基于区位的宅基地整治退出实践经验分享

由于宅基地退出具有较强的区域差异，发达地区与欠发达地区之间、近郊区与远郊区之间的退出呈现不同特点，从而形成不同的整理退出模式。

（一）城乡接合部农村宅基地整理方式：规划先行、集体建设用地 入市

城乡接合部随着中心城区经济发展的辐射带动，不仅经济发展水平较高，而且成为城市拓展的主要空间。农户非农收入较高，农户对土地的依赖性不强，但是对房产的财产意识强烈，宅基地隐形入市大量存在，这种自发入市也带来了很多问题。基于宅基地利用中的这些问题和土地特点，宅基地整理退出不能采取强拆和农民上楼这种完全行政化手段，一般采取“规划＋改造＋入市”的方式进行宅基地整理退出。北京市2010年启动50个城乡接合部重点村建设工程，按照“一村（乡）一策”优化规划方案，启动产业建设、基础设施建设、土地储备、回迁楼、棚户区改造等整治项目。在拆迁补偿上，对农民集体房屋拆迁参照国有土地征地拆迁政策进行补偿安置。对于整理出来的宅基地，允许集体建设用地入市，允许村集体土地上建租赁房，允许村集体“自征自用”利用集体土地发展非农产业。集体租赁土地和厂房收入随着产业发展增长很快，同时进行集体资产股份化改革，让农民成为有资产的市民。(www.xing528.com)

（二）远离城区的宅基地整理方式：中心村建设模式和村内改造模式

远离城区的宅基地，受城市化和工业化的辐射较小，土地价值升值空间有限，并且本集体内部房屋流转积极性也不高，更需要通过宅基地整理方式退出。整理的方式主要是“规划＋改造”，常见的有中心村建设模式和村内改造模式。中心村建设模式，也就是“合村并居”，以农村产业结构调整为导向，对新村建设的布局、基础设施等进行统一规划。村内改造模式也就是“村庄整治”，该模式主要是基于对村庄进行整体规划、旧村改造，以新农村建设为依托。两个模式对政府权力、官员工作热情依赖性较强，虽然能够带来宅基地退出、提高土地利用效率、土地复垦、村庄环境等综合效益，推进速度快、成效明显，但是所需资金多，权属调整、安置补偿等方面的难度较大。此外，还有一些自然经济条件较差的远郊村适合采取异地搬迁模式，复垦后的土地主要用于农业和林业生产。