晋江市农村宅基地利用特征分析

晋江市是福建省的一个县级市，隶属泉州市，却是全国拥有最多国家级品牌的县级市，比如，柒牌、劲霸、利郎、安踏、恒安集团等。改革开放以来，晋江经济一直保持高速增长的发展态势，年均增长率达26.16%，在地方民营企业的带动下，农村和农民呈现出与中西部传统农区不同的特点：一是本地农民主要的收入来源不是农业，本地的农民基本不从事农业生产，农地主要由来自外省的农民经营。二是农民收入水平普遍比较高，按照官方统计，晋江农村居民人均可支配收入1.7万元，实际调查发现远远高于这一水平。三是由于乡镇企业发达，农民的务工方式主要是近距离外出，集中在本镇、本县、本市、本省。四是晋江市是全国64个新型城镇化试点，乡镇规划和新农村建设效果明显。五是由于晋江是典型的侨乡，宅基地产权关系复杂。

课题组根据晋江市农村居民点的地理分布和经济发展水平，在城镇规划区外选取20个行政村，就村域和农户情况、宅基地利用情况（现状、申请与审批、流转与退出）及农户意愿几个方面，在当地土地管理部门大力协助下，向村委和村民分别发放“晋江市农村宅基地现状调查问卷”和“晋江市农村宅基地现状调查村委会问卷”，并且组织调查人员分组与村委访谈、入户调查，进一步详细了解宅基地利用情况及影响因素，确保了数据的真实性、信息的客观性。本次调研共发放问卷850份，回收问卷843份，其中，有效问卷807份作为分析样本。为评价宅基地利用状况，选取了每户人口数、宅基地面积、宅基地宗数、宅基地闲置比例、宅基地超占面积等指标，对问卷进行数据分析。在调查中统一指标含义，此处所称宅基地闲置，是指调查宅基地现状中一年以上无人居住的房屋占地；而超占面积则是指农户宅基地现状面积超过当地宅基地审批标准（150平方米）的面积。对收集到的数据进行录入和统计分析，发现晋江农村宅基地利用呈现如下村域特征。

（一）宅基地使用：村域闲置情况差异大，总体闲置比重偏高

在调查的20个行政村中，99%的村有闲置的情况，宅基地闲置率最小的是龙湖镇内坑村，为零；最大的为内坑镇下村村、安海镇外曾村，为20%。20个村中，闲置比均值为9.7%，其中，闲置率小于10%的村有8个，占总数的40%；闲置率在10%—15%的村有10个，占总数的50%；大于15%的村有两个，占10%。由此得出，晋江市农村宅基地住房闲置并非个案，尽管村庄之间存在较大差别，但是闲置总体比例偏高。

（二）宅基地占有：“一户多宅”现象普遍，户均宅基地宗数严重不均

宅基地占有情况，通过“一户多宅比例”和“户均宅基地宗数”两个指标反映。调查发现，晋江市“一户多宅”现象普遍，且“一户多宅”比例相差较大，比例最大的是安海镇外曾村，为95%；最小的是深沪镇东山村、深沪镇坑边村，为零；20个村的均值为15%。有11个村的户均宅基地宗数超过1宗/户，占55%，其中，户均宅基地宗数最大的是安海镇外曾村，为2.91宗/户；最小的是龙湖镇内坑村，为1宗/户，11个村的均值为1.46宗/户。整体20个村的户均宅基地宗数均值为1.055宗/户。整体上看，晋江市“一户多宅”现象普遍，虽户均宅基地宗数均值合理，但各村的情况相差较大，有45%的村没有达到“一户一宅”，55%户均宅基地宗数超过1宗/户的村中，户均宅基地宗数偏高。由此可见，宅基地占有严重不均。

（三）宅基地利用率：利用粗放，宅基地超标比率各异、总体超占面积比例较大

宅基地利用率通过“户均宅基地面积”“人均宅基地面积”和“超标占比”三个指标反映。调查发现，户均宅基地面积最大是东石镇中林村和安海镇前蔡村，为300平方米/户；最小的是深沪镇壁山村，为80平方米/户；20个行政村，户均宅基地面积的均值为187.95平方米/户，有13个村超过省级规定的150平方米/户的面积标准。人均宅基地面积最大的是安海镇外曾村，高达231.96平方米/人；最小的是深沪镇壁山村，为19.57平方米/人；均值是55.87平方米/人，超过国家宅基地面积规定标准45.31平方米/人。从比例上看，20个村有7个村的人均宅基地面积超过国家标准。面积超过150平方米宅基地所占比重这一指标，最大的是安海镇外曾村、安海镇前蔡村，达到90%；最小的是磁灶镇东山村和深沪镇华山村，为8%；均值达到53.55%，超过了一半，其中，面积超标的宅基地占比超过60%的村庄有11个，占55%；超过80%的村庄有7个，占35%，可见超占规模之大。由以上数据可以看出，晋江市村域间宅基地利用率各异，既存在供给不足，也存在利用率低的情况。但是户均宅基地超过国家规定标准的占大多数，超占的规模远高于供给不足的规模，如户均宅基地超过国家规定标准的村庄有13个，占65%，而没有达到规定标准的仅有7个，占1/3。超标普遍并且超占现象严重。(www.xing528.com)

（四）农村居民点土地利用效率：土地利用低效

调查数据统计发现，宅基地密度均值为38.01%。有4个村的宅基地密度处在20%以下，占总数的20%；有8个村的宅基地密度处在30%—40%，占总数的40%；有8个村大于40%，占总数的40%。其中，内坑镇下村村的密度最小，为10%，而磁灶镇洋尾村的密度最大，为72%。由此可见，农村居民点中宅基地密度不均衡，但平均来看，总体密度不高，土地利用效率有待提高。

（五）农民住房使用：自住为主，财产属性暴露

农民住房使用情况通过“用途占比”指标体现。各村农民住房主要以农户自住为主，农民自住的均值只占到78.70%，龙湖镇内坑村农户自住占比达到100%，农户自住占比最少村的也超过50%。分项来看，农民住房使用已经超出单一的自住功能，用于工商业等经营性用途的，各村情况悬殊，差异较大，工商经营性用途比例各村之间0—30%不等，均值达到9%，其中，深沪镇华山村、磁灶镇东山村达到30%。外来人口租住比例，各村情况悬殊，差异较大，均值为7.65%，深沪镇东山村达到28%，外来人口租住虽然规模不大，但是代表新的宅基地利用需求，意义非常重要。由以上数据可以看出，晋江市宅基地用途除农户自住以外，还存在工商经营和出租的情况，在一些村庄，非自住以外的利用高达1/3，释放宅基地财产权显现的信号和盘活需求。

（六）宅基地手续完备：颁证比例高，但未批先建也比较普遍

宅基地手续完备情况通过整理出的数据“颁证比例”和“未批先建占比”体现。在调查的20个行政村中，颁证^[43]比例平均达到67%，比例最高的是龙湖镇内坑村，达到100%；颁证比例最低的是深沪镇运伙村，只有9%；80%的行政村颁证比例达到60%以上。可见，宅基地颁证比例在60%—100%呈密态分布，颁证比例低于60%的村庄，除了两个在10%以下以外，也接近60%。农民手中的证书基本上是土地使用权证或动土证，有房屋所有权证的比例极低。有相当一部分证书是20世纪90年代以前颁发的。安海镇前蔡村和运伙村的颁证比例数据远低于另外18个村的数据，不排除问卷受访者对“颁证”理解的差异。在调查的20个行政村中，75%的村庄存在未批先建的情况，占比最大的是东石镇檗谷村，为35.9%，宅基地未批先建占比最小的是深沪镇壁山村，为2.6%。20个村的宅基地未批先建占比均值为10.46%，其中，未批先建占比超过10%的有7个村，占35%。由此可见，未批先建已经相当普遍。

在深入调查后，我们发现，未批先建的宅基地的建设时期主要是在20世纪八九十年代，既有旧村改造统一规划建设的，也有村民自己建设的，近十年未批先建的新增宅基地数量较少。近年来，晋江市的宅基地管理不断规范，一方面，在危旧房改造中严格审批，对于超标部分不予颁证，对违规产权不予承认；另一方面，对于由历史原因造成的未批先建、没有证书的宅基地，在审核符合规定后，也给予颁证。管理的严格和对历史产权的确认，意味着未批先建的比例会进一步减少。