宅基地三权分置的产权关系和内涵明确化

1.明确宅基地集体土地所有权主体和权能

我国农村土地集体所有制同全民所有制一样，是社会主义经济制度的基础。农村集体经济组织或者村委会代表集体经济组织行使所有权，享有对土地占有、使用、收益和处分的权利。鼓励和认可地方发挥村民自治组织的民主管理作用，创新设立宅基地所有权履行主体，但是需要登记法定代表人并且保持长期稳定。宅基地集体所有权的权利内容界定为分配权、收回权、收益权和监督管理权。需要出台专门的政策或法律，对集体经济组织在宅基地审批分配、宅基地流转、用途管制、建设标准、宅基地使用权融资担保管理等方面的权利进一步细化。

2.宅基地资格权

资格权是宅基地流转后，从使用权中分置出来的，农户拥有资格权是长期以来农村住房制度的基础。需要从国家政策层面明确取得资格权的条件：具有本集体经济组织成员资格（成员属性）；符合省级宅基地管理标准和认定标准。各省、自治区、直辖市在“符合本集体经济组织成员资格”这一基础性标准上，抓紧研究制定适合本区域人地关系的农户宅基地资格权认定附加标准及其针对农村产业发展需要流入人口，这部分非集体经济组织成员的资格权取得条件。

在农户自主自用的情况下，资格权和使用权的权利主体都是农户。农户的权利：一是以农村集体组织成员身份去初次申请宅基地；二是出租（转包）、互换、转让、入股、交回宅基地获得收益的权利；三是宅基地被征收、征用、占用获得补偿的权利；四是宅基地退出获得经济补偿和住房保障的权利；五是宅基地置换获得住房保障的权利；六是可以在本集体内部依法继承房屋所有权和宅基地使用权，但是如果本集体内部农户拥有的宅基地总量超过规定的标准，继承获得的宅基地使用权需要缴纳有偿使用费，有偿使用。非集体成员和城镇居民继承获得房屋的，必须缴纳宅基地有偿使用费。

宅基地资格权是一种身份性权利，不是物权，就不存在集体经济组织内部成员间的互换、转让、继承等交易形态，凡是作为集体成员，就拥有资格权。也不存在资格权在集体经济组织以外的转让、继承，因为受让人不具备获得资格权的条件。资格权的动态变化只有退出（灭失）和获得两种方式，而且只能从集体成员与集体组织的相互关系的角度进行，不存在市场流转方式获得。(www.xing528.com)

农户的宅基地资格权的落实有明确的标准，超过标准的宅基地和房屋的占有部分不享有资格权。对于继承方式获得宅基地和房屋的农户，其拥有的宅基地总量超过规定标准的，超标部分不享有资格权。

3.宅基地使用权

农户采用出租、入股等方式将宅基地流转给第三方使用后，土地使用权转移。保障宅基地实际使用权人依法享有的合法权益，规范流转行为，是宅基地“三权分置”制度的一个重点。

宅基地使用权人的权利：一是按照合同使用流转的宅基地，满足居住需要，对于城市郊区和经济发达地区可以与集体经营性建设用地入市打通，自主开展生产经营并取得收益；二是经农户同意并向集体备案，可以用宅基地使用权设定融资担保；三是经农户同意并向集体备案，可以再流转宅基地使用权。宅基地使用权人承担的义务：支付土地流转对价，严格执行用途管制，严格限制社会资本下乡置地。

为了解决流入农村人口的稳定居住需要和产业发展需要，宅基地使用权可以向返乡创业人员适度放开，但是需要经过集体经济组织批准，制定向非集体成员开放的条件、期限等制度，非集体成员需要向集体经济组织缴纳有偿获得费用，这一举措可以拓宽返乡创业人员的进入通道。但是需要控制农民的宅基地资格权向“农民集体”外部流转、承租和买卖。这就需要制定返乡创业人员通过宅基地分配获得使用权的具体政策和操作方法，才能配套实施。