新房地产政策的实施及趋势分析

2016年年初，在房地产“去库存”的背景下，深圳等一线城市引领了全国房地产市场的新一轮快速上涨。2016年全国商品房销售面积同比增长22.5%，增速比2015年提高16个百分点；全国商品房均价同比增长10.1%，达到7476元/平方米，商品房市场量价齐升，不同层级城市间市场分化日趋明显。国家统计局的统计显示，2016年全国70个大中城市中，北、上、广、深等一线城市领涨，合肥、南京、杭州等热点二线城市补涨明显，其余二线城市和三线城市均有不同程度的上涨。2016年深圳新建商品住宅价格的同比涨幅约为45%，二手住宅价格同比涨幅约为39%；上海新建商品住宅和二手住宅价格的同比涨幅分别为33%和30%；而热点城市合肥同比涨幅分别达到30%和37%。与此同时，国内房地产开发企业，尤其是房地产开发企业的上市公司，2017年上半年的业绩增长幅度大多是历史最好时期。主要城市房地产市场的过热引发调控政策的转向。

从2016年央行“930”新政开始，全国房地产调控政策由“去库存”为主转向以“防风险”为主。面对热点城市房地产市场的明显过热，中央经济工作会议提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。由国家层面的宽松信贷、税收优惠政策和地方购房优惠政策组成的鼓励房地产市场发展的“去库存”政策，转向“930”以来不断升级的调控措施、防控房地产风险的系列政策。有专家统计，到2017年9月底，自“930”新政实施以来，各省市发布各类调控措施累计超过150次，全国限售城市已经扩大到47个，成为史上最为密集的调控政策潮。各地的调控措施从常规的限购、限价、限贷，新增了“限售、限商”，住房市场开启了“五限时代”。

严厉的调控政策对房地产市场产生了较大影响，一线和热点二线城市的商品房市场成交量大幅下降，价格快速上涨的趋势也得到有效的控制。根据国家统计局最新发布的“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”：2017年8月，一线和热点二线城市房价，较上月环比下降或持平。中原地产分析师张大伟认为，市场分化也持续明显，“从全国来看，依然有46个城市环比上涨。价格上涨的城市依然超过下调城市的数量”。(www.xing528.com)

展望2018年，着眼“房子是用来住的、不是用来炒的”的目标定位，房地产调控思路将保持不变，政策目标是习近平总书记在“十九大”报告中提出的，“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。近期将加快建立房地产调控的长效机制，租赁市场、共有产权等一些新思路和创新点会纳入调控政策中，推进房地产市场积极稳健的发展。从全国各地的房地产调控政策来看，2017年限购和限售政策都在全面升级，后续三四线房价若持续上涨，调控将跟进甚至升级加码，大力整顿和规范房地产市场秩序，保持高压严查的态势，确保政策目标的实现。