我又重新分析了它年度重要的几个设计力突破：玄关+主卧套房做两道大门设计；停车场设计成可短休憩的空间；倒三角的超大双层地下室；双客厅的大户型首层设计；1.5亲子淋浴空间；客卧设计成可与主卧分合的可变空间……
对比其他几个开发商的产品力研发，我发现了我们的特色：高频空间。如：
■ 停车场：车行时代，一天使用至少两次的高频空间。很多人几乎不使用首层大堂，但会频繁出入地下停车场。
■ 地下室：别墅里一天使用多次的高频停留空间。
■ 客房：依据家庭成员不同，使用频率也会很高的空间。
而这些“高频空间”背后藏着很多“高频痛点”：
■ 停车场：人人在工作归来后，转换工作与家庭状态的小驻留地：抽根烟，眯一会儿，想一会儿问题，静静停一会儿，即所谓“过渡休憩”需求。
■ 地下室：一家人未必有同一个爱好的新时代。有好动的：唱歌运动游戏。有好静的：书法喝茶阅读。家庭也分“帮派”，即所谓“家庭多帮派生活”需求。
■ 客房：三四线城市，经常成年人和父母亲住在5公里范围内，老人会不定时过来照顾孩子。预留专门的父母房，父母不同住时客房再利用，之间有个“纯粹做老人房太浪费，没有老人房不方便”的空间使用矛盾。
而这家老牌企业，它做了针对性的产品解决，我称之为“高频痛点的解决能力”：
■ 一根烟设计：大堂式的停车场，根据尺度定制的不同车型停车位。一个人的超静谧隐匿空间，方便男人太累时，抽根烟，再回家。
■ 倒三角地下室：双地下室，城市客户调研后，设计成地下二层小于地下一层的倒三角。二层作为极其私人的品酒、读书空间。一层作为家庭影音、游戏的家庭大空间。创造私家和私人两个完全不同的生活空间。(www.xing528.com)
5公里的家族生活：客房与主卧做成可开可合的二道门设计，空间上适合一床一书桌的双功能。隔开就是独立的老人房，打开即为主卧的书房。创造三四线城市两代人频繁同住、分住两种情况下，某些空间的高效利用。
图12-7 学会辨别产品创新的好坏，譬如从高频空间角度
每个开发商都在做场景观察，但是很多做的是“第二痛点、第三痛点，甚至可有可无的痛点”，看起来很美，但是使用频率不高的痛点解决，必然导致出现行业里奇怪的“叫好不叫座”现象。看起来它研究了很深，但是卖起来为什么消费者并不买单，就因为“这些痛点非刚需，非高频”。
人人都知道解决痛点，但是能抓住“高频痛点”，那就不是人人可以做到的。这个时代花里胡哨的痛点太多了，能有取舍能力，是老牌开发商深耕某城市多年才有的敏锐度。根据现场销售反馈，几个项目的销售都不错，做到了业内称的具有“溢价隐藏感”的产品加配体验。
什么是“溢价隐藏感”的产品加配体验？加配必然引起成本提升，但是有的加配，体验度特好，掩盖了价格上升的抗性，最后让客户“忽视”价格上升，兴奋于加配体验。做加配不难，但是这几个项目销售不错，说明客户对价格上扬的抗性不大，说实话，这就是老牌开发商的设计取舍能力，外加采购能力上的积累了。
一个长三角区域卖了几万套房子的老牌，能和一群少年品牌一样保持对新概念的好奇与激情，但是又能握着“环大上海十多万家庭的居住数据”，拒绝纯粹好玩，只做有效的“高频痛点”解决方案。这也许就是这家老牌公司在环上海区域的品牌核心特征了吧。
多提一点。区域项目往往参差不齐，未必个个都能像那3个明星产品那样卖点鲜明。而当用高频痛点这个区域品牌专利技术，去反推其他14个项目时，就会发现每个项目总有两三个符合高频痛点解决的设计。这样就将区域项目统一在一个“核心技术”下，像一个区域思路做出来的17个产品，而不是17个战斗力不同的游兵散勇。也让品牌主张有了产品落地，而不是纯粹一个口号。
■ 高频痛点洞察力、溢价隐藏力，是我通过这个案例学会的对于品牌能力区域落地的两个反检维度。在人人都有炫酷主张的时代，不是所有品牌都经得起这两个维度的深度解剖的。幸好我面对的品牌过关了。即在所谓那么多喊着“心如少年”的开发商里，还能做到“指如老匠”。
图12-8 高频痛点洞察，溢价隐藏力，让看起来都差不多的开发实力分出高下
当然，我不能贩卖它是“环上海高频痛点解决商”，没人听得懂。所以还差最后一步，包装一下，口语一下，形象化一下。
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