研究新农村宅基地整理退出房票模式的湖州吴兴例证

在城镇化进程加快的同时，大量的农民逐步脱离土地向城市转移从事非农生产，伴随宅基地闲置和低效利用问题接踵而至，出现不同程度的“空心化”现象^[65]①，如何盘活闲置农村宅基地、引导闲置宅基地自愿有偿退出是宅基地管理中亟待解决的问题。中央一直积极通过行政干预寻求解决路径。如2005年年底，国土资源部开始推行以“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”为基本原则的土地综合整治试点工作，试图通过采取“合理规划”“拆村并点”“集中居住”和“进城上楼”等措施引导农民退出宅基地，集约利用土地资源。在地方治理中，一些地区积极探索宅基地流转或退出模式，例如，天津“宅基地换房”模式，重庆“地票”模式，上海松江宅基地置换模式，浙江嘉兴“两分两换”模式。2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，充分认识到宅基地退出制度不完整，用益物权难落实的制度困境，在全国新型城镇化综合试点和农村改革试验区中选择15个县（市）进行宅基地制度改革试点，探索建立“依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出”的宅基地管理制度。

总体而言，目前农村宅基地退出的途径主要有征收、本集体内部流转、宅基地置换、农村集中居住四种形式。地方创新多集中在后两种退出方式。尽管全国各地宅基地退出的做法不同，但是可以归结为如下两种：一是基于城乡统筹发展视角下的宅基地置换退出模式。包括宅基地换资金、宅基地换住房、宅基地换保险、宅基地换社保、宅基地入股等模式^[66]。二是基于新农村建设的宅基地整理退出模式。(www.xing528.com)

学界对宅基地退出模式的研究主要从模式总结和模式运行两方面展开，对宅基地退出地方实践的研究主要集中于对农民是否公平，观点尚未达成共识。对基于城乡统筹发展视角下的宅基地置换退出模式介绍和研究较多，而对宅基地整理退出模式的研究相对较少。现实中，很多地方基于新农村建设和村庄整治对农村居民点进行整理，探索出了具有创新性的宅基地整理退出模式和机制，对这些地方创新进行梳理和研究，对于探索建立宅基地自愿有偿退出机制具有重要借鉴意义。