土地脾气：规划、位置、资源与人群影响

土地都有自己的性格或者脾气。研究一个项目，不可忽视它的脾气。当然我说的土地脾气，不仅仅是土地规划。

有时候，政府规划会改变一块土地的脾气，譬如因为航空港规划，土地拥有了空港、产业园区、生活区，以及配套的娱乐设施区。其不仅通达全球，它的产业更会吸纳各类人才与企业，包括外籍人士和具有全球视野的国内人才，因此这块土地的脾气可能成为“大度而包容”的。

有时候，建筑规划通过改变城市面貌，最后也可能影响土地的脾气。譬如万科总部，设计方案是“躺下来的摩天大楼”，或者一栋高耸入云的摩天大楼，两种完全不同的建筑方案，会让这块土地呈现不同的面貌与状态，都可能影响这块“微土地”的脾气，甚至让接下来的后期规划也要思考与这种看不到但事实存在的“土地脾气”之间的融合。

但有时候，一块土地的脾气未必完全由“规划、位置、资源”决定。就如“出身艺术世家，未必能决定所有孩子的性格，不一定每个孩子都是烂漫感性的”。就如同样的公园土地，纽约中央公园和炮台山公园，呈现的土地脾气也不一样。

所以，研究土地脾气，不能简单研究“政府规划、项目规划、位置、资源”这些显性加法。

■ CBD的土地，未必永远都是有远见和国际的性格。

■ 受到公园厚爱的土地，未必都一定是“自然而然，温文尔雅”的性格。(www.xing528.com)

■ 承载总部经济的土地，未必都是“睥睨和高傲”的范儿。

很可惜多数地产传播对土地的研究，基本是“政府报告”加“百度地图”的复制解读。

■ 政府报告的复制解读：政府规划的直接复制总结。殊不知很多规划对土地的改变是发酵的。如上海佘山的规划定位是“旅游度假区”，而在城市生活角度，它最后发酵的结果是一个“自然富人区”；世博对于上海上南区域的改变，不是一次表面的“盛会”，而是让世博原址成为上海娱乐、文化的新中心。

■ 百度地图的复制解读：靠着高铁枢纽，就一定是全球视野的土地？城市级别不同，二次规划不同，都可能致使土地最后的状态不同。同样的高铁枢纽，在上海虹桥，造就的是一个未来城市总部经济和交通中心；而在南京南站，则因为证大的高山流水规划、万科的多街区规划，在同样有办公，同样有多重交通聚集的情况下，土地的状态没有那么强大的商务局促感，站在住区，你甚至感觉不到这是一块长三角数一数二的枢纽级交通的土地，相信未来随着配套改善，它反而会呈现出更多的都会住区感。

图4-1　洞察土地需要“上帝的视角”，也需要“凡人的体感”

善于嗅出一块土地的脾气，不是简单地查数据、看规划、读报告。因为：土地脾气≠政府规划+资源+地理位置+后期开发规划。一块土地的脾气，可能源自时代级别的规划与资源，也可能源自生活周遭人口导入后潜移默化的发酵。简而言之，做传播的要有“上帝视角”，也要有凡人的眼睛。即所谓土地脾气的洞察=“上帝角度”+“凡人角度”。