如何变更宅基地使用权并进行抵押贷款操作？

宅基地与房屋是否同时抵押在各地实践出现分歧，体现为房地一体和房地分离两种模式。

1.房地分离抵押

农村宅基地制度改革试点的一项重要任务是配合农民住房财产权抵押，探索宅基地财产权益的实现方式和路径。经济发达地区浙江义乌、福建晋江和湖南浏阳是农村住房财产权抵押贷款的主要地区。相对于发达地区，不发达地区房地分离出现频率较低。

晋江于2014年6月出台《晋江农商银行农房抵押贷款管理办法》，将农房抵押贷款业务正式命名为“农房乐”贷款，此贷款推出后，晋江市农房抵押贷款业务发展提速，截至2015年7月末，晋江农商银行累计办理“农房乐”贷款2.91亿元，农房抵押贷款余额5.25亿元，占比超过福建全省农房抵押贷款余额的56%。

成都宅基地抵押采取宅基地房地分离。根据《成都市农村产权抵押融资管理办法（试行）》，农户在申请办理宅基地使用权抵押融资之前，应将抵押宅基地使用权性质变更为集体建设用地，并在国土资源管理部门办理宅基地登记手续。抵押已变更的宅基地使用权，向村集体提出出让申请，并承诺放弃以后再次申请宅基地的权利。在宅基地使用权的出让手续得到办理之后，农户即可向农村信用社等金融机构申请抵押贷款，并且农村宅基地抵押权自登记之日起设立。(www.xing528.com)

2.房地一体抵押

房地一体抵押是指建设用地使用权与建筑物所有权的法定一并抵押，即宅基地和该宅基地建设房屋一并抵押。在经济不发达的中西部地区还是以房地一体为抵押标准进行抵押。以金寨、平罗为主要代表。

金寨县推行的村宅基地抵押贷款相关的管理规定中，明确提出当借款人没有按照合同的要求，在规定的时间内如期偿还借贷款项时，债权人在法律法规要求下，可以对借款人的土地使用权进行出售和转让，交易过程中获得的收益用于抵扣贷款，同时享有优先补偿的权利。并且规定农村土地使用权进行转让和交易时，需要优先在农民所在集体组织内完成，集体无法处理的，可以向集体外进行处理。

宁夏平罗以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押，由银行业金融机构向符合条件的农民住房所有人发放贷款，并在约定期限内还本付息。