风险控制措施：建立风险金叫停机制及成立农村宅基地风险基金

在经济发达地区，政府财政实力强，市场活跃，大规模的拆迁安置、农村宅基地有偿退出、农村房屋抵押贷款及宅基地流转的放开是改革的中心内容；在经济欠发达地区，政府缺乏财力，市场也不活跃，大规模的宅基地有偿退出等内容并不凸显，改革成效主要表现在地方政府结合精准扶贫进行异地搬迁，借用宅基地改革建立严格规范的宅基地管理制度。

1.借贷主体限定

借贷主体限定首先是借贷人是否具有长期稳定居所，即农民在农村或在城市购有住房或长期借住亲友家。各地对于长期稳定居所的定义不同，例如浙江义乌规定长期稳定居所，坑口村参与调剂的农户必须是本村集体经济组织成员。农户要留有人均15平方米以上的宅基地，确保正常居住才能将剩余的宅基地出让调剂；同时竞买一方，最高宅基地户型面积不得超过120平方米。平罗也要求除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料。

其次是信用体系的建立。晋江从信用体系构建入手，即充分利用农村熟人社会高信息对称性的特征，全方位收集农户的基本信息，采取自下而上的办法对农户的诚信度进行评定等级，最终建立整个辖区的农户诚信体系信息数据库，并为每位农户建立诚信档案。在农户提出贷款申请时，便可立即调阅诚信体系信息数据库，对农户信息进行分析与核实。

2.银行降低风险机制

多方协助管理。晋江在具体操作中除最基本的直接抵押模式外，还探索出了反担保模式和组合担保模式，多种抵押模式相结合。这不仅有效解决了抵押物估值不足的问题，也在一定程度上增强了风险抵御能力，使农户在无法由第一还款来源偿还贷款时，还可以通过追加其他资产偿还或由其担保方为其偿还，以降低抵押贷款风险。

（1）反担保抵押贷款模式

这种模式是指由担保机构为农户提供担保向银行贷款，农户则将宅基地使用权抵押给担保机构作为反担保，当贷款出现风险时，由担保机构先向银行代偿贷款本息，担保机构再通过处置农户的宅基地使用权及其房产收回资金。(www.xing528.com)

（2）组合担保模式

该模式是指农户通过以宅基地使用权抵押为主要担保措施，同时追加农户其他资产作为补充担保的组合担保方式来获得银行贷款。这种模式是以核心抵押物为基础，通过多种担保组合方式，以此来解决农户抵押物不足值的融资瓶颈。具体模式如“宅基地抵押＋其他资产抵押”模式和“宅基地＋第三方保证”组合担保模式，在缓解农户宅基地抵押估值不足问题的同时，也降低了还款风险。

3.设立风险补偿金

设立风险补偿金的典型代表是晋江和义乌。晋江市于2016年8月制定出台了《晋江市农业贷款风险补偿专项资金使用管理暂行办法》，对农村房屋抵押贷款等所产生的贷款损失列入农业贷款风险补偿专项资金补偿范围。按照风险共担原则，借款人贷款按五级分类已确定为损失类，且贷款银行履行了债权人催收义务的，风险金和受偿银行按5∶5分别对贷款本金承担风险补偿，按损失类贷款余额的30%给予补偿，单户补偿额最高不超过30万元。同时，建立风险金叫停机制，当各涉农金融机构贷款平均不良率超过3%或农业贷款风险补偿专项资金使用超过70%等情况发生时，市农业局会同金融局、财政局召开会议研究，并上报市政府叫停风险补偿业务。而义乌成立了1000万元的农村宅基地风险基金，防范贷款风险。假如出现违约现象，风险基金会率先将抵押物接盘，并给予农民两年时间的缓冲期。两年后有条件赎回，农户优先赎回，如果没有能力，再进行公开处置。

4.农村信用体系建设

为了构建良好的农村金融环境，试点地区建设农村信用体系。例如晋江推进农村信用体系建设。目前，晋江涉农金融机构共为25.7万户农户建立了信用档案，已评定信用农户数25.28万户，占比98.4%，对已建档农户发放贷款余额68.82亿元；评定信用村（社区）67个，信用镇1个。通过将农户的信用度与抵押贷款的获得直接挂钩，将不良信用的贷款申请人排除在外，形成督促机制。