8.1.2.1 物业管理的含义
修订后的《物业管理条例》中对物业管理这样定义：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
一般来讲，物业管理有下面几层含义：
（1）物业管理的管理对象是物业实体。
（2）物业管理的服务对象是人。
（3）实施物业管理，必须是具有法人资格的，并经政府有关部门注册认可的专业化的管理组织——物业服务企业或专业服务公司。
（4）物业管理的宗旨和目标是以现代化的技术和经营管理手段为广大业主服务，创造安全方便、整洁、舒适的居住和工作环境，实现经济效益、社会效益和环境效益的协调统一和同步提高。
（5）就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的管理，接受业主委托，通过《物业服务合同》来规定相关双方的权利和义务。
物业管理的客体是物业，服务的对象是业主和使用人，是集管理服务、经营体量的有偿劳动，所以按行业划分，属于社会服务性行业范畴，依产业划分，属第三产业。可见，物业管理的性质就是“服务性”，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理。
8.1.2.2 物业管理的基本特征
1.社会化
物业管理的社会化是指将分散的社会分工集中起来统一管理，诸如房屋管理、水电供给、清洁卫生、保安巡逻、园林绿化等，过去都是由多个部门多头、多家管理，如今改为物业管理企业统一管理，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。
物业管理社会化有两个基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业，二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理的分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。
2.专业化
物业管理的专业化，是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。物业管理企业有专业的人员配备，有专门的组织机构，有专门的管理工具和设备，有科学、规范的管理措施和工作程序，运用现代管理学和先进的维修、养护技术实施专业化的管理。
物业管理的专业化包含三层含义：一是指有专门的组织机构，表明这一行业从分散的劳动型转向专业型；二是指有专业的人员配备，如机电维修、治安、消防、清洁、绿化等均有相应的专业人员负责；三是指有专门的管理工具和设备。除此之外，物业管理的保安、清洁、绿化等工作交由保安公司、清洁公司、绿化公司去做，也是物业管理专业性的一种体现。专业分工越细，物业管理的社会化程度就越高，这是物业管理的发展方向。
3.企业化(www.xing528.com)
物业管理企业化的核心是按照现代企业制度组建物业管理企业，使其真正成为相对独立的经济实体，成为自主经营、自负盈亏的社会主义商品的生产者和经营者，是具有一定权利和义务的法人。
4.经营型
我国以前的房屋管理主要是政府行为，是福利性的，不可能以业养业。而现在从事物业管理的是独立核算、自负盈亏、生存、自我发展的经营服务性企业，其从事的一切活动必然要考虑到经济收益，否则无法生存发展。其从事的基本业务是有偿的，另外，其管理服务内容大量涉及房屋的出售、出租、代售、代租及围绕业主和使用人的各种需求开展的针对性经营服务项目，所以经营是物业管理的属性之一。各种有偿经营业务的开展，解决了物业管理的经费来源，为物业管理企业的生存发展和物业管理的良性循环起到了保障作用。
5.统一性和综合性
物业设施系统化、物业产权多元化，多头管理易生的弊端等，都强烈要求有一个统一的机构对物业的各种管理项目进行统一严格的管理。企业化、社会化、专业化的物业管理模式将有关物业的各种管理服务工作（如清洁、绿化、保安、维修等）汇集起来统一办理，正好响应了这一需求。在这种情况下，各产权使用人只需面对一家物业管理企业，就可办理所有围绕物业服务需求的日常事宜，而不必分别面对各个不同的部门。因此，物业管理的服务性质具有明显的综合性。随着社会分工的进一步深化，物业管理的各专项工作如清洁、绿化、机电维修等也开始分包给专业的清洁公司、园林绿化公司和机电维修公司了，在这种情况下，物业管理公司充当的是“总承包”和“大管家”的角色，工作重点是对专业公司进行监督检查。在物业公司这个“大管家”的统一管理下，产权人和使用人只需按时缴付适当的管理费或租金，就可以获得便捷周到的管理服务。“大管家”的综合管理职能与专业公司的专业技术操作职能相结合，既有利于提高物业管理水平，又可以降低物业管理成本。
6.规范性
物业管理的规范性主要有三层含义：一是物业管理企业要根据国家的有关政策法规，到工商行政管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营；二是物业管理公司应通过规范的程序接管物业，即通过契约形式获得业主大会或开发商的正式聘用；三是物业管理企业须依照专业法规、条例、标准和一定的规范、规程进行专业管理，并需接受业主组织和政府主管部门的监督检查。总之，规范有序是物业管理高效运作发展的重要前提，也是服务业发展的共性。
7.中介性
物业管理的宗旨就是提供尽善尽美的各种服务，满足业主和使用人的生活、工作等的需要。但是，物业管理公司自身能提供的服务不可能也不必要包罗万象，因此其代与社会联系、寻求社会的支持、服务与交换便成了物业公司的一项经常性的工作，如代聘专业公司、代租房屋、代理求职、代请家教、代找钟点工等，都体现了物业管理中介性的一面。
8.受聘、受托性
物业管理权来自物业的财产权。由于现代物业建造档次高、体系完整、产权分散，使得产权人各自高效地管理自己的物业变得不可能，所以一般是将所有权与管理权分离，由开发商或业主团体以合同或协议方式聘用或委托专业物业管理企业行使管理权，对其提出明确的要求，给以相应的报酬，也进行一定的监督。
8.1.2.3 物业管理的两个支撑点
1.业主自治自律
业主自治自律有两个关键环节。首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同自觉地维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提。其次要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理，承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。业主委员会对物业管理企业具有选聘权和解聘权是业主自治的关键。
2.物业管理企业的统一专业化管理
物业管理涉及方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调处理，各项管理工作专业性、技术性强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行统一专业化的管理，由物业管理企业全面负责和承担管理责任，当好物业的“总管家”。
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