清代前期北京的住房制度分析

北京社会科学院　邓亦兵

内容摘要：清军攻入北京，除占领李自成及其官员所弃明宫、豪宅外，还圈占了原住民的宅院。对初建政权的清政府来说，其军队、官员等政权统治系统的基础都必须留在城内，因此产生圈占京城原有住房，分给军队与官员的分配住房制度。在内城，政府推行分配住房制度，在外城，维持原来的商品房制度。但是这种住房制度，深受经费短缺，及房产市场的冲击，使其不断变化，直至最后消亡。

关键词：清代前期　北京　住房制度

关于清代北京住房问题，前人早有研究，其中以张小林《清代北京城区房契研究》^[2]和刘小萌《清代北京旗人社会》^[3]两书最为著名。因为两书不仅引用了房契，而且进行了研究。刘小萌的论著利用了中国社会科学院近代史研究所图书馆、中国科学院图书馆、北京大学图书馆善本部藏清代房契原件、首都博物馆藏清代房契，及多件满文房契文书，从社会史、经济史角度，探讨了旗房的交易形式及特点，提出内外城住房不同的所有制，“外城屋舍系民人自建或自置，属个人私有；内城旗房系清廷圈占后无偿分拨给八旗官兵居住，属国有性质”。张小林也利用中国社会科学院近代史研究所藏清代房契原件、北京大学图书馆藏清代房契和中国第一历史档案馆藏清代房契，从政治制度史角度对北京内外城不同时期房契文书的契文、契纸变化，政府管理的变通等问题进行了探讨，指出“清代北京地区居民的住房分为民房、旗房，其社会房产关系的基本构成，也是国家所有、私人所有并存”“清政府对北京地区房地产买卖及有关事宜实行双轨制管理模式”。他们都提出了京城住房双轨制问题。(www.xing528.com)

在前人研究的基础上，本文利用中国社会科学院近代史研究所图书馆藏清代房契原件，并得到张小林提供所抄的清代房契抄件，得益于刘小萌对满文房契的译文，以及转抄中国科学院图书馆、首都博物馆藏清代房契。此外，本文也利用了张传玺主编《中国历代契约会编考释》（下），刘宗一《北京房地产契证图集》，据邓拓遗稿抄录六必居各时期卖房原始资料^[4]，万全堂药铺卖房资料^[5]等。另一方面，利用了中国第一历史档案馆藏《内务府奏案》《军机处录副奏折》，各时期会典、实录、八旗通志等政府方面的档案史料，从细节入手，具体地探讨制度形成、内容、变化及其缺陷。

顺治元年（1644）三月，“李自成陷燕京”，^[6]在此期间，李自成“括取诸王、公侯、驸马、官民财货”，占有明代王公的豪宅。^[7]据李治亭等学者研究，“李自成一进北京，就直奔明宫，并在这儿住下来，即唤娼妇小唱梨园数十人入内”“其将吏也仿效，虽不进皇宫，但可分居百官第，如刘宗敏占据明都督田宏遇的豪宅，李过占用都督袁祐府第，谷可成占万驸马府，田见秀据曹驸马府，李岩则占了嘉定伯府第等。在他们之下的各级将吏，多踞富民巨室。”^[8]大约过了一个月，因清军逼近京城李自成撤离。

清军五月初二日攻入北京，六月建都京师。^[9]他们占领了李自成遗留下来的明宫，以及各级官员留下的豪宅巨室，同时也圈占了普通民居。随后，大量八旗官兵及其家属迁入京城。是时政府虽然未提出原住民全迁南城，但清军入内城居住后，兵丁拆毁“群房墙壁”，或与原住民杂处，纠纷濒起，引出一些问题。如孔衍植奏称：“前朝赐臣第一区，坐落中城小时雍坊太仆寺街”“昨大兵入城，其本坊房屋俱赡于东兵居住。惟臣府第荷蒙恩准特留。于去年十二月内赴京庆贺，见其周围群房墙壁，闻系兵丁拆毁，今暂为备葺。忽于本月二十三日午时，有满洲官三员，口称工部官，赴臣寓所，要臣府第，臣不敢擅与，亦不敢不与。倘以臣之赐第在满洲之界，伏乞皇上敕下该管衙门，依照旧居规制，另为恩赐一区，以便居住朝参。”^[10]政府治理不了，于是在顺治五年（1648）八月辛亥，下令全部原住居民南迁。上谕：“京城汉官、汉民原与满洲共处。近闻争端日起，刦杀抢夺，而满汉人等彼此推诿，竟无已时，似此何日清宁，此实参居杂处之所致也。朕反复思维，迁移虽劳一时，然满汉各安，不相扰害，实为永便。除八旗投充汉人不令迁移外，凡汉官及商民人等，尽徙南城居住。其原房或拆去另盖，或贸卖取价，各从其便。朕重念迁徙累民，著户、工二部详察房屋间数，每间给银四两。此银不可发与该管官员人等给散，令各亲身赴户部衙门，当堂领取。务使迁徙之人，得蒙实惠。六部、都察院、翰林院、顺天府，及大小各衙门书办、吏役人等，若系看守仓库，原住衙门内者勿动，另住者尽行搬移。寺院庙宇中居住僧道勿动，寺庙外居住者尽行搬移。若俗人焚香往来，日间不禁，不许留宿过夜。如有违犯，其该寺庙僧道，量事轻重问罪。著礼部详细稽察。凡应迁移之人，先给赏银，听其择便，定限来岁岁终搬尽，著该部传谕通知。”^[11]同时，禁止旗人居住外城。由此形成，旗人、民人分别在内外城居住的情况。据刘小萌研究，当时“隶属省府州县者为民人，隶属八旗者为旗人”。^[12]所以在内城居住者为旗人，在外城居住者为民人。从民族成分看，在内城居住的旗人并非都是满族，因为八旗中有满洲、蒙古、汉军。迁至外城的民人，也并非都是汉人，所以实际是“旗民分城”。^[13]在内城，政府将圈占的房屋作为国有资源，分配给旗人居住，在外城则维持原来的商品房制度，从而人为形成两种不同的住房制度。