房地产市场问题分析及趋势预测

从全省房地产市场发展看，目前仍存在一些突出问题，房地产市场存在“过热”的风险，省内一些中小城市“去库存”依然艰巨；长效机制尚未形成，政府主体责任有待加强；租赁市场任重道远，住房租赁制度亟须完善；棚改建设仍存不足，住房保障效率有待提升等。

在全省固定资产投资大幅下滑的背景下，全省房地产开发投资增速不断上扬，不仅反映了全省经济增长对房地产的依赖进一步加深，同时也要警惕未来由于需求不足，导致市场“过热”的风险。

在“去库存”政策发力下，全省房地产开发投资快速回升，由2014年0.4%的负增长到2016年10.67%的增长，2017年1—8月全省房地产开发累计完成投资625.96亿元，同比增长达到19.1%，高于同期全国11.2个百分点。与周边省区相比，2016年，甘肃省房地产投资增速低于青海和宁夏，但高于四川、陕西和新疆。2017年1—8月，甘肃省房地产投资增速跃居周边6省区首位，同比增长19.1%。个别城市房地产投资更是加速增长，如兰州市2017年1—7月份，固定资产投资下降16.5%，而房地产开发投资238.9亿元，增长37.8%，其中的住宅投资增长了40.84%。

随着“去库存”政策的实施，2016年、2017年商品房销售面积大幅增加。2016年，全省商品房销售面积1679.49万平方米，增速达到17.04%。但甘肃是劳务输出省，尤其是在兰州以外的中小城市，人口外流导致住房需求有限。为此要警惕在房地产开发投资的大幅上扬后，省内城市后续的需求逐渐下降的风险。

表2　全国与甘肃房地产开发投资增长比较(www.xing528.com)

表3　甘肃及周边省区房地产及住宅投资情况对比

数据来源：国家统计局官方网站数据http：//www.stats.gov.cn/（以下月度数据来源相同）。

随着“去库存”政策的实施，有效刺激了全省住房的刚性需求和改善性需求，2016年、2017年商品房销售面积大幅增加。考虑到我国的房地产调控政策主要以限制需求为主，2016年9月以来，全国的住房调控政策在趋向收紧，受信贷政策收紧、部分投机性购房需求被挤出以及保障性住房和二手房交易对新建住宅的“替代效应”增强，将导致新建商品住宅需求进一步回落。同时，政府着力构建房地产长效调控机制，强化了棚户区改造的力度。因此，预计2018年，全省住房需求将逐步回落，住房开发市场总体趋稳。

根据省政府通报数据，截至2017年9月底，全省棚户区改造开工率为93.2%，天水、白银、酒泉、金昌、兰州、张掖、定西、嘉峪关8市棚户区改造任务已全面完成，但各地工作开展不均衡，要全面完成年初确定的全年棚户区改造开工任务形势十分严峻。如武威、白银、临夏、陇南4个市州棚户区改造开工率均不足80%，武威、陇南、平凉、临夏4市州棚户区改造基本建成任务完成率不足80%，平凉市公租房基本建成任务完成率不足50%。