人口变动对兰州住房市场的影响

人口流动是经济社会发展的风向标，也是近年来影响城市住房需求新的重要因素。随着经济社会发展和城镇化进程的推进，大量的乡村人口涌入城市，对城市住房的需求不断增长。从城镇化方面来看，农民逐渐从农村转移到城市中，进而以非农业生产代替农业生产作为谋生的主要手段，从而转化为城市人口，并以信息发达的城市聚居形态代替封闭、分散的传统村落聚居形态，在空间地域上高度集中了劳动力、资本及多种经济要素，导致巨大的聚集效应和规模效益产生。在这一过程中，城市容纳城镇化人口的能力在很大程度上取决于城市住房供给的充足性和有效性，如果流动人口住房问题解决不力，必将阻碍人口城镇化的进程。

一般来说，人口流入城市大大提升了常住人口城镇化水平，扩大了城市消费市场，同时，对居住的需求促进了房地产业的发展，并通过供求机制影响到住房价格。虽然甘肃省是人口净流出省份，但兰州市作为省会城市，仍属净流入地。2012—2015年兰州市常住人口为363.05万人、364.16万人、366.49万人和369.31万人；流动人口分别为41.53万人、42.73万人、44.85万人和47.41万人，伴随着流动人口的持续增加，城镇化率也以78.34%、79.71%、80.34%和80.95%呈现为加快提升的趋势。

表1　2012—2015年兰州市流动人口　单位：万人；%

兰州市流动人口较大，并且省际、市州之间的流动性比较明显，外来人口以青壮年为主，且家庭户常住兰州的流动人口越来越多，人口净流入主要集中在城关区、七里河区、安宁区和西固区，人口常住化和市民化趋势明显，他们来兰州工作生活首先要居有定所，因此对住房有着强烈的潜在需求。其中外来高收入、高教育程度、高技术、管理层、白领等成为外来人口中主要的有购买商品房能力的住房需求者。他们对支撑房价上涨有重要作用。同时，其他外来人口因收入水平限制，对租赁房、公租房、单位公寓等住房有较大的现实需求。

2015年兰州市新增流动人口2.56万人，若以人均40.8平方米计算，潜在需要104.45万平方米住房，而由于商品住房价格居高，剔除租赁、寄住、单位公寓住宿等，仅按30%外来人口购房需求算，需要31.33万平方米住房，这成为住房市场重要的需求群体。

人口总量是影响住房市场的基本因素，通常以常住人口和户籍人口两个口径进行统计。常住人口以“常住”为口径，是指一定行政区域中实际长期居住且经济生活与本户连成一体的人口，包括户籍常住人口和非户籍但在此地已连续居住6个月以上的人口；户籍人口以“户籍”为口径，是指一定行政区域中具有户籍身份的人口，包括户籍常住人口和户籍非常住人口。

近年来，随着新增人口的不断增加，净流入人口的持续扩张，兰州市人口呈现出较快的增长势头。随着人口总量的持续增长，必然会对住房面积、住房套数、住房供应总量等产生日益扩大的刚性需求，无论是租房、购房、自建房，还是寻求寄住、单位公寓住宿等，都必然对住房产生更大的市场需求，这成为支撑兰州住房市场发展和房价稳步上涨的重要因素。兰州市地形狭长，土地资源短缺，城市土地供给弹性的缺乏决定了在短期内土地供给的刚性属性。因而，土地供应紧缺的状况会随着不断增加的人口和并未增加的居住用地而更加紧张，从而导致住房的需求大大超过住房的供给。

2016年兰州市出生人口3.75万人，人口出生率为10.11‰，比上年提高0.32个千分点；死亡人口1.76万人，人口死亡率为4.74‰，比上年提高0.03个千分点；人口自然增长率为5.37‰，比上年提高0.29个千分点，净增1.99万人。2016年末全市常住人口370.55万人，比2012年末增加6.39万人。以我国人均住房建筑面积40.8平方米算，住房需求增加260.71万平方米，年均增加65.18万平方米，而从兰州市2013—2016年住宅竣工面积来看，住房供给分别为363.18万平方米、542.53万平方米、327.1万平方米和194.38万平方米，住房市场明显供过于求，虽然近两年加快去库存步伐，但2016年年底兰州市住宅待售面积仍达149.42万平方米，2017年7月存销比达到17个月，在抑制房价的同时，去库存仍是住房市场的重要任务。

图1　2012—2016年兰州市人口变化

图2　2012—2016年兰州市住房供给与销售面积比较

20世纪末以来，随着兰州市人口规模的不断增长以及新婚家庭追求独立生活空间而另立门户的增加，一个个“核心家庭”被不断独立和分解出来，同时，随着人们婚姻观念和生活理念的变化，因离异、单身等原因而丁克和空巢的家庭户也持续增加，这就使得在近一二十年里，兰州户均人数不断减少，家庭规模小型化的特征越来越突出，四人及以上规模的户数持续减少。

据国家统计数据显示：2010年中国大陆平均每个家庭户的人口为3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少0.34人。兰州市也呈现出家庭规模小型化的发展趋势，如2010年兰州市第六次人口普查时，全市常住人口中共有家庭111.2369户，家庭户人口为313.88万人，平均每户2.82人，比2000年第五次人口普查时的3.27减少0.45人。另外，因为近几年家庭户人口数据的缺乏，我们也可以通过2012—2015年兰州市常住人口总数和家庭户数的比值进行测算，间接地看出近几年家庭户规模的变化趋势。数据表明，以常住人口为口径，2012—2015年兰州市户均人口由3.11人直线下降到2.99人，也呈现出明显的家庭规模小型化趋势。

图3　2012—2015年兰州市家庭规模变化

近些年来，家庭规模小型化不但使住房的套数和面积持续增加，而且中小户型的住房需求也成为住房需求的主体。当然，随着2015年10月中共十八届五中全会公报提出实施普遍二孩政策，未来几年处于生育期的少量家庭户的规模将可能出现阶段性扩大的特点，这是家庭户规模的一个新变化，未来随着二孩家庭户（四人户或者五人、六人户）的点状增多，二孩本身以及为照顾二胎而需要共住的老人、保姆都将使住房市场潜在需求扩大。

1.劳动年龄人口比重大有助于增加住房需求。消费者购买行为与年龄结构有着密切的关系，不同的家庭户结构和生命周期对住房有着不同的消费需求。通常20～60岁是主要的购房群体，其中20～35岁左右多为首次置业者，35～60岁的群体大多为二次置业者，他们成家立业且经济独立，购房主要是满足自己的自住性需求，当然也有少部分属于投资性需求，60～64岁的群体大多有较好的资金积累，儿女即将或已经成年但尚未独立，主要是为儿女未来结婚分户居住购房。实践表明，20～64岁劳动年龄人口占总人口的比值越高，劳动力越充足，越有利于经济发展，同时对住房需求也就越大。目前，统计数据中劳动年龄人口以15～64岁为口径，事实上15～20岁的劳动年龄人口是住房需求的后备军，因此，我们也可以以15～64岁人口所占总人口比重的变化，推测住房市场需求的变化取向。

2012—2015年兰州市15 ～64岁人口分别为281.25万人、287.01万人、289.49万人和275.11万人，它们分别占当年常住人口的77.47%、78.81%、78.99%和74.49%，所占比重呈前升后降趋势。劳动年龄人口的绝对量和所占常住人口的比重都呈前升后降的趋势，一方面是缘于二孩政策实施前越来越明显的低生育率，另一方面也缘于为了追求好的公共服务，少年儿童抚养比和老年人抚养比明显提升。人口抚养比是总体人口中非劳动年龄人口数与劳动年龄人口数之比，表示每100名劳动年龄人口大致要负担多少名非劳动年龄人口。2015年兰州市人口抚养比为34.24%，表明兰州市人口红利已经消退，老龄化问题日趋明显，这将使一度强劲的住房刚性需求有所放缓。

图4　2012—2015年兰州市劳动年龄人口变化

2.老龄化速度加快将对优化住房供给提出新的要求。国际上通常认为，60岁以上的人口比率超过总人口的10%或者65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”，而中国早在1999年，60岁及其以上的老年人口所占比率已超过10%，2000年65岁及其以上的老年人口所占比重已经超过7%，正式步入了老龄化社会。中国的总体人口结构从“成年型”向“老年型”转变，家庭人口结构由“金字塔”形向“倒金字塔”形的转变，人口老龄化是人口发展的重要趋势，它深刻而广泛地影响着社会生活的方方面面，并对住房需求产生重要影响。

兰州市65岁及以上老年人口比例总体呈上升趋势。2010年兰州市常住人口中，0～14岁人口为47.52万人，占13.14%，15～64岁人口为282.40万人，占78.09%，65岁及以上人口为31.70万人，占8.77%。其中，60岁及以上人口为45.82万人，占12.67%。同2000年第五次人口普查数据比，0～14岁人口比重下降6.36个百分点，15～64岁人口比重上升3.23个百分点，65岁及以上人口比重上升3.13个百分点，其中60岁及以上人口的比重上升2.96个百分点。2012—2015四年兰州市老龄人口为35.29万人、39.76万人、33.24万人和41.09万人，分别占全部常住人口的9.72%、10.92%、9.07%和11.13%；老年人口抚养比为12.55%、13.85%、11.48%和14.94%，老龄化趋势非常明显。(www.xing528.com)

图5　2012—2015年兰州市老龄化状况

人口年龄结构变动趋势表明，兰州市人口结构已经由21世纪初的成年型逐步步入老龄型人口结构。目前，老龄人口越来越多地与儿女分开居住，老年夫妻二人共住或一人独居的情况较为普遍，他们虽然不是购房或租房的主要群体，但随着生活品质和消费需求层次的提升，他们对住房配套有着更高的需求，如医疗、交通、生活、健身等服务设施的完善有着更高的要求，需要住房建设能在小区硬件设施、社区服务和物业管理等方面特别予以满足，因此针对旧房的适老化改造正在成为住房开发新的市场领域。

人力资本体现的是人口的质量，提升人力资本最主要的手段就是提升人口的受教育水平。人口的受教育程度主要体现在人内在价值的丰富与贫瘠上，体现在人力资本价值的大小上。人口受教育程度的高低并不直接影响到住房市场，但它可以通过一定的传导机制影响到住房需求的总量和结构。

从高端住房需求看，通常受教育程度越高，其人力资本价值越高，从而可能更有机会拥有较为稳定的就业和较高收入的职位，与较高的收入水平相对应，其对居住环境、居住体验、居住品质的要求也就越高，无论首次置业还是改善性置业，其所要求的住房标准和社区服务都比较高，这是高端住房的需求主体，他们对高端住房的需求量和需求结构会影响到住房市场的供给决策。当然经过职业培训、管理实践、技能锻炼等等途径而具有高素质的人才资本也是高端住房需求的重要组成部分，也以同样的机制来影响着住房市场。

从普通住房需求看，兰州市城市居民的住房选择也与客观的经济收入和社会阶层具有高度的正相关性和一致性，收入水平和社会阶层地位较高的人群拥有产权住房的可能性更大，拥有多套房投资获利的概率更高，并且无论是在自有住房群体中还是在租赁住房群体中，收入水平和社会阶层地位较高的人更有可能居住在绿化环境较好、硬件设施完善、服务周到细致、管理规范安全的社区中，也更可能拥有较大面积和更好楼层户型的住房，甚至别墅。

2010年兰州市常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为77万人；具有高中（含中专）文化程度的人口为74.34万人；具有初中文化程度的人口为110.41万人，具有小学文化程度的人口为66.92万人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学文化程度的由9892人增加到2.13万人，具有高中文化程度的人由2.04万人增加到2.06万人，具有初中文化程度的人由3万人增加到3.05万人，具有小学文化程度的人由2.55万人下降到1.85万人。数据表明，常住人口义务教育成效进一步巩固，高等教育正在成为大众化教育，受教育程度的整体提升将使居民对住房品质有更高的要求，进而对住房面积、位置、户型等有着更多的要求。

兰州市住房市场呈明显的区块特点，不同区域板块人口密度的高低直接决定了住房供求矛盾的不平衡方向与程度，并直观地反映在不同区域板块的房价水平及变化走势上。人口密度过大则可能因住房供不应求而推动住房价格持续上涨，反之则可能引发住房的高库存。

1.城关区作为人口大区也是住房均价最高的县区。长期以来，城关区作为兰州市委市政府所在地，是兰州市政治、经济、文化、社会活动的重心，承担着城市综合性功能，一直是各类生产要素聚集的热点地区，产业特别是服务业的繁荣、商业网点的密集分布、人口的聚集、教育医疗文化资源的集中、交通网络的成熟、物流的集散等等使城关区的住房成为一种比其他县区更为稀缺的资源，因此城关区住房价格一直是各县区中最高的，甚至于城关区的二手房价格远高于非主城区新房价格，而且其房价还有进一步上涨的趋势。

表2　兰州市各县区人口密度变化　单位：万人；人/平方公里

2010年全市常住人口中，近郊四区人口占68.92%，每平方公里2241人，特别是城关区每平方公里5760人，而远郊三县一区每平方公里仅为94人，人口地域分布的不均衡，中心城区人口压力较大。2016年兰州市城关区常住人口占到全市人口的35%以上，达到130.53万人，是全市的人口大区，七里河区、西固区、安宁区常住人口分别为57.01万人、36.79万人和28.25万人，红古区、榆中县、永登县和皋兰县常住人口分别为14.09万人、44.33万人、34.52万人和10.76万人。人口密度最大的城关区中心城区人口聚集，人口密度逐年提升，新建住房价格也是快速上涨，2016年城关区人口密度为6280.31人/平方公里，比2010年增长了9.03%，未扣除物价指数因素房价上涨20.13%；2016年城关区人口密度是皋兰县的144.57倍，新建住房均价是后者的1.91倍，城关区住房供求矛盾格外突出。

图6　2016年兰州市八县区人口密度比较

注：本图数据通过2016年兰州市统计年鉴及甘肃省人口统计相关数据计算整理。

同时我们也看到，由于近几年城关区中心城区建设趋于饱和，人口非常密集，中心城区功能和人口逐步向安宁、七里河、西固等县区分解，由此使得这几个城区人口密度和住房价格（新建住房和二手房）也呈较为明显的上涨趋势。特别是安宁区因处于黄河沿岸，有着良好的区位优势，近几年人口聚集加快，住房价格也明显上涨。2017年9月安宁区新建住房价格比2013年增加2148元/平方米，是涨幅最大的县区，二手房价格也高达11277，周涨幅为1.5%，是涨幅最大的县区。

图7　2013、2017年兰州市八县区新建住房价格变化比较

注：本表数据来源于中国房价行情网。

图8　2017年9月兰州市八县区二手房均价及周涨跌幅

2.住房调控政策稳定住房市场并优化人口布局。近几年来，兰州市大量的住房库存集中在周边人口密度较小的郊区或者正在建设的兰州新区，住房均价相对较低。而近一年多来，兰州市出台多种去库存且引导县区人口优化布局的调控政策，已经和正在改善这种产业、住房、人口间空间发展不协调的状况。兰州新区在建设初期由于产业集聚度相对较低，交通基础设施、生活服务设施、教育医疗卫生条件等尚不成熟，使得人口聚集度较低，住房市场比较萧条，呈现出高库存的状况。然而随着产业规模不断扩大，相关配套设施持续完善，兰州市出台《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》和《促进兰州新区和兰州高新区房地产健康稳定发展指导意见》等政策，以非城镇户籍人口落户为吸引人口到兰州新区和兰州高新区内购房的条件，鼓励加快兰州新区和兰州高新区榆中园区有效化解住房库存等，并且全市商品房实行价格备案制，城关区、七里河区、安宁区内新建商品房和二手住房实施限购，并执行差别化贷款首付比例和贷款利率，因此，兰州新区人口增速明显提高，房地产业去库存进度加快，县区间人口分布和住房存销状况更加协调，房地产市场也呈现出稳定发展的走势。