房地产开发企业合同分析及重点注意事项

大型房地产开发项目中，工程建设合同往往几份、十几份甚至上百份地交叉在一起，有着十分复杂的合同关系。合同条文繁杂、法律语言不容易理解，合同文件和工程活动的具体要求混杂在合同条文之中，工程项目管理职能人员所涉及的活动和问题可能只是一个合同的某一个侧面，合同中可能存在某些未知的风险，因此房地产开发企业必须加强合同分析的工作。

合同文本分析是一项综合性的、复杂的、技术性很强的工作，它要求合同管理者必须熟悉合同相关的法律、法规；精通合同条款；对工程环境有全面的了解；有承包合同管理的实际工作经验和经历。

房地产开发企业的合同分析成果可以归结为合同要点和应注意事项，在工程正式开工前编制成册。合同管理人员向项目管理人员和企业的各有关职能部门进行合同交底，组织大家学习合同分析的结果，对合同的内容做出阐释，把合同事件的责任人分解到工程小组和分包人，规定合同执行中的经常性的检查与监督任务，明确促进承包商按时按质完成任务本方可以采取的手段。合同分析一般包括以下内容：

（1）界定承包人和开发企业的主要权利、义务和主要任务。

（2）合同的价格分析。对每个合同采用的计价方法及合同价格的范围、工程款结算的程序、合同价格的调整条件、拖欠工程款的责任等进行认真的分析整理。(www.xing528.com)

（3）合同工期的分析。工期的拖延直接导致投资的增加和索赔事件发生，所以必须加强对工期的理解。

（4）违约责任的理解。违约责任包括：如果合同一方未遵守合同规定，造成对方损失，应受到相应的合同处罚。对由于开发企业不能及时履行合同出现严重违约的处理规定，由于承包人在质量和进度上不能正确履行合同的责任这些内容进行理解，便于在出现任何情况时迅速找出解决的办法。

（5）验收责任的理解。在机械、材料和设备的现场验收交接、隐蔽工程验收、单项工程验收、全部工程验收中的责任，必须明确了解。