中铁二十局：规避风险，稳妥开展资本运营

中铁二十局依据国家法律政策，按照市场规则，规避风险，紧扣主营业务和结构调整方向，积极稳妥开展资本运营。始终坚持“规范运作、效益优先、风险可控、结构合理”原则，围绕促转型和创效益两大核心任务，以基础设施建设为平台，依托既有资源优势，以投资为手段，在提高项目策划运作能力上，把传统的设计咨询、工程承包的优势，同投资收益好的基础设施建设投资、特许经营等项目结合，按照《投融资项目经营管理办法》规范管理。房地产项目以“城市公司”运营模式，坚持产品品质高质量和物业服务高质量同抓，顺势而为，在房地产激烈竞争的市场环境中，实现稳健扩张。

2006年8月，中铁二十局召开专题会议，研究防范财务风险举措，将经营指导思想调整为“生产经营为主，资本运营为辅，已有资本运营项目逐步转让、变现、退出”，不再新增任何形式的资本运营项目。当年转让退出的项目为泰州沿江高速公路BT项目。2007年，集团公司董事长余文忠在“四会”报告中提出紧跟资本走，贯彻落实中国铁建新的经营管理理念，启动房地产投资。房地产公司借助重庆先期购置的25.8万平方米土地及地域优势，筹划开发首个楼盘——中铁·山水天下。2008年5月，投资3.3亿元建设中国铁建·山水天下（C组团）项目。2009年，中铁·山水天下在竞争激烈的重庆房地产市场，实现销售收入2.64亿元，占集团公司下达销售任务5500万元的481%，成为创效新亮点。2010年，中国铁建提出“坚定发展房地产业务的决心不动摇，坚定发展房地产业务的步伐不退缩，坚持走科学发展道路，把中国铁建房地产业务发展成为真正的朝阳事业、支柱产业、创效板块”。依托房地产公司，投资5.45亿元建设中国铁建·山水一舍（Q组团）项目。

房地产行业是受国家宏观经济形势影响较大的行业。2011年，建筑市场形势发生突变，主要表现为三方面：一是从单纯的工程经营向“资本经营+工程经营”转变；二是从单体项目经营、独立经营向综合开发运营项目转变；三是由传统承包模式向BT、EPC等新型承包模式转变。这些变化给中铁二十局经营工作带来巨大挑战。为适应外部环境变化，实现企业发展战略，推进产业结构调整，促进企业转型升级，提出“增强高端项目运作能力，参与BT、BOT等多种形式项目建设”。

2012年，市场结构发生转变，招标方式由传统的招投标、施工承包向工程总承包、BT、BOT运作等方式转变。中铁二十局研究市场规律，突出生产经营、资本经营并重，探索资本经营领域，坚持“审慎经营，量力而行”原则，提出原则上不做BOT类项目，控制BT项目，鼓励BT+EPC项目，明确禁止投资项目和投资重点。规定禁止投资市级以下政府招商投资项目、中介联系项目、投资回报达不到内部收益率的项目，投资款收回存在重大不确定性的项目，投资资金无法落实的项目，投资运作不合法、不合规的项目。投资的重点是项目效益好、规模不大、回购有保证、有利于结构调整的基础设施投资项目，主要为公路、城市轨道交通、铁路专用线、市政、城市综合开发、机场、港口、码头等短平快项目；重点关注市以上列入预算的基础设施或公用事业项目，并用这些项目带动其他项目承揽；以工程换土地项目；房地产开发投资项目。由单一经营向多元经营转变，加大房地产等板块经营开发力度；以资本经营带动生产经营。顺应市场变化，把控投资风险，把握地方政府资金启动基建项目时机，利用企业资金和融资优势，发挥资本杠杆作用，以小投资撬动大市场。年内成功运作2个BT项目，苏州市（吴中区）南环快速路西延二期工程，投资11.2亿元；西安空港新城综合保税区事务服务中心项目，投资4.99亿元。

2013年9月，国务院办公厅印发《关于进一步激发民间有效投资活力促进经济持续健康发展的指导意见》，提出鼓励民间资本参与政府和社会资本合作（PPP）项目，促进基础设施和公用事业建设。中铁二十局根据中国铁建资本运营“战略优先，规模适度，机构合理，规范运作”原则，围绕“转方式、调结构、促升级”主线，落实“生产经营与资本经营双轮驱动”要求。继续坚持“紧跟资本走”原则。提出七项要求：一是适当控制工程性投资，加大房地产投资；二是原则上不再跟踪单纯的BT类项目，寻找复合型项目，以多渠道形式获取收益；三是建立撬动比系数1∶6以上的理念，发挥资金杠杆作用，提高企业经营发展的质量和规模；四是原则上不做履约金超过10%以上的项目；五是原则上不再承揽3亿元以下的BT项目，紧跟中国铁建投资项目，对自行跟踪金额较大的项目，向中国铁建或者投资公司推介，争取更多的施工份额；六是按照程序报批，规范运作资本运营类项目，严格执行资本运营项目管理办法，建立责任倒查机制；七是资本运营类项目实行目标责任合同制度，参建公司与集团公司和项目分别签订责任书，明确项目责任，保证项目利润和资金的收缴，确保资本运营项目正常运行。2013年新建4个BT项目，湖南省政府机关老干部活动中心建设项目，投资1.338亿元；咸阳市上林北路上跨咸铜铁路立交工程，投资1.2亿元；连云港海滨大道新建工程项目，投资4.37亿元；昆明东绕城项目（中国铁建牵头BT项目），投资1.09亿元。新建BOT项目1个：中铁二十局与中国铁建投资有限公司组成联合体参与成都经济区环线高速公路简阳至蒲江高速公路，投资估算约156.785亿元。2013年在建房地产项目有同景国际城地块中铁·山水、中国铁建·山水一舍项目，总投资23亿元；中国铁建·山水逸城、中国铁建·山水时光项目，总投资37.74亿元。(www.xing528.com)

2014年，中铁二十局被列入中国铁建控债重点监控企业。为防止所属单位把握市场不准，盲目采用BT、BOT等融资方式，企业严格把控投资资本运营项目。在建6个资本运营项目全部按照审批流程，报经中国铁建同意后实施。已经明确的跟踪项目，把回购风险防控放在首位。同年，全国房地产市场整体持续低迷，购房客户观望严重，房屋去化率偏低，企业资金风险和经营风险加大。房地产公司在建中国铁建·山水时光项目（总投资7.12亿元）；中国铁建·山水逸城项目（总投资11.46亿元）；同景国际城R组团项目（总投资0.49亿元）；蚌埠燕山城项目（总投资1.45亿元），暂缓开发节奏，工作重点转移至销售库存和清收回款方面。

2015年，中铁二十局坚持“建筑为本、相关多元”原则，主要投资建筑业和与建筑业相关联的产品，审慎进入与建筑业弱关联的产业。在原有资本运营投资管理办法基础上，提出发展城市驻车板块，并高度关注一线城市PPP项目，特别是城市轨道交通和城市综合地下管廊项目。结合政策和市场走向，改变单一的投标经营模式，加强与地方政府战略协作，参与BT、BOT、PPP等投资项目建设。本着小资金撬动大项目的工作理念，参与投资建设贵阳龙洞堡机场三期扩建工程项目。取得中国铁建系统最大的水利项目——南宁邕宁水利项目，项目采用“投融资+项目管理+施工总承包”方式建设。由中铁二十局和港航局联合投资建设，总投资35.2亿元，总周期为7年，其中建设期4年，回购期3年，采用基金全投资模式投资。11月，中铁二十局与中交路桥建设有限公司、贵州桥梁建设集团有限公司、中铁二院工程集团有限责任公司组成联合体参与贵州省新建地方铁路瓮安至马场坪线工程，项目总投资49.93亿元，中铁二十局获取施工份额27.76亿元。同年，城市驻车板块投资建设天津空港5号地块停车库项目、西安宜爱欢乐城停车库项目、西安地铁（行政中心、枣园站、玉祥门站）停车场项目。房地产板块实现“从一个城市跨越到多个城市”“由一个项目跨越到多个项目同步开发”“由住宅开发跨越到商业开发”“由单线产品开发跨越到商业经营”的布局。在建房地产项目3个，分别是重庆市的中国铁建·山水时光项目，总投资10.23亿元；中国铁建·山水逸城项目，总投资12.12亿元；安徽蚌埠市燕山城项目，总投资2.46亿元。房地产板块完成销售额47109万元，完成销售面积7.11万平方米。主要在售项目为中国铁建·山水项目。其中C组团完成销售额180万元（主要是车位销售额），Q组团完成销售额425万元（主要是车位和剩余商业销售额），DEF组团完成销售额46504万元。实现营业收入60200万元，占年度计划实现营业收入50000万元的120.4%。其中，中国铁建·山水项目C组团实现营业收入170万元，Q组团599万元，DEF组团59431万元。实现利润总额为4000万元。截至2015年年底，在建6个BT项目投入资金19.26亿元，累计完成营业收入24.33亿元，累计实现利润4.12亿元，累计收到回购款7.52亿元。

中铁二十局在资本运营上优化产业结构，提升发展质量，资本运营成为新的利润增长点。资本运营项目创效明显，呈现资金回流快、运转快的良好态势，投融资能力和投融资经营管理水平不断提升，企业步入更高层次参与市场竞争。