制定明确的宅基地有偿使用政策

第一，分类合理制定有偿使用费收取标准。首先，各地区可根据自身经济发展水平分类制定本地区有偿使用费收费标准，建议尽快建立农村宅基地基准地价体系，以此作为宅基地有偿取得、有偿使用、流转、评估等方面的价格参照。并综合考虑宅基地价值、当地物价水平、收入水平等调整收费标准。其次，在调查了解清楚宅基地面积超标原因的基础上，分情况制定差异化的收取标准。对于合法取得，面积符合法律规定的农户不收取，节约面积的实行经济奖励；对于合法取得存量农村宅基地的农户，因历史原因、户籍变更或通过合法的农村住房买卖、接受赠与、继承或行使抵押权等原因超标占有农村宅基地的，实行较高的有偿使用费标准；对由于种种原因实际占有非法宅基地（包括合法取得但面积超过法定标准的部分）的农户，采用惩罚性质的高额有偿使用费标准。另外，应赋予村集体自行调整收费标准权利。对“三无老人”、鳏寡孤独困难户及确无能力缴纳有偿使用费的农户，可实行缓交、减交或免交。同时对困难农户进行等级认定，一共可分为特别困难、困难、一般困难三个等级，对于这三个等级分别实行免交、减交和缓交。具体认定依据可根据实际情况，通过村级组织调查、讨论后，村委会投票决定认定等级。

第二，以实测面积颁发产权证为面积核定依据。各地区应遵循“定人定面积”原则，根据法定面积内实行无偿使用，超出法律规定占地面积部分征收有偿使用费。对于村民宅基地面积核定依据应根据本地区实际情况，不应根据原有产权证上面积为依据，此种方式缺乏可操作性，不符合现实，因此在回答“以何种依据收取费用”时，应参考宅基地实测面积，并以法律形式固定下来，为农户颁发产权证，为宅基地有偿使用费用的收取提供依据和标准。其中，为了避免确权颁证以后有偿使用费收取困难的问题，只应该对法定无偿面积进行确权办证，实测面积超过法定无偿面积进行登记备注即可。

同时，应在政策文件中以单独条款形式明确规定宅基地所包括的用地范围，建议宅基地定义主要包括居住用房，厨房、厕所、仓储间、牲畜圈等辅助用房，以及晒坝、庭院等附属用地。在此基础上，合理规定宅基地面积标准，分别设置住宅占地与附属设施占地标准，并明确其面积比例。通过固化宅基地建房占地面积标准，并在审批时加以确认，实现对宅基地面积总量的控制，解决有偿使用费面积核定问题。(www.xing528.com)

第三，强化有偿使用费的管理监督机制。一是围绕“有偿使用费如何使用”问题，应始终坚持“取之于民，用之于村”原则，规制有偿使用收益金主要用途，使其物尽其用，惠及广大农民。即主要用于本集体经济组织基础设施建设、公益事业建设、土地复垦、宅基地回购及误工补助等方面，各村应对有偿使用费使用用途进行及时公示，保障村民的知情权和监督权。二是围绕“如何管理”问题，建立并完善有偿使用费管理政策。首先，适时公示有偿使用费收取明细和有偿使用费的使用用途，主动接受人民群众的监督，增强政策执行的透明度；其次，逐步建立和完善财务管理制度，建立专门账户，实现收支预算统一管理，收支一条线，加强规范监督财务支出程序，增强监督财务力度，有效地把好财务支出关；再次，加强对相关审计财务人员的培训，对财务人员进行岗位细化，专人专责，并加强对村委会成员的教育、管理和培训，提高他们自身的素质以及管理和服务群众的能力；最后，围绕“如何监督”问题，建立有偿使用费监督责任制度。由上级财政部门负责监督宅基地有偿使用费收取和使用，上级审计部门负责有偿使用费使用的审计工作，上级人民政府指导辖区内有偿使用费的收取工作等，各部门各司其职，明确各层级权责，以期做到公正公平，规范有偿使用费收取、管理、使用行为，杜绝私自收取、减免、挪用、侵占宅基地有偿使用费现象。

第四，平衡无偿使用和有偿使用的关系。出于对农民的保障考量和农村土地管理的需要，可以法规明确标准内的宅基地无偿使用。但不应禁止农民集体决定在本集体内实行宅基地的有偿使用，否则就是对农村土地所有权的侵犯。宅基地使用权是集体土地所有权之上所设定的一种权利负担，宅基地使用权是有偿取得还是无偿取得，应由成员集体决定。这也是赋予农民集体以显性的所有权，自主决定宅基地使用权的分配。