开发产品的内容和成本核算方法

1.开发产品的内容及分类

（1）开发产品的内容

开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施和代建工程等。

（2）开发产品的分类

开发产品按其用途的不同可分为以下几类：

①土地。土地是指房地产开发企业为出租或有偿转让而开发的商品性建设场地。企业为建设商品房、出租房、周转房而开发的自用建设场地属于企业的中间产品，不能列入开发产品。但如果企业开发完工的自用建设场地近期不使用，可以暂时视同最终产品。

②房屋。房屋包括为销售而开发建设的商品房、为出租而开发建设的出租房、为安置被拆迁居民周转使用而开发建设的周转房和受其他单位委托代为开发的房屋。

③配套设施。配套设施是指属于城市建设规划中的大型配套设施。具体包括：

•开发项目外为居民服务的给排水、供电、供暖、供气的增容及交通道路。

•开发项目内的营业性公共配套设施，如银行、商店、邮局等。

•开发项目内非营业性公共配套设施，如中小学、医院、文化站等。

④代建工程。代建工程是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的各种工程，包括建设场地、房屋及其他工程等。

（3）特殊开发产品的核算

对于一些特殊的开发产品，企业应单独设置账户进行核算。这些特殊的开发产品包括：

①分期收款开发产品。指企业以分期收款方式销售的在全部款项收回之前其全部或部分产权仍归属企业的开发产品。

②出租开发产品。指房地产开发企业利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的开发产品。其特点是以营利为目的，以收取租金作为经营获利的手段。

③周转房。指房地产开发企业用于安置拆迁居民周转使用、产权归本企业所有的各种房屋。具体包括：

•在开发建设过程中已明确其为安置差遣居民周转使用的房屋。

•企业开发完成的商品房，在尚未销售以前用于安置差遣居民周转使用的房屋。

•企业搭建的用于安置差遣居民周转使用的临时性简易房屋。

2.开发产品收发和结转的核算

为了核算已完工开发产品的增减变动情况，房地产企业应设置“开发产品”账户，借方登记已竣工验收入库开发产品的实际成本；贷方登记对外转让、销售和结算的开发产品的实际成本、出租经营的土地和房屋的实际成本，以及用于安置拆迁居民周转使用房屋的实际成本。企业将开发的营业性配套设施用于本企业第三产业经营用房，也登记在本账户的贷方；本账户的借方期末余额表示尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。开发产品的形成和结转的账务处理如下：

（1）用于销售的开发产品

①根据开发产品验收交接凭证，结转本期已完成的开发产品的实际成本6 700 000元。

借：开发产品 6 700 000

贷：开发成本 6 700 000

②月终结转对外转让、销售和结算的开发产品实际成本2 000 000 元。

借：主营业务成本 2 000 000

贷：开发产品 2 000 000

③将一栋商品房采用分期收款方式销售，开发产品已移交使用单位，该栋商品房的实际成本为1 500 000 元。

借：分期收款开发产品 1 500 000

贷：开发产品 1 500 000

（2）其他用途的开发产品

企业的开发产品除了对外销售以外，还可用于出租经营、安置拆迁居民周转使用以及作为本企业生产经营用房。举例如下：

①将开发的一栋房屋出租经营，其实际成本500 000 元。

借：出租开发产品 500 000

贷：开发产品 500 000

②将开发的房屋用于安置拆迁居民周转使用，实际成本1 000 000 元。

借：周转房 1 000 000

贷：开发产品 1 000 000

③将开发的营业性配套设施——商店，作为本企业第三产业经营用房投入使用，实际成本800 000 元。

借：固定资产 800 000

贷：开发产品 800 000

（3）出租房和周转房的计价

为了反映出租房和周转房的增减变动情况，并正确计算出租房和周转房的摊销额，对于出租房和周转房主要采用以下两种计价方法：

①原价：是指房地产企业开发购建某项出租房、周转房时所发生的各项实际支出，根据“开发成本”账户资料计算确定。

②摊余价值：是指出租房、周转房的原价减去已提摊销额后的余额。

原价可以反映企业出租房、周转房的原始投资和规模大小，并作为计提摊销额的依据；摊余价值可以反映出租房、周转房的实有价值，将其与原价对比，可以反映出租房、周转房的新旧程度，摊余价值还是改变出租房、周转房用途，将其作为商品房对外销售时，确定销售价款的依据。

【例2-29】现举例说明出租房和周转房的账务处理如下：

◆企业开发完成A 栋商品房用于出租，实际成本2 000 000 元，B 栋商品房在尚未出售前用于安置拆迁居民周转使用，实际成本800 000 元，已办理出租协议和投入使用手续。

借：出租开发产品——出租产品 2 000 000(www.xing528.com)

周转房——在用周转房 800 000

贷：开发产品 2 800 000

◆按月计提出租房摊销额1 000 元、周转房摊销额900 元。

借：主营业务成本 1 000

开发间接费用 900

贷：出租开发产品——出租产品摊销 1 000

周转房——周转房摊销 900

◆用银行存款支付出租房修理费1 000 元，计入当月成本，支付周转房修理费6 000 元，分3 个月摊销。

借：主营业务成本 1 000

预付账款 6 000

贷：银行存款 7 000

借：开发间接费用 2 000

贷：预付账款 2 000

◆将C 栋周转房作为商品房对外销售，售价500 000 元，原价450 000 元，累计摊销额50 000 元，价款尚未收到。

借：应收账款 500 000

贷：主营业务收入 500 000

借：主营业务成本 400 000

周转房——周转房摊销 50 000

贷：周转房——在用周转房 450 000

（4）分期收款开发产品的核算

①分期收款开发产品的核算方法。分期收款销售是一种赊销方式，采用这种方式销售开发产品，在将开发产品移交购买单位或办妥分期收款销售合同时，将开发产品按实际成本转入分期收款开发产品；按合同的约定确认当期销售收入，同时结转当期的销售成本。当期销售成本按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率和当期销售收入计算确定。其计算公式如下：

当期应结转成本数=开发产品当期应收价款×开发产品全部销售成本÷全部销售收入×100%

②应设置的会计科目。为了核算分期收款开发产品的实际成本，企业应设置“分期收款开发产品”账户。该账户借方登记企业采用分期收款方式销售开发产品的实际成本，贷方登记确认销售收入实现时按比率计算的本期应结转的销售成本。期末借方余额反映尚未结转的分期收款开发产品的实际成本。本账户应按销售对象设置明细账或设置“分期收款开发产品备查账簿”，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价款和尚未收取的价款等有关资料。

③分期收款开发产品核算的账务处理。

【例2-30】天地房地产开发公司将已开发的花园小区中2 号楼一门采用分期收款方式出售给甲单位，总售价为2 000 000 元，实际总成本为1 600 000元。合同规定全部价款分3 次付清，房屋移交时支付40%，余款分别于第二年和第三年末平均支付。第三年付款单位未能按合同付款，余款到第四年才收回。应作账务处理如下：

◆办妥分期收款销售合同时：

借：分期收款开发产品——花园小区2 号楼一门 2 000 000

贷：开发产品——房屋 2 000 000

◆首次收款时：

借：银行存款 800 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入 800 000

同时结转成本：

借：主营业务成本——商品房销售成本 640 000

贷：分期收款开发产品——花园小区2 号楼一门 640 000

◆第二年收款时：

借：银行存款 600 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入 600 000

同时结转成本：

借：主营业务成本——商品房销售成本 480 000

贷：分期收款开发产品——花园小区2 号楼一门 480 000

◆第三年年底：

借：应收账款——甲单位 600 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入 600 000

同时结转成本：

借：主营业务成本——商品房销售成本 480 000

贷：分期收款开发产品——花园小区2 号楼一门 480 000

收到款时作分录：

借：银行存款 600 000

贷：应收账款——甲单位 600 000