房地产企业的资产负债率平均都很高，大约在80％的水平，不要惊讶，房地产行业就是这样。所以，房地产行业中有一个指标非常重要，那就是净负债率。
净负债率是指企业的有息负债减去货币资金后对股东权益的比例；净资产负债率是负债总额对净资产总额的比例。二者迥然不同（见表3-27）。应该说，净负债率是反映企业财务结构的一种指标。一方面，净负债率高的企业未必风险大，因为在其负债结构中可能有大量的长期贷款，且有相应充足的抵押物业，这样其财务状况很可能是健康的，更可通过高负债的财务杠杆为股东创造更大的回报。另一方面，净负债率低的企业也未必经营得好，因为净负债率低的企业不仅不能充分享受财务杠杆带来的高回报，而且大量的货币资金闲置也影响着企业的经营效率。
表3-27 万科集团的资产负债率（2012—2017年）
注：净负债率来源于年报数据（2014年年报原数据为5.41％，为了统一小数点位数，取5.4％）。资产负债率来源于年报数据，修约并保留两位小数。
表3-28 万科集团的融资情况（2017年）
注：数据来源于年报。
净负债率=（有息负债-货币资金）÷净资产。根据万科集团2017年年报[3]，截至2017年年底，万科集团的有息负债合计人民币1906.2亿元，占总资产的比例为16.4％，净负债率为8.8％，在行业中是比较低的水平。
在有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币622.7亿元，在负债中占比为32.7％；一年以上的有息负债合计人民币1283.5亿元，在负债中的占比为67.3％。
从融资对象来看（见表3-28），银行贷款占比为60.5％，债券占比为20.2％，其他借款占比为19.3％。
从利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比49.2％，浮动利率负债占比50.8％。
有抵押的有息负债38.5亿元，占总体有息负债的2.0％。
从境内境外来看，境内负债占比67.3％，境外负债占比32.7％。人民币负债占比70.0％，外币负债占比30.0％。(www.xing528.com)
万科集团有息负债率如此低，那么其他的债务是如何来的呢？主要有两个渠道：第一个是预收款项，第二个是应付账款，我们来看下面的表3-29。
表3-29 万科集团资产负债的主要构成（2016—2017年）
续表
注：数据来源于年报。
万科集团通过应付账款与预收款项获取的资金是5811.45亿元，占万科集团总资产的49.87％（2017年12月31日）。如果我们按照年利率5％的水平来计算这些资金的成本，所得的数额为5811.45亿×5％=290.57亿元。而万科集团2017年的净利润是280.52亿元，我们会发现，万科集团的利润几乎都是来自于这里。如果按照年利息4.5％来计算，这些资金的成本是5811.45亿×4.5％=191.79亿元，占万科集团2017年利润的68.37％。
如果从这个角度分析我们会发现，万科集团本质上是一家金融公司，房地产只是万科集团聚集资金的载体。任何一家企业，其实到最后都是在拼聚集现金的能力，一家企业只有聚集更多的钱，存下更多的钱，才能活得更长久。所以，好的企业一定是存钱比较多的企业，而不是借钱比较多的企业。
当然，万科集团不仅聚钱的能力强大，存钱的能力也很强大。2017年，万科集团的账面上有1741.12亿元现金。截止到2018年6月30日，账面上还有1595.52亿元现金。
当然对于房地产企业来讲，存货占用资金特别多，万科集团存货占了总资产的51.32％。房地产企业存货周转期也比较长，通常都是3年以上的时间（见表3-30）。
表3-30 万科集团的存货周转情况（2011—2017年）
房地产开发公司的老板都有一个共同的特点，就是赌性比较强。因为，每一个项目的风险都是不确定的，项目时间又很长，也许这个盘赚钱了，下个盘就血本无归。所以只有做大规模，甚至上市，企业才有更强的融资能力和抵抗风险的能力。
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