建立完善的基层管理制度

当前农村宅基地管理的权能模式为“政府行政管理权＋村集体自治”模式，公权管控和村社自治的结合构成了实践中完整的农村宅基地管理权。乡镇政府主要行使的是行政审批权和建设规划权，主要是进行土地指标管理和土地利用管理，乡镇政府的宅基地管理权是自上而下的公权管控模式。村级组织对宅基地的管理则来源于村集体对土地的集体所有权，其管理权的基础实质上是基于村庄自治模式，属于村社内部的自我管理范畴，从宅基地管理服务于村庄建设与发展的角度来看，村级宅基地管理实际上更为重要。

实践中，宅基地村级管理分别由村民小组、村委会、村集体经济组织等不同的主体来行使。试点地区在宅改中积极发挥基层自治组织的作用，创新和明确所有权行使主体，引导村民参与管理，提升村民参与意愿和参与质量。

村民参与管理主要是通过村民议事机构和村民小组会议的形式实现，集中在村庄规划、宅基地审批、退出等方面。福建晋江发挥村民自治组织作用，编制村级土地利用与建设规划，建立村民事务理事会，负责宅基地取得、有偿使用、流转、有偿退出等方面的管理工作。

新疆伊宁充分发挥村集体民主管理作用，制定《伊宁市农村宅基地历史遗留问题处理办法（试行）》，推进农村宅基地村级民主管理，完善村民议事制度，保障农村居民对宅基地的规划、建设、使用、流转等管理事项的知情权、参与权和监督权。落实监管责任。制定宅基地违法行为责任追究办法，进一步落实乡镇政府和有关部门宅基地管理的主体责任和监督责任，对当年新增违法占地建住宅且未拆除、占用基本农田、未及时查处违法占地等情形将进行严格问责。

云南大理，一是充分发挥村集体在试点工作中的主体作用。出台了《大理市农村集体经济组织成员资格认定的指导意见（试行）》，为农民申请宅基地的审批提供资格认定依据，进一步规范宅基地审批管理。在自然村新批宅基地要通过村民小组会议和村民理事会讨论，并张榜公示，探索建立农村集体对宅基地取得、使用、退出及抵押担保等的审核和管理制度。二是严格执行集体主导的宅基地审批管理。建立合理高效利用村庄规划预留建设用地机制和农村建房“统规自建”模式，针对农户建房选地和用地置换难、建设散乱的情况，以村集体为单位，开展实施“空心村”集中整治和集体土地集中调整定点审批工作。完善以规划建设许可和用地审批为核心的审批机制，通过集中规划定点审批宅基地，改变农民沿村庄周围和路边占用良田好地、分散选址建房的传统做法，解决村庄布局散乱和土地利用粗放问题，促进村庄建设规模有序发展。三是严格执行村集体主导的农村建房管理。在村委会成立村庄规划建设管理促进会，配备专管员，建立及时有效的巡查处置机制和完善的农户建房审批服务监管机制，房屋设计图纸经审批通过后发放准建证。在8个乡镇设立大理市规划设计研究院分院，组建综合执法中队和国土规划建设专管员队伍，房屋建设完工并通过验收后发放《云南省村镇规划建设许可证》，进一步加强了对农村住房建设的监管。(www.xing528.com)

陕西高陵农村集体经济组织接到申请后组织召开村民代表或村民大会，研究讨论宅基地退出的可行性、价格的合理性等。经研究讨论可行的，农村集体经济组织将退出宅基地的原使用权人家庭情况、四至情况、退出原因、有偿退出价格等基本信息进行公示，公示期满后，由农村集体经济组织签署书面意见并报村委会，村委会审核后签署意见，在全村范围内进行二次公示，公示期满后，由街镇（管委会）、农村集体经济组织、村委会与退出宅基地的原使用权人协商签订《自愿退出宅基地及建（构）筑物协议》，同时报区国土管理部门和住建局备案。

浙江义乌以简政放权和民主自治为支撑，多方位完善宅基地民主管理制度，充分调动农村基层组织和农民参与民主管理的积极性，维护村集体的宅基地所有权。一是自主规划。按照用地总规模控制原则，城镇规划红线范围外有146个村已编制村庄建设规划。积极开展“多规合一”的村庄发展一体化规划试点，在村域范围内将土地利用规划、村庄建设规划、生态环境保护与修复规划、乡村产业规划等专项规划融合成一个规划成果。截至2020年，全市已完成5个村试点，2020年正在开展100个村规划编制工作。二是自主改造。三是自主分配。在核定的村庄规模范围内，由村民代表大会决定改造实施细则，明确农民建房分配方案，建房用地根据细则按程序报批。义乌市宅基地分户审批权限下放以来，各镇街已累计办理农村私人建房审批6.4万户。四是自主处置。节余的村庄建设用地可以集体经营性建设用地入市，目前义乌市入市成交32宗，其中，31宗为村节余的建设用地，总用地188.7亩，成交价款1.68亿元。五是自主利用。宅基地可以在本村集体经济组织范围内有偿调剂和退出再分配，有需要的农户可以改善住房；宅基地落地前可以市场化配置有偿选位，价高者得；可以有偿退出复垦为“集地券”。六是自主收益。义乌市规定，宅基地有偿选位费、有偿使用费、有偿调剂收益、“集地券”交易收益和奖补收入、宅基地转让所有权收益归村集体所有，主要用于村内基础设施、农田水利建设等公共事业建设，收益盈余分配实行民主管理，由村民（代表）大会讨论决定。

在完善宅基地管理制度方面，试点地区正开展通过尝试简化审批流程、优化审批程序，下放宅基地审批权。比如，对使用存量建设用地的，审批权由县级政府下放至乡镇政府审批；对使用新增建设用地的，由县级政府审批。有些试点地区还探索乡村治理重心下沉，组织农民成立自治组织，协助开展宅基地管理工作。如江西余江探索在村民小组建立村民事务理事会，自主确定分配标准与分配办法，在宅基地管理和改革中发挥自治作用。