抵押权的实现方法

宅基地抵押贷款分为两个环节的还款来源：一个是通过生产经营收益按约还贷；另一个是通过处置抵押物进行还贷。除现行的不动产登记条例之外，地方对抵押权人的审核限定还处于探索中，而一旦抵押人无力偿还债务，需要以宅基地转让方式实现抵押权。在实践中，如果抵押人和抵押权人均为农村居民，符合宅基地转让条件，但如果抵押权人并非农村居民，则不符合宅基地转让条件，如不予转让，则抵押权人权益受损，如允许转让，则属于违法行为。

陇西县在试点中虽然采取了在受理宅基地他项权证书时与抵押权人签订《宅基地抵押告知单》，向抵押权人告知抵押权的实现方式，即在实现抵押权时，因抵押物为宅基地，不能将土地使用权转移登记给抵押权人，而是按照有偿使用办理出租登记，出租期限最高不超过20年。虽然采用这种办法一定程度上实现了抵押权人的权益保障，但这并不是完全意义上的权益实现形式，实质上是损害了抵押权人的部分权益。而且在实施宅基地抵押中，充当抵押权人角色的往往是银行，即使农户无力还清债务，银行强制执行也面临困境。

根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释〔2005〕14号）中，如果抵押农房是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院只能查封，不能拍卖、变卖或抵债。如果该农房是被执行人及其所扶养家属居住的房屋，人民法院在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院强制迁出时，对于被执行人无法自行解决居住问题的，金融机构还应提供临时住房。对于被执行人属于低保人口无法自行解决居住问题的，不应“强制迁出”的法律规定，实际上限制了抵押权人权利的实现，加大了抵押权实现的成本，也使银行出现坏账的概率急剧增加，导致银行对宅基地抵押持消极态度。(www.xing528.com)

对此湖北宜城在银行进行宅基地抵押贷款时，利用地方政府将风险补偿金纳入财政预算，明确政府与银行按4∶6承担贷款风险，增强了政府责任和银行的放贷信心，在一定程度上保护了抵押权人的权益。江苏武进区设立集体经济组织回购制度，即由抵押人与抵押农房所在镇（街道）、村集体资产管理机构签订回购协议，由双方协商确定回购价格。