推进兰州市农民市民化的建议及相关政策

房子终究还是用来让人住的，人口的总量、结构、流动、生育、老龄化等直接影响到住房需求总量、需求结构、需求品质和需求功能等。一个城市的发展是一个复合多元的系统，城市经济发展、产业分布、城市建设等都有总体的规划和布局，而人口的变动趋势与分布必然直接受到城市发展战略的影响。为此，一方面，住房调控政策应当顺应人口发展变化的新趋势和新特征，促进房地产开发企业加快推进供给侧结构性改革，优化住房供应结构，更好地满足群众居住刚性需求。另一方面，要引导群众树立理性住房消费理念，坚持更好满足城乡居民基本居住需求，改善百姓基本居住条件，提升人们的居住品质的调控导向，适时适度灵活出台财政税收、金融信贷等有效的调控政策。房地产开发企业也应该将人口变化作为住房开发建设的重要考量因素，根据人口变化新动向和新方向优化住房开发的进度、面积、户型、功能设计等，通过总量与结构调整更好实现与住房需求的适应，提高住房供给质量和效率，更好地形成住房市场的供需平衡，提高住房市场发展的稳定性。此外，政府和企业层面还要共同关注解决不同人群因住房选择而引发的种种社会问题，如高房价和保障性住房的紧缺等越来越使中低收入人群居住在城市边缘配套设施不足的地带，使社会阶层从经济分化延伸为居住空间的分化、公共设施享受程度的分化和社会联系的分化等。对此政府可以从政策上引导或要求企业开发住宅小区时有多样的类别和结构，使不同经济收入的群体能够共享公共环境和设施，能够在同一空间平等交往和融合发展。

以人为本加快推进人口城镇化进程，持续提高城镇化发展的质量是大势所趋。当前兰州市城镇化的重点是加快农业转移人口的市民化。农业转移人口市民化有利于缩小城乡二元结构，加快构建城乡一体化的新格局。推进农业转移人口市民化，必须要解决刚性需求的住房问题，这就需要在观念、制度、政策等多方面综合推进。首先，要转变住房消费需求的观念，建立从无到有、从小到大、从租到买、从旧到新的梯次消费结构，渐进式地有效解决外来人口的住房难题，逐步实现住有所居，持续提高人口城镇化的质量。第二，规范发展租赁房市场。不仅要规范发展分散的市场化的住房租赁市场，通过法规有效保障出租方、中介、租赁方的合法权益，加强住房租赁市场的制度完善和日常监管，而且要大力推进公租房建设，使广大中低收入住房困难人群能改善居住条件和环境。第三，运用政府支持、市场融资和民间集资等多种手段增加经济适用房的供给，通过规范制度和优化政策吸引和留住兰州经济社会发展急需和有重要贡献的外来人口，使他们能够安居乐业，长期稳定地居住于此。第四，通过将外来人口纳入保障房和公积金的覆盖范围，稳定商品住房市场，规范住房市场秩序，引导住房价格预期，合理调控房地产市场，使更多外来人口有能力有机会在兰州安家落户。

目前老龄化速度加快，老龄人口持续增加，在“421”为主的家庭模式下，老年人的赡养、健康维护和高龄老人的日常照料不仅成为家庭中年轻夫妇的沉重压力，也成为重要的社会问题。住宅小区是老年人生活中的重要社会圈子，老年人晚年生活能否真正做到老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐，与所处的整体社会环境、居住环境、住宅小区提供的老年服务能力等有着极大的关系。为此，我们需要及时把握人口老龄化发展的趋势，及时关注老年住宅的开发，确立老年人住宅开发的理念，政府在老年人住宅开发上应发挥主导作用，制定和完善老年人住房发展规划和目标，根据老年人生活自理能力和身体情况，分老年住宅、老年公寓、疗养院、养老院、托老所等不同的住宅类别，新建相应的适老住宅或者对旧房进行适老化改造，将适老住宅与社会保障体系建设相结合，强化配套设施建设，完善老年医疗护理、精神文化、健康养生、餐饮营养、康复理疗、监控呼叫、心理咨询等服务项目，细化针对老年人的功能设计，如铺设防滑地面、布局轮椅专用通道等，营造老年人之间和谐温暖的情感沟通、文化交流、休闲娱乐、体育健身环境，体现人文关怀，提升老年人个性化服务能力和水平，顺应人口老龄化发展趋势谋划老年住宅的开发建设。(www.xing528.com)

二孩政策的实施有利于应对人口的老龄化问题，有助于人口的均衡发展，有助于保持经济发展的活力。全面二孩政策实施两年来，政策效应正在逐步显现，它不仅将对教育、医疗、就业等产生需求，更会对住房条件产生需要。目前，兰州市房地产开发企业对二孩家庭住房改善性需求的反应还是比较滞后，对二孩政策后学区房的热度飙升还没有太多关注和行动。为此，未来发展中随着二孩政策实施期的拉长，二孩家庭孩子的逐步成长，这一群体对住房需求的影响会更加明显，对此房地产企业应当从长远出发，积极谋划住房开发的总量供应和结构布局，充分考虑二孩家庭人口总量变化（可能三代五六口人共住，抑或还有保姆共住）和结构变化（随着二孩成长，可能两个孩子都需要有独立的房间居住）以及他们不同年龄阶段对住房功能的不同要求，提供适应其需求的住房产品，更好地满足该群体的改善性需求。同时，政府所提供的保障性住房也应充分考虑二孩家庭的特殊需求，不仅满足中低收入二孩家庭的住房需求，而且应从政策上向该群体倾斜，以稳定潜在二孩家庭的生育意愿。