湖州市位于浙江省北部，邻江苏省，太湖南岸，现为浙江省的一个地级市，下辖吴兴区、德清县、长兴县、安吉县3个县2个区。2005年8月15日，时任浙江省委书记的习近平同志到安吉余村考察时，首次提出“绿水青山就是金山银山”的重要论断。湖州历届党委、政府坚持以“两山”重要思想为统领，大力进行新农村建设。湖州在2010年全面启动新农村建设综合配套改革试点[67]工作，以“三集中三提高”[68]为核心理念，将吴兴区八里店南片作为综合改革试验区。该试验区在村庄占地多、农户散居多的村，通过加快美丽乡村创建、实施农房建设改造、农村新社区建设、推进土地综合整治等系列措施，积极推进农民集中安置。但在集中安置过程中，一方面拆迁农户安置后除满足必需的居住需求外会有较多面积空闲出来；另一方面政府因土地、规划、资金等因素，社区建设远远跟不上拆迁安置进度。面对这一现实问题，南片试验区在借鉴外地实践经验的基础上，创新提出了“房票”发放机制。
（二）湖州市吴兴区宅基地整理退出“房票”模式的运行机制
湖州市吴兴区在进行宅基地拆迁时，制定了具体安置办法，由湖州吴兴东部新农村建设投资有限公司作为主体来实施。对符合浙江省宅基地用地标准的产权面积的拆迁，采取安置措施，安置方式除了住房安置和货币安置以外，还增加了市场化安置方式。住房安置是通过集中楼房统建，进行安置房分配。安置房的户型设计没有全部按照原住房面积300平方米[69]高限，而是基于户均人口数量和实际生活需要，设计为75平方米、100平方米、150平方米、300平方米的户型。若农民选择的安置房户型面积小于应安置面积的话，未安置面积采取市场化补偿方式——“房票”。房票价值按1600元/平方米计算。被拆迁农户可凭拆迁人发放的房票（1600元/平方米）入股，三年为一个周期，三年内股权年收益率不低于10%。实施主体通过组建富民合作社，将入股资产进行有效整合、资本运作，参与区域内临港平台和商务配套设施建设，实现资产保值增值，并承诺在建设期内如果可分配红利低于约定收益率时将由政府补贴差额部分。三年后，入股农户可选择继续持股，也可选择分配安置房，也可以拿着房票在既定范围内根据自己的意志和机会按照多退少补的原则购买商品房，房票价值3000元/平方米。
湖州吴兴的“房票”机制就是在原有集体土地上房屋拆迁安置（也就是农户拆迁安置）方式的基础上，增加了市场化安置方式——股权安置方法，在坚持“政府引导、自愿入股、有效整合、按章操作”的基本原则下，本着完全自愿的原则，选择将富余房产参加股权式安置，被拆迁农户可凭借拆迁人发放的“房票”入股开发房产获得股权收益，也可选择分配安置房，还可以到指定的楼盘购买商品房。
宅基地整理的资金来源主要由三部分构成：一是湖州吴兴东部新农村建设投资有限公司出资5000万元；二是银行信贷，新农村建设投资有限公司以2400亩土地复垦建设用地指标作为抵押，根据建设用地8万元/亩的价格抵押贷款16亿元；三是市财政支持1.2亿元。宅基地整理复垦和建设用地指标采取封闭运行的方式，土地复垦的建设用地指标只能在20万平方千米的试验区内作为开发建设使用。其中，600亩作为商业开发，建设用地指标内部使用就为建设用地商业开发提供了可能，使农民入股的“房票”有了升值空间和持有价值，进而增加农民退出宅基地的积极性。
（三）湖州市吴兴区宅基地整理退出“房票”模式带来的影响
1.创新搬迁农民增收渠道，增加农民的财产性收入
实施“房票”前，农民富余房产的保值增值主要靠房屋出租；实施“房票”后，农民明显多了一种选择，且不低于10%的年收益率要远高于该区域房屋租金收益。“房票”机制实施以来，实施主体和入股的搬迁农民都尝到了“甜头”，签约农户日渐增加，入股资产也将大幅增长。
2.实现了被征收户的自主安置和理性安置
“房票”的推出，使被征收户可以在规划区范围内的六个楼盘中，自主挑选最合适的地段安置。市场化安置后，许多被征收户反映，他们可以按照家庭生活、求学和工作等方面的需要，选择相应的安置地点和安置楼盘，真正按照自己的心愿考量安置房质量品质和居住环境。此外，“房票”安置方式也降低了被征收户补偿资金的使用风险，有效地避免了因赌博、投资失利等原因，使补偿资金出现“打水漂”现象。[70]
3.缓解建设用地、融资压力(www.xing528.com)
试验区建设任务重、时间紧、要求高，建设过程势必存在安置跟不上拆迁、建设跟不上安置、资金跟不上建设的矛盾。发放“房票”，让政府部门从具体的建筑建设等方面解放出来。为政府松绑，减少建造安置房和安置房择定的压力，并从繁复的安置小区管理和安置房质量处理问题中解脱出来，政府能集中精力推进房屋征收工作。并且可大幅减少安置房建设用地、建设工程量和资金需求，如八里店南片股权式累计安置农户2600户测算，即可暂缓建设安置房30万平方米、建设资金约6亿元。盘活的资金和节省的土地指标可更好地用于开发基础设施等项目。
4.加快试验区改革建设工作进度
签约股权式安置必须完全拆除原有住房，农民有了拆除原有住房的主动性与积极性，既使拆迁安置进程得到有效加快，也使当前拆迁中拆迁难、矛盾多的问题得到有效解决，加快土地征收或拆迁的进程。
5.通过宅基地整理，增加了建设用地借给指标
复垦耕地2400亩，大大提高了农村建设用地利用效率，增加了建设用地供给指标。
6.解决了农民闲置安置房二次入市的问题
如果按照农民原住房面积进行安置的话，农民就会将闲置的房屋进行出租。房屋进入市场的价值所得会受到多种因素的影响，比如租赁价格、区位、交通、配套设施、房源供给量等，可以出租和有预期出租收益未必等于能租得出去，未必有实际出租收益。湖州吴兴区的“房票”把农民需要自己二次分散经营的房产，统一集中到新农村建设投资有限公司，以富余房产入股房地产经营、物业开发等投资项目，获得股份收益。“房票”的方式实质上是通过减少住房占有使用分配面积，直接变现富余宅基地的市场化价值，增加宅基地资本化收益，从而既降低了农民自发入市的风险，又提高了房产经营价值。
7.尊重了农民的土地权益
从湖州市吴兴区宅基地整理的补偿方式看，原村民获得的权益主要有三部分：一是更高价值的房产。改造后的新建安置房的区位和配套都得到了优化，土地和房产的市场价值得到了提升，农民不仅获得了对原有农宅价值的补偿，也获得了房屋溢价。二是宅基地资本化后的收益。对于农民安置房实际选择的面积少于应安置面积的富余房产，以资本化的手段变现为具有价值和市场价格的“房票”，等于直接帮助农民将宅基地和房产进行资本化，获得资本化后的收益。三是宅基地资本化溢价。对于整理出来的宅基地，政府进行复垦获得建设用地指标，拿出其中的一部分（600亩）进行商业开发，这样一来就提高了区域内土地区位价格，再加上建设用地指标的稀缺性和特许权，增加了农民利用富余房产投资的收益，使宅基地资本化部分也出现溢价。
8.“房票”带动效应明显
“房票”已在吴兴区农村土地综合整治、农村改革试验、小城市试点等重点区域内的织里镇、埭溪镇积极稳妥扩面推动。其中八里店南片作为推行“房票”最广的综合改革试验区，截至2014年12月31日，累计安置1600户30万平方米，2015年竣工安置1300户17.2万平方米。累计暂缓建设安置面积28.8万平方米，累计暂缓建设投入3.9亿元；截至2015年10月，吴兴区已股权式安置2964户，发放房票28.8万平方米，年分红7800万元，户均收益2.6万元。“房票”机制在农村不断集聚创新，促进了集体经济的发展与农民持续增收。
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