有偿使用费收费标准解析

各试点地区关于宅基地有偿使用费的收取标准存在较大差异，主要存在以下四种模式。

第一，区分有偿使用的不同情形，确定不同的收费标准。例如，宁夏平罗规定对农宅面积在450平方米以内的村民宅基地超占部分，按60—120元/平方米的标准一次性收取有偿使用费；面积超过450平方米的超占部分，按每年不低于10元/平方米的标准收取有偿使用费。对“一户多宅”的，根据占地时间按每年5—10元/平方米的标准收取有偿使用费；对继承取得主体资格不符的，按不低于5元/平方米的标准一次性收取有偿使用费。对位于城区和洱海、海西保护禁建区范围内的宅基地超占部分，则按每年不低于10元/平方米控规的标准收取有偿使用费。湖南浏阳将全市范围内的宅基地分为8个等级，有偿使用费标准为每年每平方米3—20元不等。对合法的“一户一宅”，其超过规定标准面积的实行有偿使用；对非法的“一户多宅”，一律要求拆除多宅部分，在拆除前实行有偿使用；对合法的“一户多宅”（继承、赠与等形式获得），合计面积超过规定标准面积时，其超出部分按50%计费实行有偿使用。云南大理的村组集体对“一户多宅、超标准占用宅基地、租赁、经营”等情形收取有偿使用费，按自住和经营分类分阶梯收取有偿使用费。

第二，根据本县域内宅基地的不同区域、不同地段设置不同的收费标准。例如，江苏武进提出有偿使用的标准，城区及镇规划建成区外和县城及镇规划建成区内的标准不一样，城区及镇规划建成区外必须按标准执行，县城及镇规划建成区内在城区及镇规划建成区外的标准基础上上浮不得低于30%。

第三，按照超标面积大小，按阶梯累进收取有偿使用费。例如浙江义乌，有偿使用费参照农村宅基地基准地价，分区域分类分档累进计收。江西余江建立阶梯式有偿使用费征收标准。超出1—50平方米的部分10元/平方米；超出51—100平方米的部分15元/平方米；超出101—150平方米的部分20元/平方米；超过150平方米以上的，每增加50平方米标准提高50元/平方米。安徽金寨制定“50＋3”有偿使用费阶梯累进收费办法，初步建立了堵疏结合、奖惩并举的农村宅基地管理利用机制。对“一户一宅”超规定面积部分，超过20平方米以下的部分，不收取有偿使用费；超出20—70平方米的部分，按每年3元/平方米收费；超出规定面积每增加50平方米，收费标准提高3元/平方米。(www.xing528.com)

第四，根据占有、使用宅基地的主体的不同身份，确定不同的收费标准。例如，浙江义乌对本村集体经济组织成员和非本村集体经济组织成员确定了不同的收费标准，规定本村集体经济组织成员合法取得的宅基地，按户控制面积内的，不收取宅基地有偿使用费；超过按户控制面积的，每年每平方米按农村宅基地基准地价的0.15%为基础价格，以36平方米为一档，超占面积在36平方米（含）以内的按基础价格收取，每增加36平方米，收费标准按基础价格提高20%累进计收，但收费标准提高不超过基础价格的60%；非本村集体经济组织成员通过继承房屋等方式合法占有的宅基地，在90平方米（含）以内的，有偿使用费每年每平方米按基准地价的0.08%缴纳，超过90平方米以上部分，参照本村集体经济组织成员计收标准执行。江苏武进也规定本集体经济组织成员超面积使用宅基地的，不超过法定面积标准上限的按每年10元/平方米，超出法定面积标准上限的按每年20元/平方米。非本集体经济组织成员通过继承在农村占有和使用宅基地的按每年20元/平方米收费；非本集体经济组织成员以其他方式占有和使用宅基地的，按照集体经营性建设用地管理；有偿使用的标准实行动态调整，由区级国土部门及时更新公布。湖南浏阳也提出对非集体经济组织成员合法使用宅基地的，按总面积的50%计费实行有偿使用。

通过梳理试点地区的收费标准，发现一些规律：东部地区收费高于西部地区，东部经济发展较好地区收费略高于西部传统农区。如宁夏平罗规定对农宅面积在450平方米以内的村民宅基地超占部分，按60—120元/平方米的标准一次性收取有偿使用费；面积超过450平方米的超占部分，按每年不低于10元/平方米的标准收取有偿使用费；对“一户多宅”的，根据占地时间按每年5—10元/平方米的标准收取有偿使用费；对继承取得主体资格不符的，按不低于5元/平方米的标准一次性收取有偿使用费。江苏武进规定本集体经济组织成员超面积使用宅基地的，不超过法定面积标准上限的按每年10元/平方米，超出法定面积标准上限的按每年20元/平方米。非本集体经济组织成员通过继承在农村占有和使用宅基地的按每年20元/平方米收费。由此可见，西部地区按5—10元/平方米的标准收取有偿使用费，东部地区按10—20元/平方米收费，但整体而言收费标准不高。

部分学者认为，宅基地有偿使用的政策可以通过利用经济手段，倒逼相关主体退出多占、闲置宅基地，实现农村土地集约、有效利用。实践中的四种收费标准均能实现一定的调节目标，以超标面积实行阶梯累进计收使用费的方式，有利于激励农户退出多余宅基地；区分不同身份确定收费标准，有利于激励非本集体经济组织成员利用宅基地的市场化或者退出宅基地；按照区位地段等因素划分收费标准，则有利于实现使用费的市场化定价。但在具体标准数额的确定上，部分试点地区存在收费标准过低的问题。虽然收费标准低有利于减轻群众经济负担，但同时无法实现政策调控的目的，过低的收费标准难以激励宅基地的退出或流转，也无法提高宅基地的节约利用，以致该项试点政策沦为维持村集体运行经费的工具。