房地产开发项目进度管理的主要内容

1.论证与分析开发项目建设总周期

论证与分析项目开发建设总周期就是在充分考虑房地产市场走势、市场周期波动以及周边的竞争性项目和企业资金情况的基础上，对整个项目进行通盘考虑、全面规划，用以指导开发项目人力、物力的运用和时间、空间的安排。理想的开发项目建设总周期安排为房地产市场的低谷投入生产，高峰期时产出项目。

开发项目建设总周期的论证与分析可以通过编制总进度纲要来完成。总进度纲要的主要内容包括项目概况、项目外部环境、项目总体部署、总进度规划、里程碑事件的安排、实施条件和保证措施等。

2.编制开发项目建设总进度计划、年度计划

开发项目建设总进度计划是指依据初步设计文件对工程建设项目从开始建设到竣工验收的全过程的统一部署，其主要目的是安排各单位工程的建设进度、合理分配年度投资、组织各方面的协调。开发项目建设年度计划是依据工程建设项目总进度计划和设计文件确定开发项目的年度建设任务。

在项目计划编制的过程中，人们往往求助于WBS方法进行项目工作内容的分解，在此基础之上再进行资源的分配、进度计划并估计项目的成本。WBS（Work Breakdown Structure）即工作分解结构，是通过将细分化了的所有项目要素统一编码，使其代码化。WBS可以充当一个共同的信息交换语言，为项目的所有信息建立一个共同的定义。这样，将所有的要素在一个共同的基础上相关联，在此基础上建立信息系统之间的所有信息沟通。

WBS随着项目规模的差异所起的作用不尽相同。小的项目只需要很简单的WBS，结构的划分基本上是一目了然的，得到的结果容易得到认可。项目规模越大，WBS也越重要，从另外一个角度来讲也越难做好。对大型项目而言，确定项目的WBS往往不可一蹴而就，需要经过多次反馈、修正，最后才能得到一个项目各方都能接受的WBS。

编制总进度计划和年度计划的程序如下：

（1）将全部开发项目的建设工程内容分解为WBS任务。

（2）统计计算每项WBS任务的工作量。

（3）估算每个WBS任务所需时间，可用天数表示。

（4）按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列先后次序。

（5）根据总进度纲要的总体部署的要求，做适当完善。

（6）报请公司项目经理层进行批准。(www.xing528.com)

3.核准施工进度计划

施工企业编制的施工进度计划主要是确定工程承包合同内各单位工程及单项工程的施工期限和开竣工日期，在正式开工前由施工单位依据总进度计划编制并由监理工程师审查通过，经开发企业批准确认后执行。房地产开发企业应对其中总工期和阶段性里程碑事件的时间进行核准，以便于同整个项目的营销计划或其他工作计划相对应。

4.编制其他配套进度计划

其他配套进度计划包括以下两类：

（1）材料供应、设备采购计划。如果开发企业实行的是甲方供料制，那么开发企业应根据工程进度计划，制订材料设备供应计划，确定材料、设备的数量和供货时间，以及各类物资的供货程序。

（2）临时工程计划。包括工地临时施工用房、临时销售用房、现场供电、给排水等，主要是为承包单位的顺利施工、销售准备用的临时工程。

5.督促监理工程师

在施工过程中，监理机构委派的监理工程师的进度控制的任务主要是：通过完善项目控制进度计划、审查施工单位施工进度计划、做好各项动态控制工作、协调各单位关系、预防并处理好工期索赔，以求实际施工进度达到计划施工进度的要求。

房地产开发企业应加强对监理单位的监督工作，主要是检查监理单位的进度控制组织是否健全和运行状态，审查监理单位提交的进度控制报告，督促监理单位做好进度控制，检查来自企业高层的进度控制指令落实与执行情况，做好工地例会等协调会议的组织与决议实施工作。

6.检查与纠偏进度计划

进度计划的执行主体是施工企业，开发商应强化对计划执行情况的检查工作，开发企业要抓好以下三个方面的工作：一是抓好对计划完成情况的检查，正确估测完成的实际量，计算已完成计划的百分率；二是分析比较，每月（旬、周）组织召开一次计划分析会并认真审阅监理工程师提交的监理报告，发现问题，分析原因，及时提出纠正偏差的措施，必要时进行计划的调整，使计划适应变化了的条件，保证计划的时效性，从而保证整个项目工期目标的实现；三是认真搞好计划的考核、工程进度动态通报和信息反馈，为领导决策和项目管理协调提供依据。图6.3反映了在不同的项目建设阶段的主要进度管理任务。

图6.3 项目建设进度管理任务与项目建设阶段的关系