房地产价格的确定方法详解

房地产价格的确定方法有成本导向的定价法、需求导向的定价法和竞争导向的定价法。

1.成本导向的定价法

成本导向定价法是一种以成本为中心，按卖方意图进行定价的方法。在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后再考虑获得一定的利润。以成本为导向的定价方法主要有以下三种：

（1）成本加成定价法，是在单位产品成本上附加一定的加成金额作为企业预期利润的定价方法，确定一个合理的加成率是问题的关键。它没有考虑市场需求和竞争因素的影响，是一种卖方市场条件下的定价方式。

（2）目标收益定价法，是在总成本的基础上，按照目标收益率的高低计算产品价格的定价方法。目标收益定价法和成本加成定价法的区别在于前者着眼于产品的总成本，而后者则着眼于产品的单位成本。只有在预测的总成本和预计的销售量都比较准确的情况下，才能制定出合理的目标收益价格。对于需求比较稳定的产品、供不应求的产品、需求价格弹性比较小的产品和一些公用事业、劳务工程项目等，目标收益定价法是一种有效的定价方法。

（3）盈亏平衡定价法，即在销售量既定的条件下，企业产品的价格必须达到一定的水平才能做到盈亏平衡、收支相抵，这个既定的销售量就是企业的盈亏平衡点。准确地预测销售量和固定成本、变动成本是盈亏平衡定价的前提。盈亏平衡定价法的缺点在于要先预测产品销售量，由销量来决定价格，但现实情况却是价格的高低对销售量有很大影响。这种定价方法只在企业产品销售遇到困难，或市场竞争激烈时，才将保本经营作为定价目标。

2.需求导向的定价法

以需求为导向的定价方法主要有以下两种：(www.xing528.com)

（1）需求差异定价法，是指在给产品定价时可根据不同需求强度、不同购买力水平、不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的价格。它区分各种差异情况，然后再在基础价格上决定加价或减价。它主要有以顾客为基础的差别定价、以产品为基础的差别定价和以时间为基础的差别定价。

对房地产商品而言，最主要的是以产品为基础的差别定价。由于房屋的层次、朝向、位置等因素的不同，房地产商品的价格具有很大的差异，具体来说有以下六种情况：楼层差价、朝向差价、边间差价、面积差价、视野差价、材料和设计结构的差异。例如，高层、小高层定价由低往高逐渐上升，因为越往高层景观越好，但最后一层由于隔热不好或由于房顶有通信设施而使价格比倒数第二层便宜；房屋朝南是最佳的朝向，其他朝向中，东次于南，西再次，朝北的最差，房价也相应依此变化。

（2）价值认知定价法，是以消费者对本企业产品的认知价值而不是以该产品的成本作为定价基础。消费者对房地产商品价值的判断不同，就会形成不同的价格限度。因此，企业首先要通过市场研究确定其产品由于质量、服务、广告宣传等因素在顾客心目中所形成的认知价值，据以确定产品的售价。企业如果过高估计消费者对产品的认知价值，就可能定出过高的价格，影响销售；企业若低估了消费者对产品的认知价值，就会使其定价低于应有的水平，减少企业的收入。

3.竞争导向的定价法

以竞争为导向的定价方法主要有以下两种：

（1）随行入市定价法，指企业根据同行业相互竞争的同类商品的价格作为定价依据对本企业的产品进行定价。当产品成本的测定较为困难，竞争对手的价格策略不易把握，以及企业希望得到公平的报酬，而又不愿意打乱现行的市场格局时，企业往往采用这种定价方法。企业可以根据市场的结构而决定是采用追随市场领导者定价还是采用市场一般价格水平定价。房地产开发企业在采取随行就市定价时，要着重把握其中的降价策略。当竞争对手采取降价策略时，企业要慎重考虑是部分追随降价还是全部追随降价，或者是保持原有价格水平。

（2）主动竞争定价法，指根据本企业房地产产品与竞争对手产品的差异以及自身的实力水平来确定价格。企业要在对比分析自身房地产商品的区位、质量、设计与竞争对手区别的基础上，确定本企业产品的特色和优势并确定价格。主动竞争定价法一般被实力雄厚以及产品独具特色的企业所采用。