住宅小区物业服务的优化方案

8.3.1.1 住宅小区的特点

住宅小区，也称居住小区，指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7 000～15 000人或2 000～4 000户）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居民生活聚居地。住宅小区是住宅区的组成单位。住宅区，也称“城市居住区”，指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（3 000～5 000人或1 000～1 500户）相对应，配建有整套较为完善的、能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。住宅小区具有以下一些特点。

1.规划建设集中化

住宅小区打破了分散的、零碎的规划，走向集中的、成片的、成区的建设；同时，住宅小区的建设与居民行政体制相适应且紧密结合，为住宅小区的专业化物业服务与街道的行政管理互相配合提供了十分有利的条件。

2.使用功能多样化

住宅小区的建设项目，除了住宅外，还有商业服务、文教卫生、文化娱乐、邮电银行、行政用房等配套项目，以解决居民的购物、吃喝、孩子上学、入托、看病、娱乐、服务、交通等各方面的需要，使用功能是综合的、多方面的。

3.房屋和设备设施一体化

住宅小区的住宅及其相应的各类服务用房、设备设施虽然各成系统，但相互之间又是紧密相连、不可分割的。各种地上、地下管道包括供电、供暖、供气、上下水道等与房屋之间组成一个网络体系，贯穿千家万户，与各类房屋、各种专业设备、各种配套设施形成一个庞大的、系统的、多功能的、多层次的动态大系统。

4.产权多元化

由于住宅小区是推行住房商品化、实施房地产综合开发建设的结果，因而住宅小区的物业产权呈现多元化，在一个住宅小区内的物业，有的是全区所有（公产房屋），有的是集体所有（单位房屋），有的是个人所有（私房）。住户的来源相对复杂，夹杂着不同的生活习惯、不同的文化素养甚至不同的语言、宗教信仰等。(www.xing528.com)

8.3.1.2 住宅小区物业服务的特点

住宅小区的特点，决定了住宅小区的物业服务具有不同于其他组合形式的物业（如街区工业小区、商业楼宇、商务写字楼宇等）的管理特点。

1.住宅小区的管理必须具有导向性

住宅小区具有规划建设集中化的特点，人口相当聚集。在一个住宅小区，生活着几千以至几万的居民。房屋的集中成片，使有着不同生活习惯、不同文化素养甚至不同语言、不同宗教信仰的人要在同一个区域圈子里生活，这样的住宅小区已不仅是一个物质生活环境，而且是一个社会环境，是一个“微型的社会”了。住宅小区这个“微型的社会”，显然又是城市的“细胞”，社会的大“分子”。住宅小区的环境、风气，就构成了城市的环境和风气。住宅小区里人们的道德风尚、文明程度以及邻里关系，直接影响着社会主义的精神文明建设，影响着社会的安定团结。所以，作为住宅小区的管理者，除了通过维修养护、清洁卫生、园林绿化、治安保卫等各方面的管理服务解决居民对生活、生产等各方面的需求，为居民创造一个安居乐业的生活空间外，有责任想方设法，通过各种途径引导居民建立和睦的家庭，建立和谐的邻里关系，树立高尚、文明的道德修养，从而促进整个社会的安定团结，促进整个社会的精神文明建设。

2.住宅小区的管理必须具有统一性

住宅小区不仅面积大、范围广，而且具有产权多样化的特点。即在同一个住宅小区中的物业，有的是政府公房，有的是单位房，有的则是私房。住宅小区管理的统一性，要求住宅小区的管理既不能按产权归属进行分散的各自为政的管理，也不宜将住宅小区分割成片由多个不同的管理单位进行各自为政的管理。因为实践证明，按产权归属或将小区分割成片进行分散的各自为政的管理，矛盾多，效率低，弊多利少，与现代化的城市管理不相适应。行之有效的办法是，由同一个专业化的物业服务企业对同一个小区实施统一的管理，它与各自为政的分散管理相比，可以避免职责不清、互相扯皮、互相推诿的现象，有利于一个住宅小区只建立一个“管委会”，实施统一的民主管理，有利于街道办事处、居民委员会、公安、城管等政府行政管理部门和市政、供水、供电、供气等政府专业管理部门只面对一个物业服务单位，从而有利于协调运作小区内行政管理与物业服务之间的关系，有利于物业服务单位集中精力去从事专业性的物业服务工作。

3.住宅小区的管理必须具有协调性

住宅小区人口聚集、使用功能多样化以及房屋和设备设施一体化的特点，都要求住宅小区的管理必须具有协调性。

住宅小区除了聚集着众多的居民外，还设有不少的服务、文教、卫生、邮电、银行等配套单位；房屋与设备设施的系统化，又使供电、供水、供暖、供气、上下水道等公建系统，成了小区的重要组成部分。由于街道、公安、城管等政府行政管理部门和市政、供水、供电等政府专业管理部门的工作都要落实到住宅小区这个“微型的社会”的基点上，难免与住宅小区的物业服务有交叉之处。倘若缺乏协调，双方工作都会受到影响。因此，协调住宅小区内物业服务与政府行政管理之间的关系，使两者相互配合、相得益彰，是住宅小区管理一个突出的问题。基于住宅小区物业服务的特点，为提高住宅小区的物业服务质量及效率，要满足以下两点要求：①住宅小区的物业服务过程，必须高度重视社会效益和环境效益。住宅小区的社会效益，指居住在住宅小区的人们，其精神面貌、道德风尚的形成以及人与人之间的交往形成的邻里关系对社会造成的影响。住宅小区的环境效益，指住宅小区的室内外环境（包括绿化、环境卫生、活动空间的配置、美化以及治安等）状况对居民身心带来的影响以及对城市建设风貌带来的影响。②住宅小区的物业服务必须坚持“两个结合”，即专业性物业服务与小区属地行政管理相结合；专业性物业服务与小区的民主管理相结合。