工程合同担保的重要性与应用

2004年8月，建设部发布《关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定（试行）》（建市〔2004〕137号，以下简称《规定》），《规定》要求工程建设合同在1 000万元以上的房地产开发项目，业主在签订工程合同时，应向承包商提交工程承包支付担保。

开发企业在选定担保人时，应注意担保人的实力和形象。《规定》中约定银行和担保公司都可以作为担保人，但是开发企业应注意担保人在履约赔付时的实际支付能力。

扩展阅读

深圳万科“17英里”项目规划设计案例^[1]

一、项目位置和概况

“17英里”项目位于深圳市龙岗区葵涌镇，开发商为万科房产。项目土地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50 m。地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西南和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。

二、和山海紧密结合的规划理念

在设计初期，策划人员就确定了营造具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住小区，保护原有地貌及区域生态的规划设计理念。住宅组群的规划尽量利用基地本身沿着海岸线迂回弯曲的地形及由高而下的天然山势，营造建筑与自然的整体协调氛围。以高低错落有序的几何立体组合，从而创作出一个富时代感的海岸建筑群。为了降低对自然山体的破坏，在尽量减少斜坡平整的情况下，通过住宅单体的平面设计及布局，做到户户有海景。为了体现资源的合理分配，面积越大住宅越高档，其位置越靠近海岸线，同时要做到不遮挡后面住宅的景观，体现海滨住宅的特色。

三、交通与消防系统

小区交通自北部的盐葵路引入。为尽量减少对原始地貌的破坏，车行道系统只组织于山坡之上，并尽早将车辆引入车库。车道的尽端设回车用的广场。小区地面上预留一道横向的地面停车带，地下停车库设于高层住宅地下室。

人行系统主要以宽阔的木栈道牵引，垂直交通则由室外电梯承担，将住户由主路送至家门前的花园广场。另一人行交通是横贯小区的休闲步道；分为山间小径和沙滩小径，分别设于不同层面上，让人感受全然不同的郊外景致。

在消防设计上，对于多拼并联住宅，沿建筑一侧做消防车道，并可沿栈道接近多拼和双拼住宅。尽端路的尽头设广场供消防车掉头。高层公寓住宅则沿周边布置环绕车道。为争取户户海景，多拼的住宅之间有局部侧墙间距不足6 m，较高的一侧墙设计为防火墙。

四、景观环境设计

“17英里”项目具有非常独特的自然环境，面朝蔚蓝深邃的大海，背靠翠绿的山坡。除了自然海岸景色外，还有周围山坡绿地，公用花园，天然及人造的景现，各住宅群本身及之间的庭院，在整体的布局上相互串联，使在不同的路径上，都能享受到不同层次的景观。天然及人造的景观相互衬托，相得益彰，浑然一体。

五、建筑设计

在住宅的设计中，确定了下面三条设计原则：①通过合理布局，户户海景，充分引入海洋资源优势，体现家住海边的特色；②坡地住宅居住的层面于竖向分开，最大限度地延伸环境至建筑空间之中，实现真正意义的融合；③立面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈，是大海边的精致点缀，融于山海之间。

六、配套设施

住宅区内的配套设施安排在两座建筑物的架空层内，以及结合地下层泳池等设施，包括商场及会所两部分。商场方面包括了日常需要的超市，还设有医疗、洗衣、家政及社区活动室等。住客会所方面则设网球场、室外泳池、健身中心、桌球室、游戏室、SPA和桑拿等，满足住客的实用需求。通过精心策划和设计，一个赏心悦目的海滨住宅项目出现在了深圳东部海岸大鹏湾畔。在“17英里”，住宅是融入山海自然中的点缀，大自然永远是美丽的主角，2003年，深圳万科“17英里”项目荣获中国建筑艺术奖住宅类优秀奖。

综合案例分析

案例分析：

某工程项目，建设单位与施工总承包单位按《建设工程施工合同》（示范文本）签订了施工承包合同，并委托某监理公司承担施工阶段的监理任务。施工总承包单位将桩基工程分包给一家专业施工单位。

开工前：

（1）总监理工程师组织监理人员熟悉设计文件时，发现部分图纸设计不当，即通过计算修改了该部分图纸，并直接签发给施工总承包单位；

（2）在工程定位放线期间，总监理工程师又指派测量监理员复核施工总承包单位报送的原始基准点、基准线和测量控制点；

（3）总监理工程师审查了分包单位直接报送的资格报审表等相关资料；

（4）在合同约定开工日期的前5天，施工总承包单位书面提交了延期10天开工的申请，总监理工程师不予批准。

钢筋混凝土施工过程中监理人员发现：(www.xing528.com)

（1）对按合同约定由建设单位负责采购的一批钢筋，虽供货方提供了质量合格证，但在使用前的抽检试验中材料检验不合格；

（2）在钢筋绑扎完毕后，施工总承包单位未通知监理人员检查就准备浇筑混凝土；

（3）该部位施工完毕后，混凝土浇筑时留置的混凝土试块试验结果没有达到设计要求的强度。

竣工验收时。总承包单位完成了自查、自评工作，填写了工程竣工报验单，并将全部竣工资料报送项目监理机构，申请竣工验收。总监理工程师认为施工过程中均按要求进行了验收，即签署了竣工报验单，并向建设单位提交了质量评估报告。建设单位收到监理单位提交的质量评估报告后，即将该工程正式投入使用。

问题：

1.对总监理工程师在开工前所处理的几项工作是否妥当进行评价，并说明理由。如果有不妥当之处写出正确做法。

2.对施工过程中出现的问题，监理人员应分别如何处理？

3.指出在工程竣工验收时总监理工程师在执行验收程序方面的不妥之处，写出正确做法。

4.建设单位收到监理单位提交的质量评估报告，即将该工程正式投入使用的做法是否正确？说明理由。

1.开工前工作妥当与否的评价：

（1）总监理工程师修改该部分图纸及签发给施工总承包单位不妥。理由：无权修改图纸。对图纸中存在的问题应通过建设单位向设计单位提出书面意见和建议。

（2）总监理工程师指派测量监理员进行复核不妥。理由：测量复核不属于测量监理员的工作职责，应指派专业监理工程师进行（参见《建设工程质量控制》）。

（3）总监理工程师审查分包单位直接报送的资格报审表等相关资料不妥。理由：总监理工程师应对施工总承包单位报送的分包单位资质情况进行审查、签认。

（4）总监理工程师不批准总承包单位的延期开工申请是正确的。理由：施工总承包单位应在开工前7日提出延期开工申请。

2.施工过程中出现的问题，监理人员应按以下处理：

（1）指令承包单位停止使用该批钢筋。如该批钢筋可降级使用，应与建设、设计、总承包单位共同确定处理方案；如不能用于工程则指令退场。

（2）指令施工单位不得进行混凝土的浇筑，应要求施工单位报验，收到施工单位报验单后按验收标准检查验收。

（3）指令停止相关部位继续施工。请具有资质的法定检测单位进行该部分混凝土结构的检测。如能达到设计要求，予以验收，否则要求返修或加固处理。

3.总监理工程师在执行验收程序方面的不妥之处：未组织竣工初验收（初验）。正确做法是，收到承包商竣工申请后，总监理工程师应组织专业监理工程师对竣工资料及各专业工程质量情况全面检查，对检查出的问题，应督促承包单位及时整改，对竣工资料和工程实体验收合格后，签署工程竣工报验单，并向建设单位提交质量评估报告。

4.建设单位收到监理单位提交的质量评估报告，即将该工程正式投入使用不正确。理由：建设单位在收到工程竣工验收报告后，应组织设计、施工、监理等单位进行工程验收，验收合格后方可使用。

实训练习

项目一：尝试就当地某一项目的资料模拟进行报建。

项目二：请房地产开发项目经理做一次讲座，了解项目管理的内容、项目经理的职责。

【注释】

[1]中国园林网[OL]．http：//jingguan.yuanlin.com/live/house/2005-9-7/216.html．