宅基地三权分置与集体经营性建设用地入市的关系

宅基地转为集体经营性建设用地是当前地方正在进行的探索。集体经营性建设用地入市的交易逻辑和宅基地流转的逻辑本身是不一样的。建设用地入市的主体是集体土地所有权人，农民主要通过集体成员身份，分享入市后增值收益获益。宅基地流转的一个重要内容是土地使用权处分权能的放开，土地不再是“地随房走”，可以在集体内部（法律允许）和跨集体、跨城乡（地方探索）之间顺畅交易，为盘活闲置宅基地和农房提供了产权基础。而实际上，宅基地盘活的另一种方式就是集体主导，以整治、置换为手段的，建设用地指标交易和变现，农民通过宅基地、房屋退出补偿和建设用地指标变现分享开发收益。农民通过物的交易和指标交易直接获得财产性收入。

还有盘活宅基地的做法就是将宅基地转为集体建设用地，农民退出原宅基地，将土地并入集体建设用地，一并入市并分享入市后的增值收益，同时还可以获得退出补偿。

如山西省泽州县卫山村随着村民自发迁移后成了空心村，村委会通过经济补偿引导村民将闲置宅基地及地上房屋退还给村集体，退出宅基地的村民户均可得到3万元的货币补偿，共退出宅基地16亩，腾退的宅基地依据规划调整为集体经营性建设用地，以入股方式参与旅游项目开发，全村村民每年都可以获得分红。该途径比单宗和个别宅基地出租涉及的土地面积要大，容易产生规模效益，同时以村集体为主导，有利于壮大集体经济。但同时也存在弊端：一是入市主体为农民集体，很多地方集体土地所有权行使主体缺位，影响入市进程；二是宅基地转为集体经营性建设用地，涉及原宅基地使用权人补偿、腾退土地平整等工作，需要农民集体有一定的经济实力和管理能力，很多村不具备这些条件。(www.xing528.com)

上述三种方式所基于的产权基础都是要首先放开宅基地使用权，并且根据现实情况都会出现跨集体，甚至跨城乡的使用权流转。从效果来看，都可以达到盘活闲置宅基地和农房的目的，并且增加农民住房财产性收入。因此，宅基地转为集体经营性建设用地，宅基地流转与经营性建设用地入市统筹联动考虑是必需的。

农村存量集体经营性建设用地主要来自乡镇企业用地，这类土地与宅基地并列纳入农村集体建设用地，宅基地制度设置的初衷是无偿无期限福利性地满足农民的居住需要，不是经营需要，实践中，农房出租用于生产经营用途、入股联营普遍是认可的，即使是已经作为经营性用途，也是按宅基地来进行管理的。两类土地在管理制度上是不同的，但是没有明确的定义内涵划分。地方操作中就会存在管理制度混乱的情况，如果将宅基地与经营性建设用地混用，在获利有限的前提下不会引起关注，但从长远看，其已经违背了宅基地制度设立的初衷，尤其在集体经营性建设用地入市。因此，需要完善宅基地用途管理制度，厘清宅基地与集体经营性建设用地边界，警惕集体组织和地方政府基于指标需要、开发收益需要，大拆大建，甚至本末倒置牺牲宅基地居住保障的基本功能。