甘肃住房市场：2016年基本发展趋势

从住房供给方面来看，2016年全省房地产开发投资出现持续回升的势头，保障性安居工程平稳推进，房地产企业的投资意向逐步回暖。但受2015年新开工面积大幅增加、房地产开发投资增长以及房地产建设周期的影响，住房开发开工面积和竣工面积增速大幅缩水。从需求方面来看，甘肃商品房销售面积由恢复性增长转变为快速上扬，最近两年积压的住房刚性需求和改善性需求得以有效释放，住房市场总体平稳。

自2012年以来，受复杂多变的国际环境影响和国际金融危机冲击，中国全社会固定资产投资增幅呈现持续走低的态势，与此同时，甘肃省全社会固定资产投资增幅与全国增幅步调保持高度一致，尤其是2017年甘肃投资形势极为严峻，1—8月，甘肃省固定资产投资大幅下滑，累计完成投资为4051.92亿元，同比下降35.9%；在这一大的背景下，房地产开发投资依然表现强劲，率先走出投资持续下滑的阴影，表现出持续向好的发展趋势。全国房地产开发投资2015年仅增长1%，成为近10年来的最低点，从2016年开始，增幅开始回升，增长6.9%，2017年1—8月保持了这一回暖势头，增长7.9%。甘肃省房地产开发投资相对全国来说，提前一年就触底反弹，2014年，全省完成房地产开发投资721.47亿元，首次出现负增长，与2013年相比下降0.4%，之后呈现出持续回暖的态势，2015年完成房地产开发投资768.06亿元，较2014年增长6.46%，2016年完成房地产开发投资850.03亿元，较2015年增长10.67%，2017年1月至8月甘肃省房地产开发投资累计完成投资625.96亿元，同比增长19.1%，高于全国11.2个百分点（见图1）。由此可见，房地产开发依然是拉动甘肃固定资产投资的重要力量，房地产投资占固定资产投资比重高达15.45%。

图1　甘肃省及全国近10年固定资产投资与房地产投资增速对比

注：2017年数据为2017年1—8月份同比上年增长速度，以下相同。

从住宅投资来看，甘肃住宅投资增速变化呈现出由滞后全国1至2年变为提前全国1年的趋势。近10年来甘肃省和全国房地产住宅投资增速明显呈现出不一致性，表现在当全国出现住宅投资增速下滑时，甘肃住宅投资增速呈现出滞后1至2年下滑的特点。比如2008年，全国住宅投资增速回落至24.63%，而甘肃增长依然强劲，为增长44.63%，之后大幅下降，2009年为-0.55%；2011年到2012年，全国住宅投资增速分别回落至30.25%和11.41%，而甘肃依然保持了超高速增长，分别为增长41.95%和54.65%；2013年，当全国住宅投资增速反弹时，甘肃却出现了增幅相对下降；2014年，甘肃住宅投资增速大幅下滑，与2013年相比下降8.05%，降至近10年来的最低值，而全国则在2015年降至近10年来的最低值；2015年甘肃住宅投资增速出现了积极变化，即相对于全国投资增幅呈现出提前1年回暖的迹象，住宅投资达到了526.56亿元，较2014年增长6.08%，2016年延续了这一积极变化，住宅投资达到了563.75亿元，同比增长7.06%，呈现出持续回暖的势头（见图2）。

图2　甘肃省及全国近10年房地产住宅投资增速对比

与周边省区相比，2016年，甘肃省房地产投资增速低于青海和宁夏，但高于四川、陕西和新疆，但投资规模远远落后于相邻的四川省和陕西省。2017年1月至8月，甘肃省房地产投资增速跃居周边6省区首位，同比增长19.1%，但投资额依旧落后于相邻的四川省和陕西省，与新疆的投资规模逐步接近（见表1）。从房地产住宅投资来看，其总体格局与房地产投资相似，但投资规模略高于新疆。

表1　甘肃及周边省区房地产及住宅投资情况对比

数据来源：国家统计局官方网站数据http：//www.stats.gov.cn/（以下月度数据来源相同）。(www.xing528.com)

2016年，甘肃省房屋开工面积和竣工面积增速大幅缩水。从甘肃房屋施工面积来看，全省房地产开发企业房屋施工面积达到8933.24万平方米，比上年增长4.04%，增幅下降8.06个百分点，其中，新开工面积2331.71万平方米，比上年仅增长0.82%，增幅较上年下降11.08个百分点（见表2）。竣工面积达到991.73万平方米，同比增长3.07%，增幅较上年下降15.23个百分点。从住宅施工面积来看，2016年全省住宅施工面积达到6191.65万平方米，仅比上年增长1.71%，增幅较上年下降6.73个百分点，其中新开工面积1587.23万平方米，比上年增长2.59%，增幅下降1.51个百分点，竣工面积730.25万平方米，同比下降4.56%。住房市场建设速度较2015年明显放缓。

表2　房屋开发规模与开工、竣工面积增长情况

究其原因，与2015年新开工面积大幅增加、房地产开发投资增长以及房地产建设周期的影响不无关系，这一原因和甘肃房地产业发展的显著特点也可以从历史数据得以验证。2012年，甘肃房地产开发投资较2011年增长52.88%，房地产施工面积和新开工面积分别增长37.50%和35.30%，而2013年和2014年，全省房地产施工面积增速下降到21.50%和11.90%，新开工面积增速则下降到1.90%和16.40%，竣工面积增速也由2012年的13.5%下降到8.40%和-11.20%，说明每一轮的房地产大规模投资都需要1—2年的建设周期消化吸收。

从需求方面来看，甘肃商品房销售面积由2014年到2015年恢复性增长转变为快速上扬，2016年，全省商品房销售面积由2015年的1434.96万平方米提高到1679.49万平方米，增速也从8.26%提高到17.04%，增幅提高8.78个百分点，其中，住宅销售面积为1478.81万平方米，增长13.10%，增幅比去年同期提高5.28个百分点（见图3）。可见，2014—2015年积压的住房刚性需求和改善性需求在2016年得以有效释放。同时，从商品房及住宅销售面积增长幅度变化来看，甘肃商品房销售面积与住宅销售面积涨跌趋势相同，但住宅销售面积涨跌幅度大于商品房销售涨跌幅度，说明住宅销售较商品房销售对市场反应的敏感性更强。

图3　甘肃商品房及住宅销售面积及增速

近年来，甘肃省对保障房政策作了一定的微调，廉租住房和公共租赁住房并轨，从经济适用房向棚户区改造转移。2016年，为缩短安置周期、节省过渡性安置费用，全省大力推行棚户区改造货币化安置，尤其加大对城市棚户区改造力度。这一举措也极大地满足了棚户区改造居民多样化的居住需求，有效改善了厂矿企业职工的住房条件，也有效化解了库存商品住房，有力地推动了旧城改造建设工作，城市形象得到初步提升。全年签订城市棚户区征收补偿协议102968户，其中：货币化安置补偿72656户，分别为政府收购房源安置22110户、居民选购商品房安置7466户、居民自由支配补偿款43080户（见表3）。从保障性住房建设情况来看，全年新开工建设棚户区安置住房58060套，面积522.75万平方米。其中：城市棚户区新开工建设57470套，面积520.27万平方米；国有林区棚户区开工建设590套，面积2.48万平方米。全年竣工棚户区安置住房37693套，面积249.69万平方米。其中：公共租赁住房竣工9668套，48.43万平方米；经济适用住房竣工1066套，8.39万平方米；限价商品住房竣工200套，1.50万平方米；城市棚户区竣工26759套，191.37万平方米。全年保障性住房累计完成投资362.44万元。

表3　2016年甘肃省棚户区改造落实情况

资料来源：甘肃省建设厅住房保障处，甘肃省2016年1—12月棚户区改造落实情况［EB/OL］http：//www.gsjs.com.cn/Data/HTMLFile/2017-04/c92665f3-7b1c-4633-bfbe-3e116672258f/bfc2b384-b2a9-4626-a-636269878961937896.html？tabid=1。