完善宅基地使用权流转政策

第一，明确宅基地使用权流转的形式，应该包括转让、出租、入股、抵押、置换、继承。

第二，实行有差别的宅基地使用权转让政策。宅基地使用权用益物权权能完善，不是简单地赋予收益权和处分权，允许其转让和抵押，需要考虑宅基地“三权分置”的制度初衷，在强化使用权财产属性的同时，考虑宅基地的福利性质、保障性质和集体成员资格属性。当前，将宅基地使用权流转市场限制在集体内部，排斥城镇居民也是出于保证和福利性质的考虑。因此，需要根据受让对象的不同实行有差别的转让规则：受让人为本集体经济组织成员，或其他集体经济组织成员的，可以取得宅基地使用权，相应地，转让人丧失宅基地使用权；受让人为非集体经济组织成员的，仅取得宅基地使用权的租赁权，相应地，转让人并不丧失宅基地使用权；在同等条件下，本集体经济组织成员有优先受让权。宅基地使用权是宅基地所有权派生出来的财产权利，从产生逻辑看并不是一种市场化的权利，只有本集体经济组织成员才能取得和享有，不能以向本集体经济组织之外的人转让宅基地使用权的方法来实现其财产价值。但是考虑返乡创业等情况，单纯地对宅基地使用权流转市场进行范围限制，显然不符合市场配置的规律。因此，可以在宅基地“三权分置”之下，通过从宅基地使用权派生出宅基地使用权的租赁权或利用权，将后者定性为市场化的权利实现突破，既实现了宅基地的用益物权权能，放活了使用权，又达到了限制流转风险，限制城镇居民的目的。宅基地使用权无论是抵押还是转让，最终非集体经济组织成员的受让人仅取得宅基地使用权的租赁权或利用权，宅基地使用权仍然由原集体经济组织成员享有。

第三，合理界定宅基地使用期限。宅基地使用权作为一种用益物权，设定期限才符合用益物权的基本原理。应该尽快明确宅基地使用期限及到期后如何续期等问题，并在产权证上注明宅基地使用年限，以此来保障集体经济组织所有权人的权利。考虑农村区域宅基地使用主体在从事农业生产的承包周期，城市周边和经济发达地区宅基地参与非农生产的投资预期，将宅基地使用权的期限统一限定为30年。考虑到农户取得宅基地可能是无偿的也可能是有偿的，应该对两种情况制定不同的续期方案，并明确续期的原则方式、收费标准、期限等内容。(www.xing528.com)

第四，针对不同地区人地关系，有差别地放宽宅基地使用权流转范围。根据不同区域特点，分类制定政策。对于城镇边缘地区、规划控制区、经济发达区等流转诉求较高的区域，允许闲置宅基地和住房以集体统一开发的形式参与城市租赁住房开发、工业用地供给，为城市工业化、保障性住房供应提供土地支持。对于人口外流的传统农区，宅基地使用权的物物流转，允许跨集体边界、跨集体成员身份，为返乡创业的人员提供住宅保障；鼓励宅基地使用权的指标形式流转，通过地方统一整治盘活，整治建设用地指标可以在县域或省域范围内统筹使用。对于有明确产业发展、项目规划地区，允许“宅改”与集体经营性建设用地入市联动，将宅基地纳入集体经营性建设用地统筹开发，直接或调整入市。