借：主营业务收入 32 000 000

其他业务收入 80 000

投资收益 150 000

营业外收入 60 000

贷：本年利润 32 390 000

②将各成本费用类科目余额转入“本年利润”科目借方。

借：本年利润 25 873 000

贷：主营业务成本 21 000 000

营业税金及附加 1 150 000

其他业务支出 45 000

管理费用 336 000

财务费用 144 000

销售费用 570 000

营业外支出 80 000

所得税费用 2 548 000

③年末，结转“本年利润”科目的贷方余额651.7 万元。

借：本年利润 6 517 000

贷：利润分配——未分配利润 6 517 000