住房市场的发展趋势分析

从全国来看，2017年以来，在中央“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握‘房子是用来住的、不是用来炒的’ 的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”等一系列战略方针指引下，通过完善一揽子政策组合，有效引导投资行为，合理引导房地产市场消费预期，房地产市场保持了健康稳定发展。在长效机制构建上，调整和优化中长期供给体系，努力实现房地产市场动态均衡。习近平总书记在党的十九大报告中再次强调：坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这为未来一段时期我国房地产政策调控和房地产市场的发展指明了方向。由此可见，今后我国房地产政策调控的主基调依然是支持刚需，打击投机。

在市场表现上，三四线城市的住宅销售量与房价增速明显，这与一二线城市房地产市场呈现出明显的分化。这种分化究其原因，一是与一二线城市的溢出效应不无关系，当然，这种溢出效应更多地体现在局部地区，主要是长三角、珠三角、京津冀等一线城市的周边地区。二是2015年国家“去库存”以及2016年“抑制资产泡沫”的政策，促使一二线城市为抑制需求频频出台限购限贷政策，而三四线城市中住房贷款首付政策趋严的城市占比仍不到2%，限购政策的城市占比不足1%^[2]。可见，在“因地制宜、因城施策”的背景下，三四线城市房地产需求整体上并未受到限贷限购的抑制，三四线城市房地产价格、销量增速保持高位运行，成为全国性的强劲需求扩张表现，是整个房地产市场乃至宏观经济保持韧性的重要方面，甘肃各地总体处在三四线城市，其房地产的快速发展也印证了这一大的发展趋势。三是通过棚户区改造及其货币化安置的实施，更进一步刺激了三四线城市房地产市场的需求。三四线城市棚户区改造规模占全国的近9成，而货币化安置本质上是以定向货币宽松的方式助力商品房去库存。因此，棚户区改造及其货币化安置对三四线城市商品房销售带动更强，进一步加剧了房地产市场的分化。

全省房地产开发投资继2013—2014年投资大幅下降之后，在2015年触底反弹，出现恢复性微幅上涨的趋势，2016—2017年呈现出快速增长的态势，全省房地产企业的投资意愿强劲。预计2018年，在国家住房政策坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”战略定位的大背景下，甘肃住房政策总体趋稳，政府对首次购房和改善性购房的支持力度将会进一步加大，因此，当前相对宽松住房政策将会继续延续，对兰州、天水等部分城市中心地价飞速上涨，房价水平已经偏高的城市，为适度抑制投机性购房，住房政策取向于继续打击投机、防止热炒与抑制房地产泡沫。其他地区政府将会继续支持首次购房和改善性购房，保持需求的平稳增长和有序释放。同时，住房开发投资与货币政策关系紧密，2017年中央经济工作会强调在宏观上要管住货币，微观信贷政策上要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资、投机性购房。综上分析，2018年，甘肃住房市场在住房政策趋稳，货币政策趋紧，加之新一轮房地产建设周期完成出现的竣工面积增长，资金回流等因素的综合影响下，甘肃住房开发投资不会出现大幅上升的现象，仍将保持总体平稳发展态势。(www.xing528.com)

从住房需求方面来看，2015年甘肃省商品房销售面积出现缓慢恢复性增长的态势，2016—2017年商品房销售面积大幅增加，刚性需求和改善性住房需求在这一窗口期得到有效释放。考虑到我国的房地产调控政策主要以限制需求为主，2016年9月以来，全国的住房调控政策在趋向收紧，受信贷政策收紧、部分投机性购房需求被挤出，以及保障性住房和二手房交易对新建住宅的“替代效应”增强，将导致新建商品住宅需求进一步回落。同时，政府着力构建房地产长效调控机制，扭转房价预期。因此，预计2018年，住房需求将逐步回落，住房开发市场总体趋稳。

住房政策方面，在国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的战略定位以及坚持“因地制宜、因城施策”的原则下，使得住房市场回归到居住的基本功能上来成为未来一个时期我国房地产政策调控的主要目标。这就要求住房政策必须考虑如何稀释住房的资本品属性，住房政策取向必须继续朝着打击投机、防止热炒与抑制房地产泡沫的方向深入推进。就甘肃而言，因地处西北，国内一二线城市住房政策对其影响有限，对兰州、天水等土地资源相对比较稀缺，城市中心的地价上涨较快，房价水平已经偏高的城市，为避免房价泡沫，控制房价涨幅，适度抑制投机性购房，避免资金向房地产过度集中从而加大房地产泡沫风险依然是政府调控政策的主要任务。而对大部分市县而言，为稳定房价预期，保持需求的平稳增长和有序释放，避免市场出现大幅波动，政府对首次购房和改善性购房的支持力度将会进一步加大，因此当前相对宽松住房政策将会继续延续。总体而言，甘肃正在进行棚户区改造以及城市整体居住条件的升级换代，政策首先要保障的是群众的居住需求、房地产行业的健康发展，刚性需求尚未得到充分满足，改善性居住需求才刚刚起步，加之，随着保障性住房建设的快速推进以及棚户区改造规划的实施，未来几年，棚户区改造规模将大幅下降，保障性住房建设步伐将逐步放缓，房地产市场在保障民生、支持刚性需求、打击投机的基础上，改善性需求逐步向住房的市场属性转变，这将进一步促进全省房地产市场的持续向好发展。