经济发达地区宅基地整理的潜力形态启示

晋江的宅基地利用现状是东部经济发达地区的一个典型代表，对其宅基地整理潜力类型划分及其原因分析指明了宅基地整理中应注意的问题，可以为具体的宅基地整理措施的制定提供依据，并对经济发达地区的宅基地整理具有普遍指导意义。经济发达地区宅基地整理的可行性措施具体包括以下几个方面。

（一）依据闲置和违规登记的情况，估算整理的可行性和潜力面积大小

第一，进行农村地籍调查。以乡镇国土所为单位，对辖区宅基地进行挨家挨户丈量，进行住房和宅基地情况登记，市国土局组织专门人员对口乡镇指导和监督摸底工作。有关机关对所有宅基地地块情况登记备案，建立宅基地信息库。第二，明确农户宅基地产权，对合法部分颁发证书，保护现有宅基地权利人的合法权益。第三，针对闲置、“一户多宅”、面积超标的宅基地，依据影响村庄规划、分割拆除、继续使用的程度，设定整理等级，整理等级表明该处宅基地被拆除、腾退、收回等的难易程度或可行性程度。对于闲置宅基地，进行丈量和登记，明确合法产权部分，登记闲置原因，分合法和违规两个大类，结合闲置原因，确定整理等级；对于“多宅”和“超标”的违规宅基地，登记在册，确定整理等级。

（二）违规情况区分原因，确定整理等级和整理方式

对于现实中存在的“一户多宅”、面积超标情况的处理是宅基地整理的重头。切忌一刀切，因为其中不乏历史因素，农民的住房也不能随意切割。通过自报、摸底和审查相结合的方式，掌握农民宅基地占有情况，对不符合国家规定的进行备案，并向村民阐明其超出的产权不受法律保护。

在实际调查中，我们发现：农民实际土地获批和房屋建筑时间与地方政策存在出入，很多农民的建房时间在20世纪90年代，也就是晋江市150平方米/户的政策颁布之前，对于这部分宅基地和房屋，整理等级比较低，应该采取有偿确权：在认定土地来源后，对有动土证或土地使用权证的，补交土地占用费用，获得超出标准部分的宅基地和房屋的产权。

对于没有任何手续证明的“一户多宅”和超标情况，要区分情况：具备分户条件尚没有分户的，按分户后应该占有情况处理；对于违规圈占的则整理等级较高，按照“禁止”办法处理。

对于政策制定之后的违规情况，整理等级较高，对违法占用部分进行罚款后，只登记在册，保留超出标准部分的房屋使用权，不登记超出部分宅基地使用权，整理时不计入补偿范围。(www.xing528.com)

对于没有纳入整理规划的，整理等级较高，在补办证书时对于超出部分不予办理，并收取罚款，制约其多占行为的发生。

经济发达地区，村内农民自家的集体经营性建设用地较多，乡镇企业带动外来人口租赁房屋，农民的经商意识较强，宅基地商业用途较多。基于这些地方经济特点及其影响的宅基地利用现状，整理等级居中，在符合土地利用率和规划的基础上，尽量保持经济特性，采取有偿使用的方式：对于流入其他村民土地并有村委证明的；对于农民在自己有使用权的经营性建设用地上建住房的；对于对靠近主要公路、街道等段进行的商业性房产投资的情况，按照面积多少收取土地使用费（类似国有划拨用地入市补交土地出让金的做法）或者征收增值税，整理时，商业价值不计入补偿范围。

（三）依据确定的整理等级，建立宅基地退出盘活机制

退出机制的关键有两点：一是财产权，二是自愿。如果不遵从这两条，即使农民在政治动员下放弃了宅基地，日后也会产生抵触情绪，甚至以集体成员身份索回宅基地。退出方式主要有两种，一是村集体有偿回购：回购宅基地价格由集体经济组织与宅基地使用权人协商确定，尊重和保护农户的土地权益。二是村集体没收：对于违规圈占、没有证书，对历史形成原因追查属于不当得利，并且本户有住宅的，村集体收回使用权。没收性行政权力的使用要谨慎，必须有充分的理由，以执法检查为后盾，避免出现另一种行政权力膨胀、集体所有权侵犯私人产权的问题。盘活机制主要有：对符合宅基地申请条件购买闲置住宅的农户，给予一定的补贴。探索市场机制，整理出来的农村建设用地，在符合规划、满足农民建房及新农村建设所需公益事业用地的基础上，允许村集体开展农村宅基地有偿竞价选位。允许由国家统一征收转为国有建设用地，有关出让收入全额返还村集体，合理分配宅基地盘活产生的经济利益。

（四）完善配套性措施

探索提升主导者和农户积极性的激励措施。把以宅基地整理、“空心村”改造为重点的村庄综合整治纳入各级党委、政府工作的目标责任中，制定年度计划和发展规划，实施目标责任考核，对于工作成绩突出的单位给予奖励。学习典型地区在新农村建设、综合配套改革试点中的先进经验和做法，比如，浙江湖州市吴兴区推行的“房票”模式就是用市场化手段进行宅基地整理退出的有益探索。