房地产开发项目施工招标投标优化方案

对房地产开发项目施工实行招标投标，有利于房地产开发企业选择优良的施工承包企业，也符合政府的有关规定和要求。房地产开发项目施工招标应尽可能采取竞争招标方式。

6.2.3.1 申请施工招标的条件

房地产开发企业在实施施工招标前，应向当地招标投标办事机构或其他政府指定的管理机构申请登记，并接受其管理。申请施工招标的工程应具备下列条件：招标人已经依法成立；初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；有相应资金或资金来源已经落实；有招标所需的设计图纸及技术资料。

6.2.3.2 房地产开发项目施工招投标的程序

房地产开发项目施工采用竞争性招标方式时，其招投标实施程序如图6.2所示。

1.组建招标机构

招标活动必须有一个专门机构来组织，这个机构就是招标组织。如果招标人具有编制招标文件和组织评标的能力，则可以自行组织招标，并报建设行政监督部门备案；否则应先选择招标代理机构，与其签订招标委托合同，委托其代为办理招标事宜。

招标代理机构是具有从事招标代理业务的营业场所和相应资金，拥有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量，并建有从事相关工作满八年并具有高级职称或者具有同等专业水平的技术、经济等方面的专家组成的评标专家库，且经县级以上人民政府行政主管部门认定代理和取得法人资格的社会中介组织。

图6.2 房地产开发项目施工招投标程序

无论是自行办理招标事宜还是委托招标代理机构办理，招标人都要组织招标领导班子如招标委员会、招标领导小组等，以便能够对招标中的诸如确定投标人、中标人等重大问题进行决策。

房地产开发项目的招标应向招标投标管理机构提出招标申请。申请书的主要内容应包括：房地产开发企业的基本情况以及负责组织招标的人员的基本情况；拟招标的开发工程已具备的条件；拟采用的招标方式和对投标企业的要求等。房地产开发企业的招标申请经招标投标管理机构核准后，才可实施招标。

评标小组由房地产开发企业依法组建，开发项目评标由评标小组负责。评标小组的成员来自房地产开发企业的代表和有关技术、经济等方面的专家，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标小组的专家一般由开发企业从有关部门提供的专家名册或招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中随机抽取确定，评标小组成员的名单在中标结果确定前应当保密。

2.编制招标文件

招标文件是房地产开发企业向投标承包单位说明工程情况和招标要求的重要书面文件，它提供招标工程的主要技术要求、主要的合同条款、评标的标准和方法以及开标、评标、定标的程序等内容。它是承包企业投标报价和房地产开发企业评标的主要依据，也是签订工程承包合同的基础。

3.发布招标公告或发送投标邀请函

采取公开招标方式时，应在国家指定的报刊、信息网络或其他媒体上发布招标公告。招标公告应包括的主要内容有：开发企业和招标工程的名称和地址，招标工作联系人姓名、电话；招标工程的主要内容及承包方式、建设工期、质量要求等；投标承包企业的资格、领取招标文件的地点、时间和应缴费用；其他注意事项。

采取有限招标方式时，由开发企业向预先选定的承包企业发出邀请投标函。邀请投标函的主要内容与招标公告基本相同，招标文件一般随函附寄。

4.对申请投标的单位进行资格审查

对拟承建单位的资格审查，在公开招标时，通常在分发招标文件之前进行。审查合格者才准许购领招标文件，故此类资格审查被称为资格预审。在直接邀请投标的情况下，则可在评标的同时进行资格审查。对承包单位资格审查的目的在于了解承包企业的技术和财务实力及管理经验，限制不符合要求条件的承包企业盲目参加投标，并将审查结果作为决标的参考。

进行资格审查时，申请工程承包的企业提交的材料包括：企业简况，各种证明文件，承包企业资金情况，承包企业近年完成的主要工程及其质量情况、在建的和尚未开工工程一览表。

资格审查的具体内容有：承包企业承建过的同种或类似工程管理经验，达到的工程质量等级，特殊工程的施工经验等。除研究承包企业提供的文件外，还应实地考察承包企业的在建工程；承包企业以往合同的履行情况，包括实际工期、是否遵守有关规程和设计图要求进行施工、安全记录等；承包企业拟派往本工程的主要负责人及工程技术人员的情况（简历、人数等）；承包企业可用于本招标工程上的主要施工机构的种类、型号和数量；承包企业的资金或财务状况。招标小组审查工作完成后，应将审查结果书面通知各申请投标的承包企业。

5.发售招标文件

分发招标文件、全套施工图纸和技术资料。经过资格审查，对审查合格的承包企业发售招标文件及图纸和资料（公开招标时），并收取投标保证金。

6.组织投标单位踏勘现场

现场踏勘是到现场进行实地考察。投标人通过对招标的工程项目踏勘，可以了解实施场地和周围的情况，获得其认为有用的信息，同时还可以核对招标文件中的有关资料和数据并加深对招标文件的理解，以便对投标项目作出准确判断，对投标策略、投标报价作出正确的决定。

招标人在投标须知规定的时间组织投标人进行现场踏勘，踏勘人员一般可由投标决策人员、拟派现场实施项目的负责人及投标报价人员组成。现场考查的主要内容包括交通运输条件及当地的生产行情、社会环境条件等。招标人通过组织投标人进行现场踏勘可以有效避免合同履行过程中投标人以不了解现场，或招标文件提供的现场条件与现场实际不符为由推卸本应承担的合同责任。

7.召开标前会议

标前会议也称投标预备会或招标文件交底会，是招标人按投标须知规定时间和地点召开的会议。标前会议上招标单位除了介绍工程概况外，还可对招标文件中的某些内容加以修改或予以补充说明，以及对投标人书面提出的问题和会议上即席提出的问题给予解答。会议结束后，招标人应将会议记录以书面形式发给每一位投标人。

8.投标

投标人在获得招标文件后要组织力量认真研究招标文件的内容，并对招标项目的实施条件进行调查。在此基础上结合投标人的实际，按照房地产开发项目施工招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，投标人应将编制好的投标文件在规定的时间内送达招标人指定的地点。

9.开标、评标和定标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预定确定的地点。开标由房地产开发项目招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，开发企业设有标底的，同时启封和公开标底；开标过程应当记录，并存档备查。

开标后，由评标小组的专家从工程技术和财务的角度审查评议有效标书，剔除无效标书，评标工作应在招标投标管理机构参加下进行，以便实施监督，评标工作可在开标的当场进行，也可在随后进行，评标的标准是综合性的，一般包括以下几个方面：承包企业的经验，以往的施工成绩和经验，承包企业完成招标工程的潜力，机构装备、技术水平、施工方案、各种保证措施和管理体系，承包企业所报施工工期，承包企业投标标价。标书经评审后，评标小组应写出评标报告，并根据综合评分值（或投票结果，或其他约定方式评判的结果）确定候选的中标单位。

开发企业对投标者进行全面审查、评比、分析，最后选定中标者的过程叫做定标。一般的，不太复杂的工程可在开标时当场由评标小组成员通过投票的方式来决定中标者。对于规模较大，较为复杂的工程，则应由招标决策人分别对候选的中标企业进行全面调查和磋商，综合衡量，最后择优选定中标企业。

10.签发中标通知书

定标后招标人应及时签发中标通知书。招标人收到中标通知书后要出具书面回执，证实已经收到中标通知书，中标通知书对招标人和中标人具有法律效力，中标通知书发出之后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应依法承担法律责任。(www.xing528.com)

11.提交履约担保，订立书面合同

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证的，中标人应当在双方在合同上签字前或合同生效前提交，中标人提交了履约担保之后，招标人应将投标保证金或投标保函退还给中标人。

6.2.3.3 施工招标文件主要内容

（1）投标须知。在投标须知中应写明：房地产开发招标项目的资金来源；对投标的资格要求；招标文件和投标文件澄清的程序；对投标文件的内容、使用语言的要求；投标报价的具体范围及使用币种；投标保证金的规定；投标的程序、截止日期、有效期；开标的时间、地点；投标书的修改与撤回的规定；评标的标准及程序等。

（2）合同通用条款。一般采用标准《建设工程施工合同文本》中的“合同条件”。

（3）合同专用条款。包括合同文件、双方一般责任、施工组织设计和工期、质量与验收、合同价款与支付、材料和设备供应、设计变更、竣工结算、争议、违约和索赔。

（4）合同格式。包括合同协议书格式、银行履约保函格式、履约担保书格式、预付款银行保函格式。

（5）技术规范。包括工程建设地点的现场条件、现场自然条件、现场施工条件、工程采用的技术规范。

（6）施工图纸。

（7）投标文件参考格式。包括投标书及投标书附录、工程量清单与报价表、辅助资料表、资格审查表。

6.2.3.4 施工投标

1.施工投标的主要工作

（1）研究招标文件。研究招标文件重点应放在投标者须知、合同条款、设计图纸、工程范围及工程量表上，当然对技术规范要求也要看清楚有无特殊要求。

（2）调查投标环境。所谓投标环境，就是招标工程施工的自然、经济和社会条件，这些条件都是工程施工的制约因素，必然会影响到工程成本，是投标报价时必须考虑的，所以在报价前要尽可能了解清楚：工程的性质与其他工程之间关系；拟投标的那部分工程与其他承包商或分包商之间的关系；工程地貌、地质、气候、交通、电力、水源等情况，有无障碍物等；工程附近有无住宿条件、料场开采条件、其他加工条件、设备维修条件等；工地所在地的社会治安情况等。

（3）制订施工方案。施工方案是投标报价的一个前提条件，也是招标单位评标时要考虑的因素之一。施工方案应由投标单位的技术负责人主持制订，主要应考虑施工方法、主要施工机具的配置、各工种劳动力的安排及现场施工人员的平衡、施工进度及分批竣工的安排、安全措施等。

（4）投标计算。投标计算是投标单位对承建招标工程所要发生的各种费用的计算。在进行投标计算时，必须首先根据招标文件复核或计算工程量。作为投标计算的必要条件，应预先确定施工方案和施工进度。此外，投标计算还必须与采用的合同形式相协调。报价是投标的关键性工作，报价是否合理直接关系到投标的成败。

（5）确定投标策略。

（6）编制正式投标书。

2.施工投标报价技巧

（1）不平衡报价法。不平衡报价法指在总价基本确定的前提下，如何调整项目的各个子项的报价，以期既不影响总报价，又在中标后可以获得较好的经济效益。

（2）零星用工（计工日）。零星用工一般可稍高于工程单价表中的人工单价，其原因是零星用工不属于承包总价的范围，发生实报实销，可多获利。

（3）多方案报价法。若业主拟定的合同条件过于苛刻，为使业主修改合同要求，可准备“两个报价”，并阐明按原合同要求规定，投标报价为某一数值，倘若合同要求做某些修改，则投标报价为另一数值，即比前数值的报价降低一定百分点，以此吸引对方修改合同条件。

3.施工投标报价策略

投标策略是指承包商在投标竞争中的指导思想与系统工作部署及其参与投标竞争的方式和手段。投标策略作为投标取胜的方式、手段和艺术，贯穿于投标竞争的始终，内容丰富。在投标与否、投标项目的选择、投标报价等方面，无不包含投标策略。常见的投标策略有：增加建议方案法、多方案报价法、突然降价法、无利润报价法、低投标价夺标法。

4.施工投标文件的编制

（1）施工投标文件的内容。投标文件应严格按照招标文件的各项要求来编制，一般包括下列内容：投标书，投标书附录，投标保证金，法定代表人介绍，授权委托书，具有标价的工程量清单与报价表，施工组织设计，辅助资料表，资格审查表，对投标文件中的合同条款内容的确认和响应。

（2）施工投标文件编制的要点。要透彻研究招标文件，重点是投标须知、合同条件、技术规范、工程量清单及图纸。为编制好招标文件和投标报价，应收集现行定额标准、取费标准及各类标准图集，收集掌握政策性调价文件及材料和设备价格情况；投标文件编制中，投标单位应依据招标文件和工程技术规范要求，并根据施工现场情况编制施工方案或施工组织设计；按照招标文件中规定的各种因素和依据计算报价，并仔细核对，确保准确，在此基础上准确运用报价技巧和策略，并用科学方法作出报价决策；填写各种投标表格，招标文件所要求的每一种表格都要认真填写，尤其是需要签章的一定要按要求完成，否则有可能会因此而导致废标；对于投标文件的封装，投标文件编写完成后要按照招标文件要求的方式分类、贴封、签章。

6.2.3.5 施工评标

1.施工评标指标的设置

施工评标的指标包括标价、施工方案、质量、工期、信誉和业绩。为贯彻信誉好、质量高的企业多得标、得好标的原则，使用评审指标时应适当侧重施工方案、质量和信誉。

2.评标方法

评标可以采用评议法、综合评分法和评标价法等。

评议法不量化评价指标，通过对投标单位的能力、业绩、财务状况、信誉、投标价格、工期质量、施工方案（或施工组织设计）等内容进行定性分析和比较，进行评议后，选择投标单位在各指标都较优良的为中标单位，也可以用表决的方式确定中标单位。这种方法是定性评价法，由于没有对各投标书的量化比较，评标科学性较差。一般适用于小型工程或规模较小的改扩建项目招标。

综合评分法是将评审各种指标和评标标准在招标文件内规定，开标后按评标程序，根据评分标准，由评委对各投标单位的标书进行评分，最后以总得分最高的投标单位为中标单位。

评标价法也称合理低标价法。评标委员会首先通过对各投标书的审查淘汰技术方案不满足基本要求的投标书，然后对基本合格的标书按预定的方法将某些评审要素按一定规则折算为评审价格，加到该标书的报价上形成评标价。以评标价最低的标书为最优（不是投标报价最低）。