影响兰州市与周边省会城市住房市场差异的因素分析

住房市场作为区域性市场，与地方区位条件、经济发展、城市空间、收入水平、人口分布、政策环境、消费理念等有着密切的联系，住房市场的表现是这些因素综合作用的结果。西北五个省会城市因有着自身的特性而呈现出不同的市场表现。

西安具有良好的产业基础、区位条件、科技教育、历史文化等优势，作为丝绸之路经济带的起点城市，国家全面创新改革试验区、国家自主创新示范区、陕西自贸区西安核心区，西安处在加快全方位开放的重大黄金机遇期，在加快经济转型和向西开放的过程中，必然对资金技术人口的吸引力持续增强，良好的经济发展前景必然支持住房市场走强。乌鲁木齐、兰州作为丝绸之路经济带中的重要节点城市和区域性交通枢纽，正在成为内陆加快向西开放的重要支点，特别是乌鲁木齐有着无可比拟的向西开放的区位条件、历史根基和国家倾斜政策，因此经济发展随着城市建设步伐的加快，住房市场也具有一定的上涨压力；兰州在西北五市中联通四方的区位中心，经济发展与空间不足矛盾突出，再加上近年来流动人口增加，在加快经济发展的同时，住房市场形成了较大的上涨压力。西宁和银川区位优势相对较弱，但由于在本省区内首位度较高，因此也具有一定的房价上涨压力。

一个城市的经济规模、经济增速、经济结构、投资前景、发展潜力等与地方住房市场的发展呈正相关关系，在西北五省省会城市中，经济实力强、发展前景被市场看好的城市其住房价格也有着更高的上涨压力。如2017年西安招商引资力度极大，京东三大中心落地，海航现代物流集团落户，西洽会签订项目总投资过万亿、沣西大数据中心建设、万达文化旅游城等一批大项目为西安经济发展积蓄动能，同时，为了加速经济转型发展，西安大力放松落户限制，积极引进高层次专业技术和管理人才来西安发展，持续看好的经济发展必然带来房价相应的水涨船高，2017年西安房价涨幅居五市之首。乌鲁木齐由于得天独厚的资源优势、民族政策优势、边疆向西开放优势等，近些年来经济发展速度明显加快，由此使得房价在2010—2013年快速直线上涨，之后随着住房投资过剩下库存的增加，房价缓慢波动下跌。2017年乌鲁木齐积极融入“丝绸之路经济带”建设，固定资产投资保持了增长态势，投资规模逐步扩大，截至6月末，全市投资到位资金627.68亿元，同比增长15.18%，特别是第三产业投资342.03亿元，同比增长22.28%，增速居三次产业首位，拉动全市投资增长16.31个百分点。1—6月完成基础设施投资208.81亿元，同比增长32.08%，为持续改善乌鲁木齐基础设施条件奠定了基础，未来乌鲁木齐作为欧洲和中西亚地区进出中国的门户枢纽的地位将更加巩固，综合交通枢纽建设将直接有力带动外贸增长，进一步增强市场投资信心，在此带动下乌鲁木齐住房价格也保持较快增长。(www.xing528.com)

在住房调控政策打压投资投机性需求的环境下，住房越来越多地以保障居民居住为首要目标。在此形势下，人口与住房间的关系也就更加密切起来，人口总量、人口密度、人口结构、人口政策等都将成为影响住房市场的重要因素。人口总量越大，刚性需求必然越多，成为支撑住房需求的基础；人口密度越高，特别是城市核心区人口密度高，必然成为该区域板块房价居高不下的重要因素；人口分布中青中年人口占比越大，自住和给儿女购房的需求也就越大；吸引人口流入城市的政策宽松，人口流入规模可能越大，也就越会增大住房需求。如2017年西安发布《西安市深化人才发展体制机制改革打造“一带一路”人才高地若干政策措施》，决定5年投入38亿元引才育才100万名左右，之后进一步放松落户政策，“本科学历人员落户西安的年龄限制上调至45岁，研究生学历以上人员不设年龄限制”，人口政策红利使落户人口增多，居住需求必然加大，进而带来2017年住房市场升温。此外，人口民族宗教特殊性也影响到住房市场，如乌鲁木齐因地处新疆民族宗教关系高敏感省区，社会稳定因素成为影响购房决策的重要因素之一。