顺治元年（1644）六月丙寅，摄政睿亲王下令：“京城内官民房屋被圈者，皆免三年赋税。其中有与被圈房屋之人同居者，亦免一年。”[69]九月，顺治帝称：“各有章京、统领，尔等晓谕商民，毋得再于城内交易，但在城外互市。如有抢夺者，可即拿送该管章京，毋徇情面。”[70]这使原居住在东城、中城、西城的部分旧官员、富户和商户，纷纷举家搬迁外城。十月，顺治帝颁诏：“京都兵民介城居住，原取两便，实不得已。其东中西三城官民已经迁徙者，所有田地应纳租赋，不拘坐落何处，概准蠲免三年，以顺治三年十二月终为止。其南北二城，虽未迁徙，而房屋被人分居者，所有田地应纳租赋，不拘坐落何处，准免一年，以顺治元年十二月终为止。”[71]顺治二年（1645）二月辛酉，“御史傅景星奏，民房应给旗下者，当宽以限期，候其搬移，始令旗下管业……下所司速议”。[72]时隔三年，政府发布政令，更详细提出有补偿的搬迁方法。按照南迁的居民原住房数，“每间给银四两”，并强调必须由住户亲“赴户部衙门，当堂领取”。原住内城居民可将原房，“或拆去另盖，或贸卖取价”，限期搬迁，“定限来岁，岁终搬尽。”[73]“北城及中东西三城，居住官民商贾迁移南城，虽原房听其拆卖，按房领给银两”“有地土者准免赋税一年，无地土者准免丁银一年”。[74]
外城房屋原本是私有制，房主有房屋所有权。迁移到南城的住户，有购买房屋的。据笔者看到的顺治五年（1648）之前外城七份卖房契统计，出卖的房间共75.5间，总价银491两，平均每间6.5两。其中顺治二年（1645）、四年（1647），某人卖房14.5间，共价银60两，平均每间4.1两。李应时等人卖房8间，价银50两，平均每间4两。[75]可见，政府的拆迁费是根据当时外城最低房价规定的。然而，是时因为迁移外城的住户多，房价上涨，“民间赁买房屋，原有定价”，因迁往外城的住户很多，使房价飙升。“近闻鬻房之家，任意增加，高腾数倍，势必至罄家所有不足以卜数椽之棲，则迁者更多一苦矣。并祈天语申饬，令该管地方等官，概平一价，凡买者卖者典者赁者，各勿增减，共相保恤，庶比屋可封，国本永固矣”。[76]但是，政府并未如魏象枢所请，出台控制房价的政策，所以拆迁费不够买房。这就需要政府其他的优惠政策，其中之一是允许“原房或拆去另盖，或贸卖取价”。[77]
据工科右给事中魏象枢奏称：“南城块土，地狭人稠。今且以五城之民居之，赁买者苦于无房，拆盖者苦于无地，嗟此穷民，一廛莫必，将寄妻孥于何处乎。臣愚谓有地不患无房，如城外闲地堪民营盖者甚多，因系官物莫敢问之。此民之不苦于迁徙而反苦于居处也。恭请勅下该部，尽察前三门外官地官房可为民居者，许令量地输银，给以印照，俾作永业。不得少有遗漏，亦不得擅行混占，则片址尺地，皆成室家亿万户棲止之谋，即千万年根本之计也。”顺治帝下旨：“著工部督同五城御史，察南城官地并民间无房空地，将迁徙官民好生安插。”[78]政府在外城安置部分自愿盖房的住户。据顺治十六年（1659）三月，都察院左都御史魏裔介条陈之事称，“厂南菜园空地，住有千家”。[79]即当时迁往南城打磨厂菜园官地的内城原住户有千家。另在琉璃厂官地，也有搬迁户盖房。“京师有琉璃、亮瓦二厂官地，国初听民营盖房屋。”“查得外城官地，昔年科臣魏象枢条奏，听民棲止，自盖房屋，其由来旧矣”。这说明在琉璃厂官地，也有迁移住户盖新房居住，且这部分住户当不在少数，因为康熙“三藩变起，军兴多费”，政府曾对在琉璃厂盖房居住的住户征收房税，后来又免征了。[80]
前朝官员被清廷录用后，“汉员皆侨寓南城外，地势湫隘，凡赁屋时，皆高其值，京官咸以为苦”。[81]有人作竹枝词说：“衙门公处宅私迁，吉屋租来不论年。一月房金先入手，更收半月算茶钱。”[82]还有一些原本在京城无住房的流动人口或农民在城市无钱购房，从事零星商贸或服务业。据称，“远人聚集者虽多，皆有容留居住之处。或系客店、寺庙，或系亲友居停，或系租赁房屋”。[83]是时外城房屋租价相应升高，迁移也使他们流离失所。这部分人的数量，目前无法估计，但也有投靠清政府未外迁的商户。(www.xing528.com)
对政府免赋税的政策。郭松义认为，免赋“对城居多数人并无多大意义。因为他们中很多人从商，或干些和今人所说的与服务业有关行当，以及卖文作吏为生者，真正在乡间拥有田产可以免赋受益的应是少数”。[84]免赋面对的是城居地主、富商大贾，因为当时全国各级城市都会有城居地主，正是地主在农村有租钱收入，所以他们才能在城市购房居住。富商大贾又会将赚来的钱财，购置土地，商业资本转化土地资本是一种普遍的现象，土地能给商人带来高额地租收入，致使富商大贾在城市置房产，所以城居地主和富商大贾会得到免赋的好处。笔者估计，京城的城居地主、富商大贾，可能比其他城市多一些。至于政府是否发给住户拆迁费？发了多少？因目前档案不能查阅，无法进一步分析，但是，迁移给各类原住民带来的损失是不言而遇的。
由于内城都是八旗住户，所以各时期的外来人口多居外城。“历来服官者、贸易者、往来奔走者不知凡几”。[85]据王跃生指出：清代中期，城区居民“与流动人口之比为2：1”。[86]另据郭松义指出，“清代中叶，估计人数约在二三十万之间”。[87]这些聚集者“或系客店、寺庙，或系亲友居停，或系租赁房屋”。[88]他们大多临时租房居住。“京师为四方和会之区，各省仕商，向俱僦居外城”。[89]“向来士宦，皆租房居住”，[90]也有借居朋友家房子的，乾隆三十二年（1767）春天，纪昀“携家至京师，因虎坊桥旧宅未赎回，住钱香树先生空宅中”。[91]来京从事商业经营活动的商人有购房的，乾隆三十七年（1772）正月，山西洪洞县民刘姓，购王静原坐落宣武门外绳匠胡同关帝庙前东向，绳匠胡同西向半截胡同房屋。山东登州府人萧秉公购买并自盖灰瓦铺面房二所，坐落崇文门外北河漕南口内路东。[92]
由于租房人多，租赁价格升高，租房不易。嘉庆时，有人称，“衙门公处宅私迁，吉屋租来不论年。一月房金先入手，更收半月算茶钱”。[93]一省、县的人都在外城建会馆，给本籍人居住创造条件。“会馆之设，肇于京师，遍及都会”。[94]“京师为四方士民辐辏之地。凡公车北上与谒选者，类皆建会馆以资憩息；而商贾之业同术设公局以会酌事谊者，亦所在多有”。[95]“前三门外，尤为士宦商民辐辏之区”。凡候补候选，暂时往来，“浮住之人”，也就是不在京居官，也无永远生业者。他们“以同乡捐资，共置会馆，立有公役，以为棲止”。遇到考试之年，“士子云集，藉兹会馆，既各有停憇之所，又有公役以备驱使，甚属捷便，较之赁房觅役之耗繁，自相悬殊”。有一郡一县多置会馆者，“缘士宦贸易人多，不能容止。如遇虚旷之时，又可以赁给未立有会馆士商，薄得租价，以资修补之用。”[96]嘉庆四年（1799）八月间，郝懿行寓山左会馆。一般来说，“外省乡会士子来京，住会馆居多”。[97]有的会馆始建于明代，更多的会馆建于清代。乾隆时人称“外城各省会馆，近年创建日繁”。这时外城会馆约有162所。[98]道光时，外城会馆约有317所。[99]从乾隆至道光中期，外城会馆数量增长0.96倍，绝大部分会馆是购房基地自建的。
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