价值工程应用实例分析

案例分析

案例背景：某房地产开发商要在某城区内的一地段进行住宅开发，地块面积约为200亩，一边临水，一边紧邻城市次干道，周边居民收入水平和环境条件一般。现对此地块住宅开发进行产品的档次定位分析。

1.功能指标系统的选择

将开发的住房作为一个独立完整的“产品”进行功能定义和评价。功能指标系统的选取，主要考虑对住房市场需求和住房功能定位有直接影响的因素。因此，可建立下列功能系统图：经济适用（价格适中，布局合理）；生活便捷（设施完备，使用方便）；环境适宜（环境舒适，政策配套）；使用安全（结构牢固，三防齐全）；资产增值（地段改良，市场发展）。

2.设计方案的特征和成本系数分析

根据地块的城市规划用途、地段特征以及周边城市居民的收入状况，现拟订建设三种不同住宅标准的住宅小区，其建造标准如表 10-3 所示。同时为了计算的简便，将开发商的住宅建造成本和市场上居民愿意或实际购买住宅的整体功能所支付的成本，转换为成本系数如表10-9所示。

表10-9　三个设计方案的特征和成本系数分析

3.功能指标重要系数的确定

根据各功能指标在不同档次住宅中所占的地位不同，选取相应的目标客户、市场销售人员、专家等有代表性的相关群体为调查对象，对上述五个大类指标采用市场调查方式进行打分，以保证市场调查结果的科学性和合理性；运用指标之间的相对重要性对各指标评分，然后加权系数求和并归一化，得出各功能重要系数。

通过市场调查的数据整理分析可得功能重要性系数：

根据三个建设方案的各项功能指标打分，通过功能重要系数对各方案功能得分进行加权，并计算各方案的功能系数，如表10-10所示。(www.xing528.com)

表10-10　三个方案的功能系数评分表

4.方案价值系数的计算与分析

将表 10-9 中的成本系数和表 10-10 中的功能系数，按照价值工程的价值系数计算公式（V=F/C），即可求得各建设方案的价值系数，如表10-11所示。

表10-11　各设计方案价值系数的计算及最优方案

根据单位造价的价值系数计算结果可知：方案B最优。因此，在上述地段、环境等状况下，此项目应该选择建造中档价位住宅小区的产品决策方案最为合理。

首先选取相应的目标客户、市场销售人员、专家等有代表性的相关群体为调查对象，然后确定市场目前环境下的指标功能重要性系数，以此作为确定市场各类人员对指标细分评分调查表的有效性标准，运用价值工程法对具体项目的实证分析表明：

（1）价值工程法着重于提高房地产项目产品的整体价值，使产品具有较强的市场适应性。价值工程法兼顾功能、成本两个方面，不同于成本管理和质量管理。它通过价格性能比进行市场适应性调整，不仅能够改善产品性能，而且可以增强产品市场生存力，协调产品市场的供需平衡，致力于产品价值的提高。

（2）价值工程法可保证产品决策的科学性和可靠性。价值工程法能从多个方面考虑项目产品的影响因素，即对主要影响产品“功能实现”的因素进行分析评价，确定产品的功能和成本范围，从而成功地选择产品决策方案。它可克服目前单调的“成本-价格-利润”产品决策法和定性的多因素分析法的弊端，从而使房地产项目产品决策理论及其评价方法体系得到完善。

（3）价值工程法注重对用户所需的产品功能进行分析，促进项目产品功能的完善。价值工程法不直接研究产品的实物本身，而是抽象地研究住宅成本与用户所要求功能的适应性。它把成本、功能、用户有机地联系起来，提高产品价格性能比和环境的适应性。这种方法可使开发商认真地、全面地了解和分析具体地域产品的市场需求状况，确保产品决策的正确性和市场适时性。

但价值工程法并没有分析房地产项目产品的经济可行性，所以具体的产品决策还必须同时进行技术经济分析，以保证产品决策的经济可行性。也就是说，价值工程法还必须结合相关的方法，才能更好地发挥其作用。