仓库物业服务的重要性

仓库是物品收、发、存储的场所。从城市使用的观点看，仓库可按其职能分为：

（1）储备仓库。储备仓库指保管储存国家或地区的储备物资的仓库，如粮食，工业品、设备等储备仓库。

（2）转运仓库。转运仓库指专为路过中转的物资作短期存放的仓库。

（3）供应仓库。供应仓库主要的储存物资是为供应本市生产、生活服务的生产资料与居民日常生活消费品。这类仓库不仅储存物资，而且加工包装货物。

（4）收购仓库。收购仓库主要是把零碎物资收购暂时储存，再集中批发转运出去，如农副产品等。

仓库管理主要是围绕仓库物品的收、发、存储业务，进行的有计划的、科学的组织、监督和调控。在实施专业化管理过程，应注意以下方面的工作：

（1）要注意把好物品的入库验收关。

进仓物品来源渠道往往不同，运输条件又各异，包装质量有好有坏。为了保证物品的数量和质量符合进货要求，便于对不符合要求的物品提出赔偿、退货、换货的要求，仓库管理员必须对物品的质量和数量进行严格的验收。做到凭证不齐不收，规格数量不符不收，质量不合格不收。

（2）要注意做好进仓物品的保管及保养工作。

做好进仓物品的保管及保养工作，就是要根据物品的不同性能和特点，结合物品的价值采取科学的保管和维护保养方法，对验收入库后的物品根据其价值、品种、数量、物理化学性能等进行合理堆放、妥善保管、精心管理，确保其使用价值不受损失、质量完好无损。

（3）要注意建立和健全仓储管理档案。

建立健全的仓储管理档案，有助于管理工作秩序化和制度化，从而提高管理效率和管理质量。仓储管理档案应做到收、发、存储的资料齐备，单据账目正确、清楚，并且账、卡、物相符。

（4）要注意定期对仓储物品进行盘点工作。

由于仓库储存的物品品种多，收发频繁，计量和计算上都可能出现差错，有些物品可能会由于自然损耗而发生短缺，还可能因保管不善变质损坏或丢失。因此，必须对仓储物品进行定期或不定期的盘点。在盘点中同时可以对物品的质量和仓库的保管条件进行检查，以便发现仓库管理中存在的问题，采取措施予以改进。

（5）要注意节约仓储费用。

仓库管理还应加强仓储物品的储备定额管理，加速材料周转，做好积压物品的综合利用和调节工作，降低库存，节约仓储费用。

（6）一定要确保仓库安全。

要建立强有力的保安、消防队伍和保安、消防措施，切实做好防盗、防火、防爆、防洪工作。实施24小时保安消防值班，健全交接班制度，严禁烟火，严禁无关人员进入仓库，严格执行进出登记手续等。

扩展阅读

××物业服务合同

物业服务合同是物业服务人依据《前期物业服务合同》的规定，为业主持续提供物业服务，业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同。物业服务合同的内容应当包含物业服务事项、服务质量、服务费用、双方权利与义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限和违约责任等，物业服务合同的本质是反映区分所有建筑物的管理，是具有物权关系的民事合同，是一种特殊的服务合同。

1.物业服务合同的特征

（1）主体的广泛性与特定性。

物业服务合同的主体是房地产的使用者，而房地产是人们生活生产必需的基本物质条件，任何组织和个人都可能因使用物业而与物业服务发生关系，因而物业服务合同具有主体广泛性的特征。而物业服务合同的主体还必须是具备专业资质的物业服务企业，《物业管理条例》第三十二条对此做了明确规定，其他组织和个人都不能从事物业服务活动，因而又具有主体特定性的特征。

（2）权属基础性。

物业服务是业主基于自己的建筑物区分所有权，自然延伸出其对物业的管理权利，物业服务合同是以该所有权为基础形成的权利义务关系。换言之，在物业服务合同中，业主是建筑物区分所有权人，当然成为区分所有建筑物管理人，物业服务企业则成为区分所有建筑物管理服务人。

（3）物业服务合同程序性和要式性。

物业服务合同的订立、变更、终止必须遵循法定的程序，并且应以书面形式做出，以确保物业服务法律关系的稳定性和严肃性。

（4）国家干预性。

物业服务涉及国家、组织、公民各方的利益，关系到国家的城市化发展、现代化建设和社会稳定，物业服务法律关系与一般民事法律关系有着很大的不同，国家对这一领域的行政干预十分显著，进行严格的监督管理，物业服务合同双方当事人如违反合同义务，不仅要承担民事法律责任，还可能受到行政甚至刑事处罚。

2.物业服务合同的类型

物业服务合同分为两类：一类是建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同，还有一类是业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同。这两种类型的物业服务合同以其合同主体的不同作为区分依据、分别形成于物业服务的两个不同时期，不能同时并存，后者的生效将直接导致前者的失效。因其签订主体与形成时期的不同也决定了这两类合同内容的差异性。为规范物业服务市场行为，原建设部分别颁布了《物业服务委托合同》和《前期物业服务合同》。

3.物业服务合同的内容

物业服务合同应具备以下主要条款：

（1）双方当事人的姓名或名称、住所。

合同的甲方为物业建设单位成业主委员会，乙方为物业服务企业。

（2）物业服务项目。

物业服务项目即接受管理的物业名称、坐落位置、面积、四周界限等基本状况。

（3）物业服务的服务内容和质量。

具体物业服务的服务事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；合同约定的其他服务事项，服务质量则为合同双方约定物业服务应达到的质量标准。

（4）服务费用。

服务费用即物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供物业服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

（5）双方的权利和义务。

甲方物业建设单位或业主委员会和乙方物业服务企业的权利和义务。

（6）专项维修基金。

合同双方应对专项维修基金的缴存、管理、使用、续筹等事项作出明确约定。

（7）违约责任。

双方约定不履行或不完全履行合同时各自所承担的责任。

（8）合同期限。

合同期限即该合同的起止日期。其中，建设单位和物业服务企业订立的前期物业服务合网期限未满的，根据物业管理条例规定，在业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同生效时依法终止。

（9）其他事项。

双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任，调解与仲裁，合同的更改、补充与终止等。

甲方（委托方）：××住宅区业主委员会

乙方（受托方）：××物业管理企业

为加强住宅小区物业管理，保障小区内房屋及公用设施的日常使用，为业主创造优美、文明的居住环境，经双方协商同意签定本委托管理合同，以便共同遵守。

合同事项如下：

一、委托管理范围及内容

（一）甲方将位于××区××路的××住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

（二）管理事项包括：

l.房屋的使用、维修、保养；

2.区内公共设备、设施及场所（场地）的使用、维修、养护和管理；

3.清洁卫生；

4.公共生活秩序；

5.文娱活动场所；

6.便民服务网点及住宅区内所有营业场所管理；

7.车辆行驶及停放；

8.住宅区档案、资料管理；

政策规定由物业管理企业管理的其他事项。

二、委托管理期限

双方商定委托管理期限为自××××年××月起至××××年××月止。

三、双方责任、权利、义务

（一）甲方责任、权利、义务如下：

1.甲方依照住宅区条例如本合同将××住宅区委托乙方实行物业管理。

2.甲方监督乙方对共用设施专用基金的合理使用，并按共用设施专用基金管理办法拨付给乙方。

3.向乙方提供管理用房×××平方米，按廉租房标准收取租金。

4.负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料，并在乙方管理期满时予以收回。

5.甲方不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。(www.xing528.com)

6.对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如出现乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同。

7.负责依据国家有关规定确定本住宅区的管理服务收费标准。

8.委托乙方对违反住宅区条例及业主公约（物业管理公约）的行为进行处理；必要时以停水、停电、停暖等措施对无故不交纳有关费用或拒不改正违约行为的责任人进行催交、催收。

9.协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作。

10.政策规定由甲方承担的其他责任。

（二）乙方责任、权利、义务如下：

1.根据有关法律、法规、结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法。

2.遵守各项管理法规及合同规定的责任要求，根据甲方授权、对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应的责任，自觉接受甲方的检查、监督。

3.根据住宅区内大、中修的要求制订维修方案，报甲方审议通过后，从共用设施专用基金中领取所需要的维修费。

4.接受甲方对管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方报送一次财务报表，每3个月向全体业主张榜公布一次管理费收支账目。

5.对住宅区的共用设施不得擅自占用或改变其使用功能，乙方如要在住宅区内改扩建已完成配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

6.乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理处。

7.建立本住宅区的物业管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

8.依据原建设部的统一收费标准，结合本小区的实际情况和提供的特殊服务收费标准，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自涨价。

9.有权依照甲方委托和业主公约的规定，对违反业主公约和住宅管理法规、政策的行为进行处理。

10.在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料。

11.开展卓有成效的社区文化活动和便民服务活动。

12.有权选聘专业企业承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给他人或其他单位。

四、管理目标和经济指标

（一）各项管理目标和经济指标设定后达到相应标准。

（二）确保年完成收费指标×××万元经营收入。

五、风险抵押

（一）乙方在合同签订之日起7日内向甲方一次性支付人民币××元，作为风险抵押金。

（二）乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后退还全部抵押金及银行活期存款利息。

（三）如因甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍退还押金，并赔偿乙方经济损失。

（四）如因乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还押金，并赔偿甲方经济损失。

六、奖罚措施

（一）在各项管理目标、经济指标全面完成的情况下，管理费用如有节余，甲方按节余额的××%奖励乙方。

（二）如该住宅区被评为全国、省级文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币××元（全国）、人民币××元（省级）以资鼓励；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款的利息。

（三）如甲方不能完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当予以补偿或承担相应责任。

（四）如乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应责令乙方限期完成或改正，情节严重的处以人民币××元至××元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。

（五）由于乙方管理不善或存在重大过失，造成住户经济损失或生活严重不便的，乙方应赔偿甲方或业主（住用人）的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。

七、合同变更、补充与终止

（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订、更改和补充，以书面合同为准。

（二）合同规定的管理期满、本合同自然终止、各方如需续订合同，须于期满前3个月向对方提出书面意见。

（三）合同终止后，乙方可参加甲方的委托管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据有关条例和规定被取消优先承包管理资格的除外。

八、其他事项

（一）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震），造成经济损失的。双方应和互体谅、共同协商、合理分摊。

（二）本合同自签订之日起生效。

（三）本合同一式三份，甲、乙双方和区房地产管理部门各执一份，具有相同法律效力。

（四）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市房地产管理部门调解，调解不成的由市中级人民法院裁决。

甲方（签章）：　　　　乙方（签章）：

代表（签名）：　　　　代表（签名）：

合同订立日期：　年　月　日

综合案例分析

【案例1】

武汉某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然地承接了开发商物业进行管理。业主入住之后，对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于解聘原物业公司。

分析从本案例介绍的事实可以看出，造成最后业主与物业公司相互不理解以致最后解除合同的直接原因是物业公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。分析其原因的产生，开发商和物业公司在这一过程中有如下问题。

（1）虽然物业公司“理所当然”接管了该物业，也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议，明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方及小业主的权利和义务等内容。

（2）本案例中业主入住后对物业公司的收费和服务提出质疑，设定物业公司服务未达到合同规定标准，由此可见在买房前期业主没有清楚地了解前期物业管理服务的相关内容，而造成与物业公司的矛盾。开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务相关服务约定，业主应依法接受物业管理合同内容。

（3）本案例中显示业主大会已经成立。既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后签订物业管理委托合的同时，物业公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。物业公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费。如双方分歧确实很大，也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。

【案例2】

某高校宿舍楼原来一直由本单位的房管处管理，房管处找一些临时工负责打扫公共区域的卫生，如果住户家里水管出了问题或下水管堵塞时，给房管处打个电话，就会有工人师傅帮助修理。可从今年开始，学校实施后勤社会化改革，并聘请了市内某知名物业管理公司开始对全校的学生及教师宿舍进行管理与服务，同时成立了业主委员会，按业主委员会与物业管理公司签订的合同规定，每户按每月0.35元/m2的价格支付物业管理费。个别业主对此颇有微词认为原来学校的房屋管理也不错，随叫随到，还不用掏钱，为什么要节外生枝聘请物业管理公司来管呢？

请分析：业主的疑问对吗？为什么？物业管理与传统的房屋管理的区别在哪？

分析传统房屋管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。实施管理的实体是政府的一个职能部门，即房管部门。由于房屋是国家财产（产权单一化），房管部门代表国家行使行政手段管理房屋，房管部门处于一种主导地位，住户则处于被管理的地位，房管部门与住户之间是管理与被管理的关系。在管理内容上，房管部门主要是对房屋及设备进行维修和养护，管理内容单一。房管部门提供的劳务是无偿的，执行的是“以租养房”的方针。由于实行的是低租金制度，因此只能靠大量的财政补贴来填补管理经费的短缺。结果是政府建设的房屋越多，国家财政负担越重。而物业管理是市场经济管理模式下的经营型服务性的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业。由于房屋产权属于个人所有（产权多元化），物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托（雇用），代表业主并运用经济手段来经营管理物业。业主处于主导地位，而物业管理企业则扮演了“大管家”的角色，物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为属于企业行为。在管理内容上，物业管理企业除了对物业进行维修养护外，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理。物业管理企业提供的服务是有偿的，执行的是“以业养房”的方针，其管理经费来自从业主收取的管理费、服务费。

物业管理作为城市管理体制的重大改革，与传统的房地产管理相比，从观念、管理模式上，以及在管理的内容、广度和深度上都有着本质的区别。其具体区别可参见表8.1。

表8.1 现代物业管理及传统房屋管理的比较

1.管理机制不同

传统的房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理的关系。用户无法选择管理者，很少有监督权，更谈不上决策权，处于被动地位。物业管理则是产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过市场竞争双向选择。双方签订物业管理委托合同，明确各自的权利、义务，产权人和使用人参与重大事项的决策。物业管理企业与产权人和使用人是委托与被委托、服务与被服务的关系。

2.所管房屋的产权结构不同

传统的房地产管理，不论是政府还是单位管理的房屋绝大多数归国家或单位所有，是公产，其产权关系单一，使用人仅是承租者而不是产权人。随着住房制度改革的深入和房屋商品化的进程，其产权结构发生了根本性变化，国家或单位所占的比重越来越少，已形成国家、单位、个人，包括境外拥有产权的产权多元化格局。

3.管理内容不同

传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。实际上由于是福利型的低租金，收了租也养不了房，需要政府的大量财政补贴，盖的房越多，管的房越多，包袱就越重，形成恶性循环。物业管理则是对房屋设备、设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，以对物业有形的“物质”（房屋主体、设备、设施等）的管理为基础，以该物业的业主和使用人为核心展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心提供精神和物质两方面的服务。物业管理企业通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，以业养业。政府不给补贴，实现资金的良性循环。

4.管理体制不同

传统的房地产管理是在计划经济体制下由政府或各部门、企事业单位采用行政手段直接进行福利型的封闭式管理，管理单位是终身制。物业管理则是专业化的企业通过市场由业主进行选择，并且通过合同方式实行在规定期限内的聘用制，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。即传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型的、无偿的；物业管理是市场经济体制下的企业行为，是经营型的、有偿的。

实训练习

模拟任务如下：

（一）物业服务合同签订的准备

任务描述：

1.学生以小组为单位，通过网络收集、实际调研等形式，了解实际物业服务合同签订及执行的情况，总结物业服务合同签订容易出现的问题和注意事项，做好合同签订前的准备工作。

2.了解所要接管小区的情况，做到心中有数。

（二）制定符合××小区实际要求的物业服务合同

任务描述：学生分组扮演业主委员会和物业服务企业角色，模拟业主委员会和物业服务企业合同签订的谈判细节，制定符合××小区实际要求的物业服务合同。

（三）作为业主委员会成员，起草××小区管理规约

任务描述：学生分组扮演业主委员会成员，起草××小区管理规约。