兰州与周边省会城市住房市场的异同

西北五省省会城市中，经济总量走在前列的是西安，其次是乌鲁木齐和兰州，西宁和银川经济总量相对较小，与经济发展水平和经济热度相应的直观反应就是地方房价的涨跌。因为经济发展状况越好，就会有越多的资本、人口、科技等生产要素聚集，增加的人口不仅使住房刚性需求加大，住房升值空间提升，而且住房供需和人地矛盾突显，由此推动房价处在较高水平。

1.2010一2016年兰州与周边省会城市新建住房历史房价比较。从2010年6月至2016年12月的房价变化情况来看，五省省会城市房价虽然涨跌持续时间和幅度不同，但总体都呈现出上涨态势，其中兰州房价总体处于高位。

2013年6月之前，西安房价高于兰州，而之后兰州房价一直领先西安，2015年6月以后兰州房价一路持续上涨，使价差进一步拉大，2016年11月兰州每平方米房价高于西安841元。与乌鲁木齐相比，2012年10月之前，兰州房价远高于乌鲁木齐，2010年6月兰州每平方米房价高于乌鲁木齐1726元，2012年10月到2015年11月乌鲁木齐房价高于兰州，之后随着乌鲁木齐房价下降，兰州房价上升，兰州房价反超。与西宁和银川相比，兰州房价一直远高于这两个城市，其中2010年6月兰州房价分别高于两市1487元/平方米和1733元/平方米，而到了2016年11月，兰州房价仍分别高于两市1748元/平方米和2684元/平方米。

图1　2010年6月至2016年11月兰州与西北五省省会城市住房历史价格

注：数据来源于房天下“百城价格指数”。“百城价格指数”监测的样本包括商品住宅、别墅、保障性住房。对100个城市进行全样本监测，已获得政府颁发的销售许可证的在售楼盘全部纳入计算范围。

2.2016年9月至2017年9月兰州与周边省会城市新建住房价格比较。2017年西北五省省会城市房价呈现出明显的市场分化特点。从五市新建住宅价格来看：2016年9月兰州房价本身已处五市中的高位，由于较强涨势的推动，房价进一步被推向新的高度，随着上半年住房市场调控政策效应的显现，2017年7月和8月房价涨幅环比连续收窄，房价上涨势头初步控制；西安房价以五市第二处于较高水平，由于西安积极发展大型项目，深化向西开放，加大力度吸引人才，使得全市房价面临很大上涨压力，考察期12个月中，有7个月涨幅达到或超过1个百分点，不过由于西安及时连续出台有效的调控政策，住房市场在7—8月份出现涨幅收窄的态势；2016年9月乌鲁木齐以略低于西安的房价也处于较高水平，2017年以来在乌鲁木齐区域发展战略地位进一步突显，经济社会发展步伐加快，市场预期看好的背景下，房价涨势呈总体上扬态势，住房库存加快消化，2017年8月房价环比涨幅达到0.6%；西宁、银川房价在五省会城市中处于较低水平，由于涨幅总体呈现小幅波动态势，因此二省区房价整体水平相对稳定，同时，与两省区当年经济发展表现相对应，银川房价上涨动力也略强于西宁。

表1　2016年9月至2017年8月西北五省省会城市新建住宅价格环比指数比较

注：本表数据来源于国家统计局网站。

图2　2016—2017年西北五省省会城市新建住宅价格环比指数比较

住房市场是区域性市场，住房市场的行情与地方经济的发展水平、经济活跃程度和人口密度息息相关，这在区域板块市场中体现得尤其明显。西北五省省会城市经济社会发展水平和对生产要素的吸纳能力不尽相同，而它们所辖的不同县区因为承载的城镇功能不同、要素集聚能力不同，因此住房市场也表现出不同的行情。通常来看，各大城市核心城区承担着政治、经济、文化等综合功能，城市发展更多地集中在中心城区的发展上，它们对人口、资金、商业等有很强的吸纳能力，有着成熟的交通基础设施、医疗卫生、教育文化条件，服务业比较发达，住房市场开发早且密度大，是住房市场黄金区域，住房需求量极大而供给严重不足，因此有着相对较高的房价，同时也是房价上涨时期的领涨区域，除非市场相对饱和，才可能出现周边县区房价增速超越中心城区的现象，与核心城区相对应的其他县区由于发展定位不同且功能相对单一，人口、资本、科技等要素聚集程度不同，因而相应房价也呈现出高低不同的差异。不同板块价格差异的大小体现了区域板块间住房市场发展的协调程度的不同。

从表2五个省会城市区域板块价格来看，2017年8月西安新建住房均价最高的是雁塔区，达到12694元/平方米，环比上涨4.57%，最低的是周至3051元/平方米，价格比为4.16∶1；兰州新建住房均价最高的是城关区，达到10633元/平方米，环比上涨1.7%，最低的是永登5309元/平方米，价格比为2∶1；乌鲁木齐新建住房均价最高的是天山区，达到7954元/平方米，环比上涨0.72%，最低的是米东区4938元/平方米，价格比为1.61∶1；西宁新建住房均价最高的是城西，达到7248元/平方米，环比上涨2.68%，最低的是湟源3484元/平方米，价格比为2.08∶1；银川新建住房均价最高的是兴庆区，达到5750元/平方米，环比上涨2.8%，最低的是永宁县2835元/平方米，价格比为2.03∶1。数据表明，西安新建住房区域板块均价的差异最大，住房市场发展不够协调，其次是兰州、西宁、银川，乌鲁木齐地域广阔，住房供给充足，且一些非省会城市因发展边贸等，经济发展水平较高，住房的区域板块差异最小，住房市场发展相对协调。

表2　2017年8月西北五省省会城市区域板块新建住房均价比较　单位：元/平方米；%

注：本表数据来源于中国房价行情网。

西北五省省会城市在本省的首位度高，中心城区的二手房由于具有较为完善成熟的交通网络、公共服务设施、商业网点，以及大家追捧的重点学区，二手房均价处于本市最高水平，且仍有持续上涨趋势，有的甚至超过新建住宅均价。同时，省会城市所辖的不同县区，其二手房均价也有涨有跌，因而也呈现出明显的板块特点。

1.2016年9月至2017年9月兰州与西北五省省会城市二手房均价比较。从表3中可以看出，兰州市二手房均价远高于其他四个省会城市，这主要是因为兰州地形狭长，发展的地域空间十分有限，而同时，随着近年来新出生人口、家庭户小型化和流入人口的增多，使得人地矛盾突出，住房刚性需求和改善性需求叠加，在保障性住房有限，商品住房价格过高的情形下，对二手房的需求也就持续增强。西安市近一年来经济发展非常迅速，特别是在加快融入“一带一路”倡议中，吸引和培育重大产业项目，创新创业活力显现，高铁交通网络日渐形成，都促使它吸引到更多的外来人口，这部分人成为推动西安新建住房和二手房价格快速上涨的重要原因。2017年上半年西宁经济增长9.6%，其中规模以上工业增加值增长8.7%，较好的经济形势促使二手房市场也呈小幅上涨态势。乌鲁木齐、银川二手房价格相对稳定。

表3　2016年9月至2017年9月兰州与西北五省省会城市二手房价格比较　单位：元/平方米

注：本表所有数据来源于安居客官网。

图3　2016年9月至2017年9月西北五省省会城市二手房价格动态变化(www.xing528.com)

注：本图所有数据来源于安居客官网。

2.2017年9月兰州与西北五省省会城市二手房区域板块均价比较。二手房区域板块房价与新建住房区域板块呈同向关系。2017年9月西安市雁塔区二手房均价最高，达10231元/平方米，并且环比上涨2.37%；兰州市城关区二手房均价最高，达10538元/平方米；乌鲁木齐市达坂城区二手房均价最高，达8013元/平方米，环比增长17.11%；西宁市城西区二手房均价最高，达7248元/平方米，环比上涨2.7%；银川市兴庆区二手房均价最高，达5451元/平方米。

表4　2017年9月西北五省省会城市区域板块二手房均价比较　单位：元/平方米

注：本表所有数据来源于安居客官网，数据中标“*”的来源于吉屋网。

西北五个省会城市经济发展水平各异，住房价格水平和收入水平也有较大差异，因此不同城市的居民承受着不同的购房经济压力。就西北五个省会城市而言，到底哪座城市购方压力更大，通过比较房价收入比便可见一斑。

房价收入比是住房价格与城镇居民家庭年收入之比。据此我们以需求相对集中的90平方米住房作为一套房的面积，以占相对主体的3口之家为家庭人口标准，以2017年上半年五个省会城市新建住房均价和人均可支配收入进行计算。表5结果显示，兰州房价收入比以15.32处第一位，兰州居民购房经济压力最大；其次是西宁、西安、乌鲁木齐，房价收入比分别为12.90、12.36和12.16，居民购房压力虽然小于兰州，但仍有较大压力；房价收入比最小的是银川，为10.21，虽然在五个省会城市中购房压力最小，但也处于一个较高的水平。

表5　2017年兰州与西北五省省会城市房价收入比　单位：元/平方米；元

从全国宏观背景看，2017年前三季度，各月住宅投资累计增速呈现稳中有降的态势。2017年1—9月份，全国房地产开发投资103236.7亿元，同比增长4.9%，增速比1—8月份下降0.2个百分点；其中，住宅投资59073.72亿元，增长6.6%，增速比1—8月下降0.3个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为57.22%^[2]。

图4　2017年全国住宅建设投资额各月累计增速走势

从五个省会城市来看，伴随着“一带一路”发展机遇带来的新契机以及不同城市经济社会强劲势头的差异，虽然在经济转型阵痛中各城市出现不同程度的工业投资下降，但对住宅市场的预期呈现整体向好的态势，房地产（或住宅）投资呈增长状态。如，虽然受新旧动能转换和结构调整周期较长影响，兰州市经济下行压力仍然较大，但在住宅刚性需求不减和居民投资渠道有限情形下，住宅市场保持了较好的心理预期，相应住宅投资也保持了较高增速。2017年1—7月份，兰州市固定资产投资下降16.5%，其中，项目投资下滑-30.08%，而房地产开发投资238.9亿元，增长37.8%，其中的住宅投资完成155.78亿元，增长40.84%，成为缓解投资大幅度下滑的重要因素之一。2017年前三季度西安市经济呈现稳中有进的良好态势，1—9月，西安市经济增速为7.8%，完成固定资产投资5273.18亿元，同比增长12.5%，其中，第二产业投资虽下降12.3%（降幅收窄），但房地产开发投资1664.50亿元，增长12.1%；2017年1—8月，乌鲁木齐市工业生产增速加快，累计完成固定资产投资762.08亿元（不含农户），同比增长3.3%，其中，第二产业投资增速下降22.6%，但房地产投资188.79元，同比增长6.5%，增速较1—7月提高4.5个百分点。2017年1—6月西宁市商品住宅开发投资额为6489百万元，同比增长5.4%；银川市由于上年房地产开发投资一直呈增长态势，最高增速达30.3%，因此，在较高基数下2017年房地产开发增速具有较大下行压力。2017年银川市1—9月完成房地产开发投资291.32亿元，同比下降15.9%，降幅比1—3月、1—6月扩大了8.1和14.0个百分点。其中：住宅完成投资170.10亿元，同比下降18.8%。

2017年上半年全国楼市整体政策环境趋紧，一二线城市因政策调控致使网签成交量持续走低，市场加速调整降温，同时，三四线城市去库存进程大幅增加，但二季度后随着政策效应显现，三四线城市楼市也显著降温。从全国住宅市场供求情况看，全年住宅新开工面积和竣工面积均呈平稳下降走势，商品住宅销售额也平稳下降，住宅库存进一步消化。1—8月份，全国住宅施工面积493275万平方米，增长2.8%，新开工面积82131万平方米，增长11.6%，竣工面积37413万平方米，增长0.5%；住宅销售面积增长10.3%，销售额增长14.2%；住宅待售面积33194万平方米，增长-22%。

2017年上半年西北地区五个省会城市的住房市场表现各异。具体来看：2017年上半年西安市政府出台系列限购政策，但受西安经济发展步伐加快及放宽人才落户条件等利好因素影响，市场购房需求上涨，成交量较上年同期显著上升。2017年上半年，西安高端住宅市场销售套数达3310套，较上年同期上升37.5%。其中高新区上半年的总成交量达到1298套，占西安总成交量的40%。而城中区域则因新增可售套数少，只成交了192套，与市场整体的活跃形成鲜明对比。伴随着活跃的市场需求，开发商积极推盘。2017年上半年，西安高端住宅市场新增可预售套数较上年同期增长83.7%。西安市场相对较低的房价也吸引了周边如成都、郑州等房价快速攀升城市的投资型购房者，外地购房者比例相比上年同期小幅增长。受自用及投资需求的推动，上半年西安高端住宅市场平均资本值为人民币12，300元/平方米，较去年同期上涨7.2%^[3]。前三季度，西安市商品房销售面积1688.02万平方米，同比增长23.2%，其中，住宅销售面积增长17.8%。9月末，商品房待售面积较8月末减少13.6万平方米，其中，住宅待售面积减少7.7万平方米^[4]。

2017年上半年乌鲁木齐市受房地产“去库存”的影响，房地产开发面积呈现明显回落态势，同时随着生活质量和收入水平的提高，高收入家庭对带私家花园的别墅有了更大需求。因此，1—6月乌鲁木齐市商品房新开工面积增长24.6%，住宅新开工面积仅增长4.6%，其中，90平方米以下的住房下降19.7%，但140平方米以上的住房和别墅高档公寓的新开发面积却分别增长2.2倍和1.6倍，远高于新开发住宅平均水平。商品住宅的施工面积增长速度由2016年同期的17.4%回落至-1.3%，2017年新开工房屋面积增长速度，也较上年同期回落33个百分点。住宅销售面积166.65万平方米，增长5.9%^[5]。

2017年上半年，在全国楼市政策收紧背景下，兰州土地销售市场有所降温，对比2015—2017年销售数据，土地销售的宗数和面积均有所下降，土地供应量减少。2017年上半年兰州住宅销售面积251.48万平方米，环比2016年下半年下降21.89%，销售额182.82亿元，环比2016年下半年下降14.93%。2017年年初楼市形势向好，4月始受兰州调控新政影响销售量开始下降，部分销售备案延期，6月随着调控政策细则落地，加之部分销售补办备案手续，销售数据逆势攀升，环比增长68.54%，但从趋势上看，住房市场涨势有所控制^[6]。

2017年上半年，受房地产政策调整及库存压力影响，银川市房地产开发投资处于回落态势。上半年房地产开发完成投资152.01亿元，同比下降1.9%，降幅较当年一季度有所收窄。其中，住宅完成投资84.19亿元，同比下降5.1%。从房地产施工面积看，上半年银川市房屋施工面积与去年同期基本持平，同比仅增长0.5%，尽管新开工面积增幅8月提升到7.2%，但新项目的拉动作用释放仍需要一定时间^[7]。

2017年1—8月，西宁市房地产开发投资完成216.28亿元，同比增长7.3%，其中：住宅完成107.69亿元，下降1.6%。住宅施工面积1174.46万平方米，增长3.7%。住宅销售面积147.38万平方米，增长4.1%。住宅销售额85.74亿元，增长19.7%。西宁市住宅以刚性需求占主导地位，多数房地产企业对商品住宅销售市场持乐观态度，随着城镇化率逐年提高和城市配套设施的不断完善，省内州县居民在西宁购房增多，助推了西宁住房市场发展。