宅基地使用权的性质和权能：民法典、土地管理法、房地产管理法的典型用益物权

民法典第362条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”而民法典关于用益物权的一般性规定是第323条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”两者相比较可以发现，宅基地使用权作为一种用益物权，没有明确其中的“收益”权能。宅基地的收益权是通过处分体现的，关于宅基地使用权的处分权能，民法典没有明确说明，只是第363条提道：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而新修订的土地管理法只是在一户一宅之外的“户有所居”保障形式上做了探索，并没有明确处分权能的方式。宅基地制度改革试点完善宅基地用益物权权能的方向就是赋予 “收益”权能和“处分”权能，而其收益权能和处分权能的改革路径体现在宅基地使用权的抵押、转让等权能完善上。

宅基地用益物权权能的完善应在民法典物权编中予以反映。中国民法典物权编用益物权分编宅基地使用权章中，应修订涉及宅基地的相关规定，赋予宅基地使用权以典型用益物权的性质和权能，明确宅基地使用权的收益权能，同时赋予其转让、抵押、出租等处分权能。(www.xing528.com)

按照全国人大常委会授权的农村土地改革试点意见的决议，允许宅基地使用权在“农民集体”内部流转、租赁和入股，允许农民在合法取得的宅基地上建设住房和其他符合用途规制的设施进行经营获利，就需要修改《中华人民共和国城市房地产管理法》第9条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让”，以及土地管理法第63条在“集体经营性建设用地……出让、出租”的基础上增加“闲置宅基地和农房在集体内部流转、租赁和入股”。