金融机构参与义乌农村宅基地抵押贷款业务

在宅基地改革试点地区，当地政府一般将抵押的运行交由专业金融公司负责，可以分为单一银行模式、多银行模式、金融公司模式和“银行＋金融公司”模式四种模式。从数量上看，多银行模式是主流方式，即通过多家具有相关业务资质的银行参与，分担抵押和管理风险，并且在实际参与中各银行间的竞争关系会给予抵押人更大让利空间。

1.单一银行模式

单一银行模式是指由某一银行来独自受理经办宅基地抵押业务，目前15个试点中四川泸县采取这一模式。泸县由当地农行进行业务办理，其通过前期信息收集，在调研后制定出相关信贷方案，并先后贷款15亿元给泸县作为宅基地改革前期资金。而泸县也于2018年利用土地指标入市后的资金偿还给农业银行。在贷款担保方式上，农行使用的建设用地指标抵押担保方式尚属于首次，由于建设用地指标交易一般在政府间进行，因此农行对建设用地指标价值的评估主要依据的是政府确定的交易指导价，并在国土资源管理部门进行抵押权利登记进一步规范风险。

2.多银行模式

多银行模式是指在宅基地抵押过程中，当地多家银行参与抵押借贷，并且根据当地有关政策，制定相关借贷方案。目前，多银行模式在15个试点地区占据绝大多数，主要在宜城、武进、晋江等8个试点地区进行，东部、中部和西部三个地区均有试点推行，但地方参与银行不同，例如，晋江和曲水由农商行参与，而武进及陇西由邮储银行参与，同时在陕西高陵还出现了私有银行参与抵押。

湖北宜城由工商银行等多家银行参与宅基地抵押。当地政府在被列入农民住房产权抵押贷款试点地区后，以“农房贷”为依托，即农房抵押贷款，开发“农房＋担保”“农房＋联保”等多种信贷产品，同时还设立奖励基金促进农民住房财产权抵押贷款，并且组织工商银行等14个单位下乡宣传宅基地金融业务，而相关金融机构也确定还款期限，适当提高抵押率和贷款额度。截止到2018年9月，“农房贷”已经累计发放1.44亿余元。此外，针对抵押物买受人范围受限的问题，宜城规定市区规划区范围内的农民住房财产权，可在全市农业户口居民的范围内买受，位于村集体的农民住房财产权，可在所在镇农业户口居民的范围内。

武进区通过政府和人民银行的规划，对商业银行宅基地抵押业务进行管理。一是扩充抵押贷款风险补偿基金；二是设立集体经济组织回购制度，即由抵押人与抵押农房所在镇（街道）、村集体资产管理机构签订回购协议，由双方协商确定回购价格。人民银行则调整信用评定级别，形成“经营主体＋征信＋评级＋信贷”的信用模式，并且引入保险机构。而各商业银行还推出一系列信贷产品。例如，邮储银行推出了“农房抵押＋农保贷”；江南银行推出了江南家园经营贷、安居贷、“农房抵押＋创业贷”；工行推出了“信用＋农建地抵押”等多种农地抵押贷款模式。截至2018年6月末，武进区累计发放农民住房财产权抵押贷款41笔、3035万元。

福建晋江市共有晋江农商银行等12家银行机构开办了宅基地及农房抵押贷款业务，人民银行晋江支行提供的数据显示，截至2016年6月末，全市累计发放抵押贷款金额达到31亿元，受益农户超过2万户。同时当地村委会与晋江农商银行开展深度合作，双方签订“银村共建”协议，在农户进行抵押贷款时，由村委会出具集体土地使用权随住房抵押、抵押权实现时同意处置的书面证明，并共同对贷款资金运用和经营状况进行管控，确保信贷资金专款专用。若出现不良贷款，村委会将原应发放给贷款农户及担保人的各项分红，优先用于偿还逾期贷款。(www.xing528.com)

采用多银行模式的还有陇西、曲水等试点地区。甘肃陇西县2017年建立了试点银行“两权”抵押贷款工作联系村制度，县上包括邮储银行在内的5家银行分别联系5个乡镇的5个村，从试点村向全县推广。中国农业银行西藏分行等银行参与曲水宅基地抵押改革，为曲水19户农户发放了263万元抵押贷款。陕西高陵2016年由阳光村镇银行等多家银行进行宅基地贷款。云南大理市农村商业银行对用于洱海保护的农房抵押贷款给予利率优惠，并根据农房用途为纯住房、商住两用、商用房三类，设置梯度的抵押率，剑川县农地经营权抵押贷款余额10273.02万元，比2018年同比增加9865.52万元，大理市农房抵押贷款余额129140万元，比2018年同比增加14319万元，同时大理市和剑川县两地财政分别出资500万元、200万元设立试点贷款风险补偿基金，按照金融机构与风险补偿基金2∶8分担试点贷款损失。平罗也允许该县6家金融机构办理农村“三权”抵押贷款。

3.金融公司模式

金融公司模式是指在宅基地抵押借贷过程中，由政府出资筹建担保平台，一般以担保公司为主，目前15个试点内仅湟源进行相关业务。青海湟源县通过和西宁市共同注资3000万元成立农村住房财产权抵押贷款担保平台，即湟源金惠融资担保公司，为抵押农户提供了“以奖代补”的惠农贷款担保，贷款利息由市、县两级财政贴息补助。并且根据信用等级评估情况，采用贷款利息全额或部分贴息返还的惠农政策。

4.“银行＋金融公司”模式

“银行＋金融公司”模式是指由银行和担保公司等金融公司共同参与宅基地抵押，目前在15个试点内由义乌和浏阳实施。其中，义乌是由多银行模式扩展到“银行＋金融公司”模式，而浏阳属于政府成立担保公司并参与和银行的宅基地抵押业务。

浙江义乌是由农商银行和农行先行开展抵押贷款业务，参照政府制定的《义乌市农村宅基地使用权流转暂行办法》和《义乌市农民住房财产权抵押贷款管理办法》等农村宅基地管理办法，以政府确定的宅基地基准地价为基础为农民办理抵押贷款，截至目前已有25家银行和金融机构开展相关业务。

湖南浏阳在鼓励支持人民银行浏阳支行、浏阳农商银行等银行参与宅基地抵押外，还成立政府控股的担保公司，建立“农房抵押＋担保公司担保”模式分散风险，并且由财政每年出资500万元，对当年产生的农房抵押贷款不良贷款进行补偿。此外还通过建立信用机制对村民贷款利率和信贷额度进行权衡考核。截至2018年6月底，浏阳市农房抵押贷款余额为15.31亿元，累计办理农房抵押3.81万宗，发放贷款42.32亿元，促进了县域经济社会持续健康发展。